Tekort aan woningen en loonsverhogingen drijven 8% groei van huizenprijzen in Nederland, voorspelt ABN Amro

Inleiding

De Nederlandse woningmarkt heeft opmerkelijke veerkracht getoond te midden van wereldwijde economische onzekerheid. In haar halfjaarlijkse woningvooruitzicht heeft ABN Amro haar prognose voor de groei van huizenprijzen in 2024 verhoogd naar 8%—een stijging ten opzichte van de eerdere voorspelling van 7%. Deze herziening benadrukt twee dominante krachten: een aanhoudend tekort aan beschikbare woningen en stijgende gezinsinkomens. Als gevolg hiervan voelen zowel kopers als huurders de effecten van een krapper aanbod, verschuivende vraag en veranderende investeringsstrategieën.

Groeiende prognose voor huizenprijzen

De economen van ABN Amro merkten op dat de huizenprijzen in Nederland in de eerste vijf maanden van 2024 met 6,6% zijn gestegen vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. Sterke loonstijgingen, een beperkt aantal nieuw gebouwde woningen en iets lagere hypotheekrentes hebben de tegenwind van handelsspanningen en geopolitieke zorgen overwonnen.

Belangrijkste drijfveren

Woningtekort

Nederland kampt nog steeds met een acuut woningtekort, waarbij de nieuwbouw niet gelijke tred houdt met de bevolkingsgroei en het ontstaan van huishoudens. In de afgelopen vijf jaar is de oplevering van nieuwbouwwoningen achtergebleven bij de overheidsdoelstellingen. Dit aanhoudende gat tussen vraag en aanbod zorgt voor opwaartse druk op de prijzen in elke regio—van de Randstad tot meer landelijke provincies.

Loonstijging

De gezinsinkomens in Nederland zijn gestaag gestegen dankzij sterke arbeidsmarktcondities en collectieve arbeidsovereenkomsten. Loonsverhogingen betekenen dat potentiële kopers meer leenruimte hebben, wat hogere hypotheekgoedkeuringen en verhoogde prijsniveaus ondersteunt. Effectief heeft een grotere koopkracht onder starters en doorstromers verkopers het vertrouwen gegeven om hogere prijzen te vragen—en te krijgen.

Hypotheekrentes

Na een periode van stijgende hypotheekrentes begonnen kredietverstrekkers begin 2024 de renteverhogingen te matigen. Hoewel de rentes nog steeds boven de lage niveaus van 2021 liggen, heeft de recente lichte daling de maandelijkse financieringskosten voor kopers verlaagd. Deze verschuiving heeft hypotheken iets betaalbaarder gemaakt, wat zowel eigen bewoners als investeerders aanzet tot actie.

Stijging van het transactievolume

ABN Amro heeft ook haar prognose voor woningtransacties in 2024 herzien en verwacht nu een stijging van 12,5% in plaats van de eerdere 5%. In de eerste vijf maanden bereikten de transacties 90.000—een stijging van 15,8% ten opzichte van vorig jaar en een van de hoogste niveaus in het afgelopen decennium.

Veel van deze transacties komen voort uit verhuurders die huurwoningen verkopen. Investeerders lijken hun portefeuilles te herstructureren als reactie op belastingwijzigingen, regelgevingsonzekerheid en de vooruitzichten op vermogenswinst. Hierdoor komen er meer huurwoningen op de verkoopmarkt, wat het aantal transacties verhoogt maar de beschikbaarheid van huurwoningen vermindert.

Gevolgen voor huurders en verhuurders

Huurders en de huurmarkt

Met de verkoop van door investeerders beheerde woningen kunnen sommige huurders te maken krijgen met hogere huren of verdringing als nieuwe eigenaren woningen herbestemmen voor eigen bewoning. Potentiële huurders moeten zich voorbereiden op meer concurrentie en alternatieven overwegen zoals wooncoöperaties of aanvragen voor sociale huur (woningcorporatie) waar dat mogelijk is.

Daarnaast moeten huurders huurcontracten zorgvuldig bekijken en op de hoogte blijven van huurprijsreguleringen. Hoewel Nederland geen absolute huurcontrole kent, zijn huurverhogingen in de gereguleerde (sociale) sector gekoppeld aan inflatie-indices en wettelijk begrensd.

Verkoop van huurwoningen door verhuurders

Voor particuliere verhuurders kan de verkoop van huurwoningen een kans zijn om winst te realiseren te midden van stijgende vastgoedwaarden. Er zijn echter fiscale aspecten—zoals de box 3 vermogensbelasting op beleggingspanden—die het netto rendement kunnen beïnvloeden. Verhuurders moeten ook rekening houden met mogelijke herinvesteringsopties en de langetermijnvooruitzichten voor huurinkomsten, die kunnen afnemen als huizenprijzen de huurstijgingen blijven overtreffen.

Prognose voor 2025 en verder

Kijkend naar de toekomst handhaaft ABN Amro een meer gematigde verwachting voor 2025 en 2026. De bank verwacht dat de huizenprijzen in beide jaren met 3% zullen stijgen, wat de verwachte tragere loonstijgingen en stabiele hypotheekrentes weerspiegelt. Ook wordt verwacht dat het transactievolume afkoelt, met een stijging van slechts 1% in 2026 na de golf van investeerdersverkopen.

Deze vertraging suggereert een geleidelijke herbalancering van de marktdynamiek. Het aanbod kan verbeteren naarmate meer woningen worden opgeleverd, terwijl de vraag kan stabiliseren als inkomensgroei en financieringskosten beter op elkaar aansluiten.

Wat dit betekent voor huurders en kopers

Voor huurders zal de directe uitdaging zijn om zich te navigeren door een krapper wordende huurmarkt, vooral in populaire steden zoals Amsterdam, Rotterdam en Utrecht. Degenen die op zoek zijn naar langetermijnstabiliteit kunnen overwegen sociale huur, huurtoeslag of coöperatief wonen te verkennen.

Kopers moeten rekening houden met aanhoudende prijsstijgingen en hun financiën dienovereenkomstig plannen. Het vroegtijdig verkrijgen van een hypotheekvoorafgoedkeuring, inzicht in alle bijkomende kosten (zoals overdrachtsbelasting, notariskosten) en samenwerken met een deskundige hypotheekadviseur kan helpen om betaalbaarheidsrisico's te beheersen.

Conclusie

De bijgewerkte prognoses van ABN Amro benadrukken de veerkracht van de Nederlandse woningmarkt en de diepgaande impact van structurele factoren zoals woningtekorten en loonstijgingen. Hoewel het tempo van de stijging na 2024 kan afnemen, blijven de komende jaren cruciaal voor huurders die kiezen tussen huren en kopen, en voor verhuurders die afwegen tussen behouden en verkopen.

Klaar om uw huurmogelijkheden te verkennen of een woning te koop aan te bieden? Bezoek Luntero voor de gemakkelijkste manier om huurwoningen te vinden en te adverteren in heel Nederland.