De due diligence van de verhuurder: wat controleren ze?
Wanneer je een huurwoning aanvraagt, word je niet alleen beoordeeld op je inkomen. Verhuurders en makelaars voeren vaak wat zij een 'krediet- en achtergrondcontrole' noemen uit om een completer beeld van je te krijgen als potentiële huurder. Deze controles zijn in Nederland echter over het algemeen minder ingrijpend dan men zou verwachten in andere landen, zoals de Verenigde Staten. Het screeningsproces richt zich meestal op het verifiëren van de informatie die je al hebt verstrekt.
- Werkgelegenheid en inkomensverificatie: Dit is het belangrijkste onderdeel. De makelaar zal je ingediende documenten, zoals je arbeidsovereenkomst en recente loonstroken, nauwkeurig bekijken. Ze kunnen de afdeling Personeelszaken van je werkgever bellen om te bevestigen dat je daar inderdaad in dienst bent en dat de details van je contract kloppen. Ze verifiëren je stabiliteit en betalingsvermogen.
- Kredietcontrole: Een formele kredietcontrole houdt vaak een navraag in bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). Het BKR is een Nederlandse instantie die een centrale database bijhoudt van consumentenkredieten en betalingsgeschiedenissen. Een 'negatieve BKR-registratie' duidt op een geschiedenis van wanbetaling op leningen of andere kredietovereenkomsten, wat een groot waarschuwingssignaal is voor een verhuurder. Voor de meeste expats en jongeren zal het resultaat waarschijnlijk 'geen registratie gevonden' zijn, wat neutraal is en niet negatief.
- Achtergrondcontrole: Dit is een zeer brede term. In deze context betekent het zelden een formele strafrechtelijke achtergrondcontrole. Meestal gaat het om het controleren van openbare registers, het googelen van je naam en het bekijken van je socialmediaprofielen om te zien of er duidelijke waarschuwingssignalen zijn. Ze kunnen ook proberen contact op te nemen met je vorige verhuurder, als je die hebt, om je huurgeschiedenis te verifiëren.
Jouw rechten en privacy (AVG/GDPR)
Het proces van het screenen van huurders is geen vrijbrief voor verhuurders; het wordt strikt gereguleerd door privacywetten, specifiek de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG). Een verhuurder of makelaar mag je persoonsgegevens niet verzamelen zonder een legitieme reden en zonder jouw expliciete toestemming. Ze moeten transparant zijn over welke informatie ze verzamelen en voor welk specifiek doel—in dit geval om je geschiktheid als huurder te beoordelen. Je zult vrijwel zeker gevraagd worden een toestemmingsformulier te ondertekenen waarmee je hen machtigt deze controles uit te voeren.
Onder de AVG geldt het principe van 'dataminimalisatie'. Dit betekent dat ze alleen gegevens mogen opvragen en verwerken die strikt noodzakelijk zijn voor het doel. Voor een huurwoningaanvraag omvat dit je identiteit, contactgegevens en financiële informatie die relevant is voor je betalingsvermogen. Dit omvat niet gevoelige informatie zoals je medische geschiedenis, seksuele geaardheid of religieuze overtuigingen. Een verhuurder die om dergelijke informatie vraagt, overtreedt de wet. Daarnaast heb je het recht om je identiteit te beschermen. Bij het verstrekken van een kopie van je identiteitskaart of paspoort wordt sterk aangeraden de officiële 'KopieID' overheidsapp te gebruiken of handmatig je burgerservicenummer (BSN), je foto en je handtekening te redigeren om identiteitsfraude te voorkomen. Dit is een standaard en verwachte beveiligingspraktijk in Nederland.
Gebruikelijke praktijken en waarschuwingssignalen
Het standaard documentpakket voor een huurwoningaanvraag in Nederland is uitgebreid. Je moet voorbereid zijn om te overleggen:
- Een kopie van je ID (met gevoelige delen geredigeerd).
- Bewijs van inkomen van de afgelopen drie maanden (loonstroken).
- Een kopie van je arbeidsovereenkomst.
- Soms een werkgeversverklaring waarin je functie en salaris worden bevestigd.
- Soms een bankafschrift waaruit de storting van je salaris blijkt.
Hoewel dit als indringend kan voelen, is het standaardpraktijk. Het belangrijkste waarschuwingssignaal is niet het verzoek om documenten, maar de eis om vooraf geld te betalen. Sommige dubieuze bureaus of verhuurders vragen een niet-terugvorderbare 'administratiekosten' of 'screeningskosten' alleen om je aanvraag te verwerken en deze controles uit te voeren. Hoewel verhuurders legitieme kosten kunnen hebben, zijn buitensporige, niet-terugvorderbare kosten die aan elke aanvrager worden gevraagd vaak een scam. Ze verdienen geld door tientallen aanvragen voor één woning te verwerken zonder de intentie om de meesten ervan te verhuren. Wees zeer voorzichtig met het betalen van meer dan een kleine, gerechtvaardigde vergoeding voordat er zelfs maar een contract op tafel ligt.
