Beveiliging tegen een prijs
Wat houdt het werkelijk in?
Een 'huurinkomstengarantie' (huurgarantie) is geen overheidprogramma maar een dienst die wordt aangeboden door commerciële partijen, zoals gespecialiseerde verzekeraars of vastgoedbeheerders (beheerders). Verhuurders betalen een vergoeding of een percentage van de maandhuur in ruil voor een belofte: als de huurder de huur niet betaalt, dekt het bedrijf het verlies voor een bepaalde periode. Aan het oppervlak klinkt het als een perfecte oplossing voor een risicomijdende verhuurder. Het biedt gemoedsrust en zet de variabele inkomstenstroom van een huurwoning om in een meer voorspelbare, gegarandeerde stroom. Deze diensten worden vaak zwaar geadverteerd aan nieuwere of afwezige verhuurders die zich zorgen maken over de mogelijke rompslomp van huurincasso en de juridische kosten van ontruimingsprocedures.
De kleine lettertjes: Uitsluitingen en Kosten
De realiteit van deze garanties ligt vaak in de details van het contract. De 'garantie' is zelden absoluut. Veelvoorkomende uitsluitingen en voorwaarden omvatten:
- Wachttijden: De polis keert mogelijk geen uit bij de eerste maand achterstallige betaling.
- Dekkingslimieten: De garantie kan beperkt zijn tot een specifiek aantal maanden per huurovereenkomst (bijv. 6 of 12 maanden).
- Strikte huurderselectie: De garantie is vaak alleen geldig als de verhuurder de eigen dure screening- en screeningdiensten van de aanbieder gebruikt. Als de verhuurder zelf een huurder vindt, kan de garantie niet van toepassing zijn.
- Naleving van juridische procedures: De verhuurder moet nauwkeurig de juiste wettelijke procedures volgen om de wanbetaler te vervolgen. Elke misstap kan de garantie ongeldig maken.
- Hoge kosten: De premie voor zo'n garantie kan aanzienlijk zijn, vaak variërend van 4% tot meer dan 8% van de jaarlijkse huur. Deze kosten worden onvermijdelijk in de huurprijs verwerkt, wat betekent dat huurders indirect betalen voor de gemoedsrust van de verhuurder. Een verhuurder moet kritisch beoordelen of de hoge kosten en strikte voorwaarden de bescherming die wordt geboden waard zijn, wat mogelijk niet zo volledig is als de marketingmaterialen suggereren.
Het perspectief van de huurder
Voor een huurder is het feit dat een verhuurder een huurinkomsten-garantie heeft grotendeels onzichtbaar. Het verandert de verplichting van de huurder om huur te betalen niet. Het kan echter het gedrag van de verhuurder beïnvloeden. Een verhuurder met een garantie kan sneller geneigd zijn formele juridische procedures voor late betalingen te starten, omdat zijn beleid vereist dat zij dit doen om een claim te kunnen indienen. Omgekeerd beweren sommigen dat het verhuurders minder kieskeurig kan maken bij de selectie van huurders, omdat ze op de verzekering als vangnet vertrouwen. Echter, gezien de strikte screeningvereisten die meestal bij deze polissen horen, is het tegenovergestelde waarschijnlijker: panden die onder dergelijke regelingen vallen, hebben vaak een van de meest rigide en invasieve sollicitatieprocessen op de markt.
