Verhuurders beginnen met verkoop van huurwoningen, wat Nederlandse huizenprijzen afremt: inzichten van ABN Amro

Verhuurders beginnen met verkoop van huurwoningen, wat Nederlandse huizenprijzen afremt

Een aanzienlijke verkoop van huurwoningen door particuliere verhuurders begint de druk op de Nederlandse koopwoningmarkt te verlichten, zo blijkt uit de meest recente analyse van ABN Amro. Nu nieuwe huurregels en belastinghervormingen de rendementen onder druk zetten, doen verhuurders woningen van de hand die niet langer voldoende opleveren. De daaruit voortvloeiende toename van het aantal beschikbare woningen te koop draagt bij aan een vertraging — en in sommige steden zelfs aan een bescheiden daling — van de prijzen van koopwoningen.

Wat drijft de verkoopgolf?

Twee belangrijke factoren bewegen particuliere verhuurders om hun portefeuille af te bouwen:

1. Strengere huurregulering
   De Nederlandse overheid heeft de huurregulering voor de sociale huur en de particuliere huur in het middensegment aangescherpt. Jaarlijkse huurverhogingen zijn nu strikter gekoppeld aan de inflatie, en elk jaar vallen meer woningen onder de gereguleerde categorie. Dit heeft het potentiële inkomen voor veel beleggers uitgehold.

2. Belastingwijzigingen en minder fiscale voordelen
   Recente aanpassingen aan de hypotheekrenteaftrek en de berekeningen van de box 3-vermogenbelasting hebben de winstgevendheid van verhuur aan particulieren aangetast. De aftrek van hypotheekrente voor tweede woningen is afgeschaft, en het fictieve rendement op verhuur (een toegerekende waarde die aan eigen woningen wordt toegekend) verhoogt nu de belastbare lasten. Samen verkleinen deze fiscale verschuivingen de marges voor verhuurders.

Volgens ABN Amro wegen deze gecombineerde drukfactoren zwaarder dan de bescheiden vermogenswinsten die sommige verhuurders zouden kunnen verwachten door stijgende woningwaarden, wat een verkoopgolf op gang brengt.

Regionale impact: Amsterdam, Leiden en daarbuiten

De eerste “voorzichtige signalen” van dit verschijnsel deden zich voor in het laatste kwartaal van 2024. Opvallend is dat de gemiddelde prijzen van koopwoningen in Amsterdam en Leiden voor het eerst in jaren daalden. Beide gemeenten hebben een relatief hoog aandeel huurwoningen in bezit van particuliere beleggers, waardoor zij vroege indicatoren zijn van hoe bredere verkooptrends de prijsvorming kunnen beïnvloeden.

—

Prijsontwikkeling Q4 2024
• Amsterdam: eerste kwartaaldaling in tien jaar
• Leiden: vergelijkbare eerste dip te midden van hoge beleggersactiviteit

—

Deze vroege dalingen suggereren dat wanneer huurwoningen naar het koopsegment verschuiven, dit de prijsdynamiek snel kan afremmen — zelfs in populaire markten.

Trends onder particuliere verhuurders in West-Nederland

Het rapport van ABN Amro belicht verschillende gemeenten rond Rotterdam waar particuliere verhuurders bijzonder actief verkopen. In Ridderkerk, Krimpen aan den IJssel en Maasluis werd in het afgelopen jaar alleen al ongeveer 17–19 procent van de particuliere huurwoningen verkocht aan de koopwoningmarkt. Ter vergelijking: gemeenten met minder regulatoire beperkingen zagen veel lagere verkooppercentages.

Hoewel ABN Amro een verband opmerkt tussen sterkere woningprijsstijging in het afgelopen decennium (2014–2024) en toegenomen verkopen door verhuurders, stelt het ook vast dat de correlatie niet overweldigend sterk is. Met andere woorden: zelfs in gebieden met slechts gematigde prijsstijgingen kunnen veranderingen in regelgeving en belastingen voldoende zijn om beleggers te overtuigen om te vertrekken.

Marktperspectief voor kopers en verkopers

Voor woningkopers betekent de toename van het aantal te koop staande woningen een kans. Een groter aanbod vermindert doorgaans de concurrentie en kan leiden tot meer onderhandelingsruimte. Vooral starters kunnen meer opties binnen hun budget vinden — vooral in buitenwijken die voorheen buiten bereik lagen.

Deskundigen waarschuwen echter dat de vertraging in prijsstijging niet gelijkstaat aan een algemene prijsdaling overal. Rentestanden, criteria voor hypotheekverstrekking en de bredere economische omstandigheden zullen de betaalbaarheid en vraag blijven bepalen. Potentiële kopers doen er nog steeds goed aan om een voorlopige goedkeuring te regelen en zowel de huidige tarieven als de langetermijnvooruitzichten mee te nemen.

Voor particuliere verhuurders blijft de beslissing om nu te verkopen of aan te houden complex. Wie ervoor kiest te verkopen, kan kapitaal vrijmaken voor alternatieve investeringen of de blootstelling aan regulatoir risico verkleinen. Anderen kunnen ervoor kiezen om te herfinancieren, de huurprijzen binnen de wettelijke grenzen aan te passen of woningen om te zetten naar kortlopende verhuur — als de lokale regels dat toestaan.

Gevolgen voor huurders

Een massale uitstroom van particuliere verhuurders zou de huurmarkt na verloop van tijd kunnen verkrappen, vooral in het gereguleerde segment. Huurders kunnen meer concurrentie ervaren en mogelijk hogere huren betalen voor de woningen die onder particulier eigendom blijven.

Om huurrechten te beschermen:

• Schrijf u tijdig in bij uw lokale gemeente om toegang te krijgen tot huurtoeslag (huurtoeslag) als u daarvoor in aanmerking komt.
• Maak uzelf vertrouwd met uw contract en de maximale wettelijke huur voor de classificatie van uw woning.
• Overweeg om u aan te sluiten bij huurdersverenigingen of advies in te winnen bij Woninginspectie als u vermoedt dat er onrechtmatige huurverhogingen of gebrekkig onderhoud zijn.

Conclusie

De analyse van ABN Amro onderstreept een cruciale verschuiving in de Nederlandse woningmarkt: regulatoire en fiscale hervormingen zetten particuliere verhuurders ertoe aan te verkopen, waardoor het aanbod toeneemt en de prijsstijging van koopwoningen afneemt. Hoewel dit kopers mogelijk verlichting biedt, kan het de beschikbaarheid van huurwoningen en de omstandigheden voor huurders veranderen.

Op zoek naar uw volgende huur- of koopwoning? Ontdek duizenden woningen door heel Nederland met Luntero, de eenvoudigste manier om uw perfecte match op de Nederlandse woningmarkt te vinden.