Licentie om te bewonen

Licentie om te bewonen

De poging om de wet te omzeilen

Het Nederlandse huurrecht (huurrecht) biedt enkele van de sterkste huurbescherming ter wereld. Om aan deze verplichtingen te ontkomen, proberen sommige eigenaren de wet te omzeilen door een 'licentie om te bewonen' (bruikleenovereenkomst) of een 'dienstverleningsovereenkomst' aan te bieden in plaats van een huurovereenkomst (huurovereenkomst). De eigenaar zal beweren dat hij geen verhuurder is maar een 'licentiegever', en de bewoner is niet een huurder maar een 'licentienemer'. Zij zullen aanvoeren dat de maandelijkse betaling niet 'huur' is maar een 'vergoeding voor diensten' of een 'kostenvergoeding'. Het hele doel van deze creatieve terminologie is om de bewoner van zijn rechten te beroven: geen verblijfszekerheid, geen privacyrecht, geen huurprijsbescherming en de mogelijkheid om met minimale opzegtermijn uit huis te worden gezet.

De pragmatische benadering van de rechtbank

De Nederlandse rechtspraak is zich hiervan terdege bewust en beoordeelt dit streng. De wet bepaalt dat als een overeenkomst aan twee essentiële criteria voldoet, deze juridisch als een huurovereenkomst wordt beschouwd, ongeacht de titel die op het contract staat. Deze twee criteria zijn:

1. Een onroerend goed wordt ter gebruik aan een andere persoon ter beschikking gesteld.
2. De gebruiker biedt een betaling of compensatie (tegenprestatie) voor dat gebruik. Als u geld betaalt om ergens te wonen, zullen de rechtbanken vrijwel zeker oordelen dat u een huurovereenkomst hebt en dus recht hebt op volledige huurbescherming. Ze kijken naar de feitelijke situatie, niet naar het label dat de verhuurder op het contract heeft gezet. Een 'servicevergoeding' die gelijk is aan de markthuur zal als huur worden gezien. Dit principe verhindert dat eigenaren zich via contracteren op eenvoudige wijze aan hun wettelijke plichten onttrekken.

Waarschuwingssignalen voor huurders

Potentiële huurders moeten uiterst waakzaam zijn als het contract dat ze aangeboden krijgen niet expliciet de titel 'Huurovereenkomst' draagt. Wees sceptisch over termen zoals 'gebruikersovereenkomst' ('user agreement'), 'license to occupy', 'anti-kraak-overeenkomst' (anti-kraak), of elke regeling die de levering van 'diensten' benadrukt in plaats van het recht om in de woning te wonen. Hoewel sommige hiervan in zeer specifieke, tijdelijke omstandigheden legitiem kunnen zijn (zoals echte anti-kraak), worden ze vaak gebruikt om onschuldige huurders te misleiden, vooral op de markten voor kort verblijf en expats.