De 'liberalisatiegrens': Het belangrijkste plafond
Terwijl de term 'huurplafond' kan verwijzen naar de maximale huur onder het puntensysteem, is de belangrijkste betekenis in de Nederlandse woningmarkt de liberalisatiegrens (liberalisatiegrens). Dit is een specifieke huurprijs, door de overheid elk jaar vastgesteld, die fungeert als een cruciale scheidslijn bij het begin van een nieuw huurcontract. Als de initiële kale huur (kale huur) die je afspreekt onder dit plafond ligt, is je contract 'gereguleerd'. Dit betekent dat je permanent beschermd bent door het puntensysteem (woningwaarderingsstelsel), en een maximum huurplafond geldt voor de gehele duur van je huurperiode. Als je initiële kale huur boven dit plafond ligt, is je contract 'geliberaliseerd', en bevind je je in de 'vrije sector'. In de vrije sector geldt geen initiële huurplafond op basis van een puntensysteem.
De zesmaandsregel
Cruciaal is dat een huurder een periode van zes maanden vanaf het begin van zijn contract heeft om de initiële huurprijs aan te vechten, zelfs als deze boven de liberalisatiegrens ligt. Als je een contract in de vrije sector tekent maar vermoedt dat, volgens het puntensysteem, de wettelijke maximale huur van de woning eigenlijk onder de liberalisatiegrens ligt, kun je je zaak voorleggen aan de Huurcommissie (Rent Tribunal). Als de Huurcommissie hiermee instemt, hebben zij de bevoegdheid om achteraf je huur te verlagen tot het wettelijke maximum en je contract van een vrije-sectorcontract om te zetten naar een gereguleerd contract. Dit is een krachtige maar onderbenut huurderrecht dat een controle biedt op verhuurders die proberen vrije-sectorprijzen te vragen voor woningen die die prijs niet rechtvaardigen. Na deze initiële zesmaandenperiode kun je de initiële huurprijs van een vrije-sectorcontract niet langer aanvechten.
Een plafond op jaarlijkse verhogingen
Hoewel vrije-sectorwoningen geen initiële huurplafond hebben op basis van een puntensysteem, zijn ze wel onderworpen aan een ander soort plafonds: het wettelijke maximum voor jaarlijkse huurverhogingen. Vanaf 2025 is dit een door de overheid opgelegd plafond van inflatie + 1%. Dit voorkomt dat een verhuurder bijvoorbeeld de huur in één klap verhoogt. Dus, hoewel er geen plafond is op de startprijs, is er een beschermend plafond op hoe snel die prijs kan stijgen voor een huidige huurder.
