De belofte van gemak tegen een prijs
Een gemeubileerde huurovereenkomst (gemeubileerde huurovereenkomst) is een huurovereenkomst voor een woning die volledig gemeubileerd is met meubels en huishoudelijke artikelen. Deze optie is vooral populair bij expats, studenten en mensen met tijdelijke opdrachten, omdat het het gemak biedt om met slechts een koffer te kunnen verhuizen. Dit staat haaks op de twee andere veelvoorkomende toestanden van huurwoningen in Nederland: kaal (bare), wat letterlijk een lege schelp is zonder vloerbedekking, gordijnen of armaturen, en gestoffeerd (meubel- of halfgemeubileerd), wat vloerbedekking, raambekleding en basisarmaturen omvat, maar geen verplaatsbaar meubilair. Hoewel een gemeubileerde huurovereenkomst maximaal gemak biedt, opereert het in een juridisch complex gebied van huurrecht, met name wat betreft de opdeling van de huur en de werkelijke waarde van het geleverde meubilair. Veel verhuurders maken misbruik van deze complexiteit om opgeblazen prijzen te vragen.
De wettelijk vereiste huurverdeling
Een van de meest cruciale en vaak genegeerde regels bij gemeubileerde huur is dat een verhuurder wettelijk gezien geen enkel 'all-in' tarief mag vragen. Een 'all-in' huur is illegaal. Het totale maandelijkse bedrag moet worden opgesplitst in ten minste twee, en meestal drie, afzonderlijke componenten:
- Basishuur (
kale huur): De prijs voor de lege woonruimte zelf. Dit is het bedrag dat bepaalt of de woning in de gereguleerde of vrije sector valt.
- Servicekosten (
servicekosten): Kosten voor nutsvoorzieningen en diensten die door de verhuurder worden geleverd (bijv. gebouwonderhoud, gemeenschappelijke voorzieningen).
- Vergoeding voor meubilering en stoffering (
vergoeding voor meubilering en stoffering): Een specifieke, afzonderlijke vergoeding voor het gebruik van het meubilair, apparaten en andere inventaris.
Deze opdeling is geen optionele administratieve trivia; het is een fundamenteel recht van de huurder. Zonder deze opdeling kan een huurder niet verifiëren of de basishuur eerlijk is volgens het woningwaarderingsstelsel, kan hij de jaarlijkse huurverhoging niet aanvechten (die alleen betrekking heeft op de basishuur) en kan hij de kosten van het meubilair niet controleren.
Hoeveel is het meubilair echt waard?
Verhuurders kunnen geen willekeurig bedrag vragen voor het meubilair. Hoewel er geen enkel dwingende formule is, gebruiken de Huurcommissie (Rent Tribunal) en rechtbanken vaak erkende afschrijvingsprincipes om een redelijk bedrag te bepalen. Een veelgebruikte methode is gebaseerd op een afschrijvingsschema van vijf jaar (60 maanden) voor de oorspronkelijke aankoopwaarde van het meubilair. Bijvoorbeeld, als een verhuurder een appartement gemeubileerd heeft met items ter waarde van €6.000, zou een redelijk maandelijks meubilairhuurbedrag liggen tussen €100 en €120 per maand (€6.000 / 60 maanden). Een verhuurder die €400 per maand rekent voor hetzelfde meubilair zou worden gezien als het in rekening brengen van een buitensporige en illegale vergoeding. Huurders die vermoeden dat ze te veel betalen, kunnen een procedure starten bij de Huurcommissie om de huurcomponenten te laten beoordelen en mogelijk te laten verlagen. Het probleem is dat verhuurders die een illegaal all-in-contract aanbieden deze berekening effectief verbergen, vaak honderden euro's rekenen voor versleten, tweedehands meubels.
De cruciale rol van de inventarislijst
Bij een gemeubileerde huurovereenkomst zijn de incheckinspectie en de bijbehorende inventarislijst (inventarislijst) van essentieel belang. Dit document, ondertekend door zowel huurder als verhuurder, moet elk item in het appartement nauwkeurig vermelden, van de bank en de bedden tot het aantal vorken en koffiekoppen. Cruciaal is ook dat de toestand van elk item wordt gedocumenteerd, ondersteund door gedateerde foto's. Dit verslag is het belangrijkste verweer van de huurder tegen oneerlijke aftrekposten van de borg aan het einde van de overeenkomst. Normale slijtage aan het meubilair is de verantwoordelijkheid en kosten van de verhuurder. Bijvoorbeeld, een bank die na twee jaar vanzelf tekenen van gebruik vertoont, is normale slijtage. Een grote wijnvlek of een gebroken poot is schade waarvoor de huurder aansprakelijk is. Zonder een gedetailleerde incheckrapport is het woord van de verhuurder tegen het woord van de huurder, een situatie die zelden goed afloopt voor de huurder.
