Verhuurders Overtreden de Wet Betaalbare Huur met Torenhoge Middenhuur

Verhuurders Overtreden de Wet Betaalbare Huur met Torenhoge Middenhuur

Sinds 1 juli vorig jaar heeft de Nederlandse Wet betaalbare huur tot doel de snel stijgende middenhuren te beperken door het puntenstelsel voor sociale huur uit te breiden naar de particuliere huursector. Toch onthulde onderzoek van RTL Nieuws meer dan 60 advertenties op Funda die huurders waarschijnlijk honderden euro’s meer aanrekenden dan wettelijk is toegestaan. Een appartement van 39 m² in Den Haag dat werd aangeboden voor €2.645 per maand en een woning van 53 m² in Arnhem met een vraagprijs van €1.600 per maand laten zien hoe groot de niet-naleving is. In dit artikel onderzoeken we waarom verhuurders de regelgeving negeren, hoe het puntenstelsel werkt, welke mogelijkheden huurders hebben en welke wegen naar betere handhaving er zijn.

Begrijpen van de Wet betaalbare huur en het puntenstelsel

De Wet betaalbare huur (Wetsvoorstel Woonakkoord) is ingevoerd om onbetaalbare huren in het ‘middensegment’ aan te pakken—woningen die tussen sociale huur en puur commerciële verhuur vallen. Volgens de wet:

• Elke woning wordt beoordeeld via het nationale puntenstelsel, oorspronkelijk bedoeld voor sociale huurwoningen. Punten worden toegekend op basis van factoren zoals woonoppervlakte, energielabel, kwaliteit van keuken en badkamer en locatie.
• Middenhuurwoningen scoren tussen 144 en 186 punten. Verhuurders mogen huren vaststellen van €879 tot €1.165 per maand, afhankelijk van het exacte puntenaantal.
• Woningen onder 144 punten blijven in de sociale sector (en vallen onder sociale huur), terwijl woningen boven 186 punten in de vrije sector vallen en niet door deze wet worden gereguleerd.

Door de middenhuren te maximeren wilde de wet ongeveer 25% meer betaalbare advertenties op de particuliere huurmarkt toevoegen. Maar gaten in de handhaving en het bewustzijn van verhuurders—of hun onverschilligheid—hebben de impact ondermijnd.

RTL Nieuws-onderzoek: concrete te hoge huren

Op een willekeurige dag begin 2024 onderzocht RTL Nieuws Funda-advertenties en markeerde meer dan 60 middenhuurwoningen waarvan de huur boven de wettelijke grens lag:

Volgens de schattingen van RTL—gebaseerd op oppervlakte, locatie, energielabel en voorzieningen—vragen veel verhuurders honderden euro’s boven de gereguleerde grens. Als deze woningen correct geprijsd zouden zijn, zou het aantal echt betaalbare huurwoningen sterk toenemen, waardoor het ernstige woningtekort zou afnemen.

Waarom verhuurders hun grenzen opzoeken

Experts wijzen op twee hoofdredenen:

1. Woningtekort: Met leegstandscijfers die dicht bij historische dieptepunten liggen, accepteren huurders vaak uit wanhoop opgeblazen huren. Zoals Matthijs ten Broeke van huurdersvereniging Woonbond opmerkt: “Zolang er zo’n tekort is, proberen verhuurders de grenzen op te zoeken.”

2. Zwakke handhaving: De wet legt de bewijslast bij huurders om buitensporige huren aan te vechten. Verhuurders worden nauwelijks proactief gecontroleerd, en lokale overheden hebben niet genoeg middelen voor systematische audits.

Erik Visser van Steenvlinder Rental Team bevestigt dat hij regelmatig verhuurders tegenkomt die “veel te veel” vragen voor bescheiden uitgeruste woningen. Hij waarschuwt dat het huidige systeem sterk leunt op actie van huurders in plaats van op preventieve maatregelen.

Rechten van huurders en de Huurcommissie

Huurders die vermoeden dat zij te veel betalen, kunnen bezwaar maken bij de Huurcommissie, een onafhankelijk orgaan dat de huurprijs en servicekosten beoordeelt. Sinds de invoering van de wet heeft de commissie in meer dan 50 gevallen in het voordeel van huurders geoordeeld, waarbij de maandlasten vaak aanzienlijk werden verlaagd.

Stappen om een huur aan te vechten:

1. Verzamel documenten: Verzamel het huurcontract, het energielabel en alle communicatie over voorzieningen.
2. Dien een aanvraag in: Dien een verzoek in bij de Huurcommissie. Aanvragen kunnen online of per post worden ingediend. Er geldt een bedrag, maar dat kan worden terugbetaald als de huurder in het gelijk wordt gesteld.
3. Zitting en uitspraak: De commissie beoordeelt de puntscore en doet een bindende uitspraak, meestal binnen twee maanden.

Ondanks dit duidelijke proces aarzelen veel huurders, uit angst voor een gespannen relatie met de verhuurder of dreiging met ontruiming. De Woonbond meldt gevallen van intimidatie en “onregelmatige contracten” die bedoeld zijn om bezwaar te ontmoedigen. Toch geeft een succesvolle uitspraak huurders een sterkere juridische positie en verplicht zij verhuurders om te veel betaalde bedragen terug te betalen.

Extra ondersteuning: ‘huurtoeslag’ en rechtsbijstand

Internationale huurders en huurders met een lager inkomen kunnen mogelijk ook in aanmerking komen voor huurtoeslag (huurtoeslag), een overheidssubsidie die de netto huurlasten verlaagt. De toekenning hangt af van inkomen, samenstelling van het huishouden en de huurprijs. Huurders kunnen hun recht hierop controleren via de online tool van de Belastingdienst.

Voor juridisch advies bieden huurdersorganisaties (bijv. Woonbond) en gemeentelijke huurdersdiensten gratis of betaalbare begeleiding. Ook zijn er pro bono rechtsklinieken in grote steden zoals Amsterdam en Rotterdam.

Verbetering van de naleving: aanbevelingen

Om ervoor te zorgen dat de Wet betaalbare huur haar doelen haalt, bevelen betrokkenen het volgende aan:

• Proactieve controles: Gemeenten zouden middenhuuradvertenties willekeurig kunnen controleren en verhuurders die te veel vragen kunnen sanctioneren.
• Voorlichting aan verhuurders: De overheid en woningcorporaties zouden duidelijke, toegankelijke informatie moeten geven over berekeningsmethoden en wettelijke maxima.
• Vereenvoudigde bezwaarprocedures: Maak de procedures van de Huurcommissie eenvoudiger en verlaag de kosten om meer huurders aan te moedigen onredelijke huren aan te vechten.

Sommige experts pleiten er zelfs voor om digitale puntencalculators direct te integreren in advertentieplatforms zoals Funda, zodat potentiële huurders direct inzage krijgen.

Conclusie

Hoewel de Wet betaalbare huur een belangrijke stap was richting eerlijkere middenhuren, ondermijnt voortdurende niet-naleving door verhuurders de impact ervan. Huurders die kennis hebben van het puntenstelsel en de Huurcommissie kunnen te veel betaalde huren terugvorderen, maar bredere handhaving en voorlichting aan verhuurders zijn cruciaal voor blijvende verandering.

Op zoek naar je volgende woning? Bezoek vandaag nog Luntero — de makkelijkste manier om huurwoningen in Nederland te vinden en erop te reageren.