Een Verklaring van Onbekendheid
De niet-zelfbewoningsclausule (non-owner-occupation clause) is een specifieke clausule die steeds vaker voorkomt in Nederlandse huurovereenkomsten, met name bij verhuur door een professionele belegger of een 'buy-to-let' verhuurder. Door deze clausule op te nemen verklaart de verhuurder formeel dat zij zelf niet in de woning hebben gewoond, niet persoonlijk bekend zijn met de kenmerken ervan, en derhalve niet op de hoogte kan zijn van eventuele verborgen gebreken die verder gaan dan wat direct waarneembaar is. Het is, in wezen, een juridische zet ontworpen om de verhuurder te beschermen door de verwachtingen van de huurder ten aanzien van de alwetendheid van de verhuurder over de staat van de woning te verlagen.
Het juridische doel en de beperkingen ervan
Het primaire doel van deze clausule vanuit het perspectief van de verhuurder is om aansprakelijkheid te beperken. Normaal gesproken is een verhuurder verantwoordelijk voor alle gebreken die het genot van de woning door de huurder belemmeren, zelfs die waarvan zij geen weet hadden. Deze clausule probeert een uitzondering te creëren. Bijvoorbeeld, als een ongebruikelijke sanitaire kwestie zich onder zeer specifieke omstandigheden voordoet, kan de verhuurder deze clausule gebruiken om te stellen dat zij daar onmogelijk van op de hoogte konden zijn en daarom minder aansprakelijk zijn voor eventuele schade. Het is echter cruciaal voor huurders te begrijpen dat deze clausule geen vrijbrief is om de verhuurder aansprakelijk vrij te stellen. Een verhuurder moet nog steeds grote defecten repareren zoals een lekkend dak, een kapotte cv-ketel, of een defect elektrisch systeem, ongeacht of zij daarvan tevoren op de hoogte waren. De clausule komt voornamelijk in beeld bij geschillen over compensatie of schade als gevolg van onverwachte defecten.
Wat vertelt deze clausule u over uw verhuurder
Naast de juridische implicaties is de aanwezigheid van een niet-zelfbewoningsclausule een duidelijk en ondubbelzinnig signaal over het type verhuurder waarmee u te maken heeft. Het geeft aan dat het pand een investeringsvehikel is, geen voormalig thuis. Dit betekent doorgaans dat de relatie formeler en zakelijker zal zijn. Hoewel dit professioneel beheer kan betekenen, kan het ook minder flexibiliteit betekenen en een primaire focus op financiële rendementen in plaats van het comfort van de huurder. Het vertelt u dat elke communicatie zal plaatsvinden met een eigenaar of vastgoedbeheerder die geen persoonlijke emotionele binding met de woning heeft. Voor de huurder dient dit als een aansporing om extra zorgvuldig te zijn tijdens de check-in inspectie (oplevering), aangezien u niet kunt vertrouwen op de eerdere kennis van de verhuurder over de eigenaardigheden van de woning en alles zelf moet documenteren.
