Het tweesnijdende zwaard van 'Veiligheid'
Inzicht in de NHG (Nationale Hypotheek Garantie)
De Nationale Hypotheek Garantie (Nationale Hypotheek Garantie, of NHG) vormt een hoeksteen van het Nederlandse koopproces van een huis. Het is geen lening van de overheid, maar eerder een publiek verzekeringsstelsel. Als een huizenkoper een hypotheek met NHG-garantie afsluit, verzekert het stelsel de kredietverstrekker tegen het risico dat de lener niet betaalt. Als de eigenaar gedwongen is om zijn/haar huis met verlies te verkopen (omdat ze hun baan verliezen, echtscheiding, of arbeidsongeschiktheid), kan de NHG het resterende bedrag dekken, waardoor de lener wordt beschermd tegen een catastrofale financiële situatie. In ruil voor dit verlaagde risico bieden kredietverstrekkers een aanzienlijk lagere rente aan leners met een NHG-hypotheek—meestal een korting van 0,5% of meer. Dit maakt lenen goedkoper en schijnbaar veiliger voor de huizenkoper. Echter, de garantie is niet gratis; de lener betaalt een eenmalige vergoeding, die een percentage van het hypotheekbedrag is, om deze te verkrijgen.
De valkuil: het prijsplafond en de markteffecten
De NHG is niet beschikbaar voor alle woningen. Het gebruik ervan is beperkt door een strikte prijsplafond, dat jaarlijks wordt aangepast (bijv. €435.000 in 2024). Dit heeft een diepgaande, en wellicht verstorende, invloed op de woningmarkt. Woningen die net onder de NHG-limiet geprijsd zijn, worden uiterst competitief, omdat ze toegankelijk zijn voor een grotere groep kopers die profiteren van de lagere rentetarieven. Deze intense vraag creëert effectief een vloer in de markt en kan de prijzen van woningen tot aan de NHG-limiet kunstmatig opdrijven. Voor huurders die hun eerste huis willen kopen, is de NHG zowel een zegen als een vloek. Het maakt de hypotheek betaalbaarder als ze een woning kunnen vinden, maar het vergroot ook de concurrentie en de prijzen in het marktsegment waar ze op mikken. Het is uitgegroeid tot een cruciaal element dat de starterwoningmarkt ondersteunt.
Implicaties voor de huurmarkt
Hoewel de NHG exclusief is voor eigenaar-bewoonde woningen, sijpelt haar invloed ook door naar de huurmarkt. Door het voor eerste huizenkopers enigszins gemakkelijker en goedkoper te maken een hypotheek te verkrijgen, vergemakkelijkt dit het verlaten van de huursector. Daarnaast draagt het bij aan prijsinflatie in het lagere segment van de woningmarkt, waardoor de sprong van huren naar eigendom moeilijker wordt. Bovendien versterkt het de Nederlandse culturele en financiële voorliefde voor eigendom. Het bestaan van zo'n krachtig vangnet voor kopers, terwijl er geen gelijkwaardige ondersteuning is voor langdurige huurders, benadrukt het jarenlang beleid van de overheid om eigendom boven huren aan te moedigen, wat de beschikbaarheid, kwaliteit en kosten van huurwoningen beïnvloedt.
