Verhuuruitverkoop in Nederland: particuliere sector krimpt snel in kleinere steden

Verhuuruitverkoop bedreigt de particuliere huurmarkt in kleinere Nederlandse steden

Hoewel veel aandacht is uitgegaan naar verhuurders die panden afstoten in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht, zorgt een vergelijkbare uitverkoop ook in kleinere Nederlandse plaatsen voor een veranderend landschap. Gegevens van vastgoedadviseur CBRE, zoals gerapporteerd door het Financieele Dagblad, laten zien dat particuliere verhuurders zich stilletjes terugtrekken uit markten van Venray tot Gouda—waardoor er minder huurwoningen overblijven en de concurrentie tussen huurders toeneemt.

De omvang van de uitverkoop: van grote steden naar kleine plaatsen

Grote steden hebben al lange tijd te maken met betaalbaarheidsproblemen, maar de trend van het afstoten van huurwoningen beperkt zich allang niet meer tot de grote stedelijke gebieden. In plaatsen met minder dan 100.000 inwoners zetten particuliere beleggers huurwoningen over naar de koopsector, vaak zodra een zittende huurder vertrekt. Het resultaat is een afnemend aanbod van particuliere huurwoningen—in Nederland bekend als de voorraad huurwoningen in de particuliere sector.

Casus: de krimpende huurvoorraad in Venray

Venray, een Limburgse gemeente met ongeveer 30.000 inwoners, laat zien waar het probleem zit. Volgens cijfers van CBRE:

• Particuliere beleggers bezitten momenteel 1.988 woningen in Venray.
• Tussen 2022 en midden 2026 kochten beleggers 386 huurwoningen met de duidelijke intentie om die op de koopmarkt te verkopen.
• Dat komt neer op een verwachte afname van 19% van de particuliere huurwoningen.

Als bewijs van de scheve vraag-aanbodverhouding staat op huurplatform Pararius slechts één beschikbaar appartement in Venray, terwijl Funda twee advertenties heeft voor “multifunctionele garageboxen”. Huurders die op zoek zijn naar een bescheiden tweekamerappartement zullen in de particuliere sector vrijwel geen opties vinden.

Breder effect in heel Nederland

Venray is geen op zichzelf staand geval. Ook andere kleinere gemeenten zien vergelijkbare dalingen:

• Krimpen aan den IJssel: –21%
• Gouda: –16%
• Westervoort: –16%
• Emmen: –8%
• Heerenveen: –7%

Lodewijk Buijs van CBRE waarschuwt dat deze cijfers de werkelijke krimp mogelijk onderschatten, omdat zijn gegevens alleen institutionele beleggers omvatten. Veel particuliere verhuurders (zogeheten Box 3-beleggers) hebben de huurmarkt ook verlaten vanwege strengere huurregulering en hogere belastingen.

Onderliggende oorzaken

Particuliere (Box 3) beleggers

Individuele verhuurders vallen onder Box 3 van het Nederlandse belastingstelsel, dat inkomsten uit sparen en beleggen belast. Recente hervormingen hebben de belastingdruk op vastgoedportefeuilles verhoogd, terwijl huurregulering de rendementen heeft begrensd. Veel particuliere beleggers hebben besloten hun bezit te verzilveren, omdat de winstgevendheid afneemt.

Institutionele beleggers en nieuwbouw

Institutionele spelers—pensioenfondsen, buitenlandse vastgoedbedrijven en vastgoedconcerns—hebben hun aankopen in kleinere plaatsen eveneens teruggeschroefd. Ook hebben zij weinig belangstelling om buiten de grote stedelijke gebieden nieuwbouw te financieren, wat de groei van de particuliere huurvoorraad verder afremt.

Regelgevend klimaat

De drang van de Nederlandse overheid om huurders te beschermen via huurplafonds en prestatiegerichte regels heeft onbedoeld investeringen ontmoedigd. Hoewel deze maatregelen bedoeld zijn om wonen betaalbaar te houden, verminderen ze de prikkels voor verhuurders om hun portefeuille te behouden of uit te breiden.

Gevolgen voor huurders

Starters en kwetsbare groepen

Jonge professionals, internationals en huishoudens met een laag inkomen—groepen die sterk afhankelijk zijn van de particuliere huurmarkt—merken de druk het meest. Zonder voldoende aanbod stijgen de huren en neemt de concurrentie toe. Veel huurders staan maanden op wachtlijsten of voelen zich gedwongen uit te wijken naar duurdere of minder kwalitatieve woningen.

Beperkingen van de huurtoeslag

De huurtoeslag is bedoeld om huurders met een laag inkomen te helpen een deel van hun maandelijkse huur te betalen. Wanneer de voorraad in de particuliere sector echter instort, zijn er simpelweg geen passende woningen beschikbaar. Gemeentelijke woningtoewijzing en sociale huur (meestal beheerd door een woningcorporatie) kunnen sommige gaten vullen, maar in veel regio’s is de vraag veel groter dan het aanbod.

Wat kunnen huurders doen?

Hoewel de markt krapper wordt, kunnen huurders verschillende strategieën proberen:

1. Informeer bij lokale woningcorporaties naar kansen in de sociale huur, al kunnen de wachtlijsten lang zijn.
2. Registreer je bij je gemeente voor voorrangsregelingen als je in aanmerking komt als essentieel beroep of kwetsbare huurder.
3. Gebruik gespecialiseerde huurplatforms zoals Luntero om particuliere aanbiedingen te vinden en op de hoogte te blijven van nieuwe beschikbaarheid.

Vooruitblik: marktperspectief en beleidsafwegingen

Deskundigen zoals woningeconoom Matthijs Korevaar (Erasmus Universiteit Rotterdam) waarschuwen dat de particuliere huurmarkt in kleinere plaatsen zonder nieuwe investeringen bijna kan verdwijnen. Het versterken van prikkels voor zowel institutionele als particuliere beleggers—met behoud van een evenwichtige bescherming van huurders—zal cruciaal zijn. Mogelijke beleidsinstrumenten zijn gerichte belastingvoordelen, eenvoudiger bestemmingsregels voor kleinschalige ontwikkelaars en publiek-private samenwerkingen om betaalbare woningen te bouwen.

Conclusie

De verhuuruitverkoop in kleinere Nederlandse steden slokt een vitaal segment van de woningmarkt op. Nu particuliere verhuurders zich terugtrekken en institutionele beleggers afwachtend blijven, krijgen starters en andere kwetsbare groepen het moeilijker bij het zoeken naar een woning.

Een huurwoning vinden is nog nooit zo makkelijk geweest—bekijk de nieuwste particuliere en sociale aanbiedingen in heel Nederland op Luntero.