Wet betaalbare huur heeft beperkte impact op grote verhuurders: wat huurders moeten weten

Wet betaalbare huur heeft beperkte impact op grote verhuurders: wat huurders moeten weten

Per 1 juli heeft Nederland de Wet betaalbare huur ingevoerd, een baanbrekende regeling die particuliere middenhuur onder hetzelfde puntensysteem brengt dat wordt gebruikt in de sociale huursector. Terwijl veel kleinere particuliere verhuurders hun panden haastig te koop zetten—onder verwijzing naar lagere huuropbrengsten—melden grote institutionele verhuurders slechts bescheiden huurverlagingen en geen grootschalige afstoting. In dit artikel onderzoeken we hoe de nieuwe wet werkt, waarom grote verhuurders er grotendeels onbewogen onder blijven, en wat huurders de komende maanden kunnen verwachten.

De Wet betaalbare huur en het puntensysteem begrijpen

De Wet betaalbare huur breidt het Nederlandse woningwaarderingsstelsel uit naar middenhuur, en begrenst de maximale huur op €1.158 per maand voor nieuwe contracten. Woningen worden beoordeeld op factoren zoals:

• Woonoppervlak (m²)
• Kwaliteit en energielabel
• Buitenruimte (balkon of tuin)
• Aanwezigheid van parkeergelegenheid of opslagruimte

Elke eigenschap levert een vast aantal punten op; de totaalscore bepaalt de huurgrens. Panden die boven de afkapgrens scoren, krijgen de maximaal toegestane huur toegewezen. Deze maatregel is bedoeld om huurders te beschermen tegen forse huurverhogingen in de private sector en om betaalbaarheid in de hele markt te waarborgen.

Voor officiële details, zie het Nederlandse overheids­overzicht over huurwoningen.¹

Kleine vs. grote verhuurders: uiteenlopende strategieën

Particuliere beleggers voelen de druk

In de maanden na de invoering van de wet hebben veel kleinschalige verhuurders—vaak particulieren met één of twee verhuureenheden—hun woningen te koop gezet. Zij stellen dat de gemaximeerde huren het niet langer rechtvaardigen om panden aan te houden wanneer een huurder vertrekt. Volgens branche­rapporten staat al een aanzienlijk deel van de middenhuurwoningen opnieuw op de koopmarkt, waardoor het aanbod aan beschikbare huurwoningen krimpt.

Institutionele verhuurders melden minimale impact

In scherp contrast met hun kleinere tegenhangers benadrukken institutionele verhuurders met grote vastgoedportefeuilles dat de bestaande huren vaak al onder het nieuwe maximum lagen. Belangrijke bevindingen uit recente branchegesprekken zijn onder meer:

• Vesteda (28.000 woningen): Slechts 5% van de nieuwe contracten vereiste een gemiddelde huurverlaging van €90. Vesteda is niet van plan grootschalig te verkopen en verwacht dat verkopen onder enkele procenten van de portefeuille blijven.
• Achmea Real Estate (27.000 woningen): Meldt een daling van de huurinkomsten met slechts 0,4%—ongeveer €4 op een huur van €1.000. Achmea verwacht dat slechts een klein deel van de oudere, minder energiezuinige woningen lagere huren zal krijgen en zal vrijgekomen woningen blijven opnieuw verhuren.
• Greystar (5.000 woningen): Verlaagde huren in enkele individuele gevallen met maximaal €100, maar heeft geen verkoopplannen en ziet zijn bezit als langetermijninvesteringen.
• ASR (5.500 woningen) en BPD Woningfonds (1.400 woningen): Verwachten een beperkte impact en hebben geen concrete verkoopplannen. BPD is zelfs van plan meer huurwoningen aan te kopen.
• Bouwinvest (19.000 woningen): Zal bij contractverlenging de huren van ongeveer 875 woningen verlagen, maar ziet geen rechtvaardiging voor brede verkoopinitiatieven.
• Amvest (22.000 woningen): Heeft de huurcorrecties nog niet gekwantificeerd, maar bevestigt dat het verkoopbeleid ongewijzigd blijft.

Alleen Heimstaden (13.000 woningen), een Zweedse investeerder die sinds 2018 actief is in Nederland, meldde gemiddelde huurdalingen van €77—ongeveer 7,5%—binnen het middenhuursegment. Heimstaden is van plan om ongeveer 90% van die woningen te verkopen zodra ze vrijkomen, onder verwijzing naar lagere rendementen in vergelijking met de beoogde rendementsdoelen van 4,5–5%.

Waarom grotere verhuurders niet bewegen

Verschillende factoren verklaren waarom grote spelers de huurplafonds naast zich neerleggen:

1. Bestaande huren onder de plafonds: Veel institutionele portefeuilles zaten al onder de grens van €1.158, vooral nieuwere projecten met moderne voorzieningen en energielabels.

2. Schaalvoordelen: Grotere ondernemingen profiteren van gecentraliseerde onderhoudsteams, bulkinkoop en efficiënte vastgoedbeheersystemen, waardoor de operationele kosten lager blijven.

3. Langetermijninvesteringshorizon: Institutionele verhuurders hanteren vaak strategieën voor meerdere decennia, waarbij huuropbrengsten worden afgewogen tegen waardegroei van de portefeuille. Een kleine tijdelijke daling van de huurinkomsten is minder kritisch dan vermogensgroei op de lange termijn.

4. Gediversifieerde portefeuilles: Grote investeerders bezitten panden in verschillende regio’s en huursegmenten, waardoor zij marginale verliezen in het ene gebied kunnen compenseren met winst elders.

Wat huurders moeten verwachten

Voor huurders levert de regeling duidelijke voordelen op:

• Voorkoming van extreme huurstijgingen: Nieuwe huurders in het middensegment kunnen niet langer geconfronteerd worden met onbeperkte huurverhogingen boven het puntengrensplafond.

• Meer transparantie: Het puntensysteem maakt het eenvoudiger om te controleren of een huurprijs overeenkomt met de kenmerken van een woning.

• Stabiel aanbod: Ondanks aanvankelijke verkopen door kleine verhuurders blijven grote investeerders zich inzetten voor het behoud van hun huurportefeuilles, wat zorgt voor een voortdurende stroom van professioneel beheerde woningen.

Als je op zoek bent naar een huurwoning in het middensegment, controleer dan zeker de puntenscore en de maximaal toegestane huur voordat je het contract tekent.

Vooruitblik: stabiliteit of verdere aanpassingen?

Hoewel grote verhuurders de eerste schok hebben opgevangen, blijft de woningmarkt in Nederland krap. Beleidsmakers en betrokken partijen uit de sector zullen de leegstand en verkooptrends nauwlettend volgen. Als kleinschalige verkopen doorgaan, kan de overheid aanvullende maatregelen overwegen—zoals stimulansen voor nieuwbouw of terugkoopregelingen voor betaalbare huurwoningen—om een evenwichtige markt te behouden.

Voor nu kunnen huurders zich gesteund voelen door het feit dat institutionele verhuurders geen tekenen vertonen van een massale exit. De Wet betaalbare huur lijkt een werkbaar compromis te bieden: huurders beschermen zonder professionele woningaanbieders te destabiliseren.

Op zoek naar je volgende huurwoning in Nederland? Ontdek honderden aanbiedingen op Luntero—de eenvoudigste manier om je perfecte woning te vinden.