Het Grote Nederlandse Waarborgsom-Gat
Een schokkend gebrek aan bescherming
Huurders die uit het Verenigd Koninkrijk en enkele andere landen komen, zijn vaak verbaasd te horen dat Nederland geen verplicht systeem voor waarborgsombescherming heeft. In het VK is een verhuurder wettelijk verplicht om de huurwaarborg van een huurder onder te brengen in een door de overheid goedgekeurd, onafhankelijk derdepartij-systeem. Dit beschermt het geld van de huurder tegen oneerlijke inhouding of gebruik door de verhuurder. Een dergelijk systeem bestaat niet in Nederland. Hier stort de huurder de waarborgsom rechtstreeks op de persoonlijke of zakelijke bankrekening van de verhuurder. De verhuurder houdt het geld gedurende de huurperiode. Dit gebrek aan onafhankelijke controle is een van de grootste risico's voor huurders, met name expats, op de Nederlandse huurmarkt en is de oorzaak van talloze geschillen.
De verhuurder heeft alle kaarten in handen
Omdat de verhuurder de waarborgsom fysiek vasthoudt, bevindt hij zich aan het eind van de huurovereenkomst in een machtspositie. Zij kunnen eenvoudig besluiten de volledige of gedeeltelijke terugbetaling van de waarborgsom achter te houden voor vermeende schade, schoonmaakkosten of andere kosten. De bewijslast ligt vervolgens volledig bij de huurder om deze inhoudingen aan te vechten en te strijden om het geld terug te krijgen. De enige mogelijkheid voor een huurder is het sturen van formele betalingsverzoeken en, als dat faalt, het starten van juridische procedures, hetzij via de Huurcommissie (voor bepaalde geschillen) of een civiele rechtbank. Dit is een intimiderend, tijdrovend en mogelijk duur proces, en veel verhuurders rekenen erop dat huurders—vooral degenen die het land verlaten—zich gewoon opgeven in plaats van te vechten.
Recente wijzigingen en beste praktijken
Vanaf 1 juli 2023 heeft de 'Wet goed verhuurderschap' enkele nieuwe regels geïntroduceerd. De waarborgsom is nu beperkt tot een maximum van twee maanden basishuur, en de verhuurder is wettelijk verplicht deze binnen 14 dagen na het einde van de huur terug te betalen (tenzij er schade is; in dat geval hebben zij 30 dagen en moeten ze een gespecificeerde kostenlijst verstrekken). Hoewel deze regels een verbetering zijn, veranderen ze de fundamentele tekortkoming niet: er is nog steeds geen onafhankelijke instantie die het geld beheert. Om zichzelf te beschermen, moeten huurders bij aanvang van de huur een uitgebreide check-in inspectie (inspectierapport) doen met foto’s en video om de staat van de woning te documenteren, en hetzelfde bij het eind van de huur.
