Nederlandse minister van Volkshuisvesting stelt maatregelen voor om massale verkoop van huurwoningen te stoppen

Nederlandse minister van Volkshuisvesting stelt maatregelen voor om massale verkoop van huurwoningen te stoppen

Nederland kampt met een acute woningnood, en overheidsgegevens laten een zorgwekkende trend zien: in 2024 werden meer dan 50.000 particuliere huurwoningen verkocht—tegen 30.000 slechts een jaar eerder. Minister van Volkshuisvesting Mona Keijzer heeft dit bestempeld als een ernstige bedreiging voor de betaalbaarheid en beschikbaarheid van huurwoningen. In reactie daarop wil zij een pakket maatregelen presenteren dat erop gericht is meer woningen in de particuliere huurmarkt te houden, terwijl er ook rekening wordt gehouden met de behoefte van verhuurders aan rendement.

De groeiende verkoop van de huurvoorraad

Volgens recente cijfers van het Kadaster, de nationale landregistratie, zetten particuliere verhuurders in 2024 meer dan 50.000 huurwoningen te koop. Dat is een scherpe stijging ten opzichte van ongeveer 30.000 aanbiedingen in 2023, en een opwaartse trend die in 2021 begon. Veel van deze woningen zijn door hun huidige huurders voor relatief lage prijzen gekocht, waardoor woningen feitelijk van de huurvoorraad naar koopwoningen verschuiven. Hoewel koopwoningbezit voor individuele huurders voordelig kan zijn, betekent het grotere effect een netto afname van het aanbod aan middenhuurwoningen.

Jaar	Verkochte huurwoningen	% Stijging
2021	28.000	–
2022	32.500	16%
2023	30.200	–7%
2024	50.600	68%

Gevolgen voor betaalbare huisvesting en huren

De verkoop van gereguleerde huurwoningen verergert de woningcrisis doordat de voorraad middenhuur en sociale huur kleiner wordt. In het Nederlandse systeem zijn er drie primaire huursectoren:

• Sociale huur: Sterk gesubsidieerde woningen beheerd door woningcorporaties voor huishoudens met een laag inkomen.
• Middenhuur (Wet betaalbare huur): In 2024 ingevoerd onder de Wet betaalbare huur; deze categorie beperkt de huren tussen sociale huren en volledig marktgedreven niveaus.
• Particuliere huurmarkt: Woningen met marktconforme huren en zonder maximum.

Veel van de woningen die vorig jaar zijn verkocht vielen onder de nieuwe middenhuurcategorie van de Wet betaalbare huur, die bedoeld is om middeninkomens stabiele, gereguleerde huren te bieden. Naarmate deze woningen de huurmarkt verlaten, worden wachtlijsten langer en stijgen de huren in de resterende voorraad. Gemeenten in grote steden melden al langere wachtrijen voor middenhuurwoningen.

De voorgestelde maatregelen van minister Keijzer

Mona Keijzer, van de partij BoerBurgerBeweging (BBB), benadrukt dat “betaalbare huur rendabel moet zijn.” Eind maart zal zij voorstellen presenteren in de Tweede Kamer die particuliere verhuurders moeten stimuleren hun huurportefeuilles te behouden. Belangrijke onderdelen die worden overwogen zijn:

1. Flexibele regulering: Invoering van gedifferentieerde nalevingseisen op basis van woninggrootte en locatie, om de administratieve lasten voor kleinschalige verhuurders te verlagen.
2. Belastingverlichting in box 3: Hervorming van de box 3-vermogenbelasting op verhuurvastgoed om Nederlandse woningen concurrerender te maken ten opzichte van andere Europese markten.
3. Lagere overdrachtsbelasting: Verlaging van de 6% overdrachtsbelasting op middenhuurwoningen naar een verlaagd tarief, waardoor de kosten voor het uitbreiden van huurportefeuilles dalen.
4. Aanpassingen in renteaftrek: Normaliseren van beperkingen op de renteaftrek in de vennootschapsbelasting om het netto rendement voor institutionele en particuliere beleggers te verbeteren.

Deze maatregelen zijn bedoeld om een evenwicht te vinden tussen het beschermen van huurders en het verzekeren dat verhuurders een haalbaar rendement op hun investering zien.

Reacties van verhuurders en beleggers

De particuliere verhuurdersvereniging Vastgoed Belang heeft er nadrukkelijk op aangedrongen dat het kabinet snel handelt. Uit hun analyse blijkt dat 90% van de verkochte woningen een gereguleerde huur had en een gemiddelde verkoopprijs onder de €400.000. Grote belegger Heimstaden, die bijna 13.000 woningen in Nederland beheert, omschreef het huidige investeringsklimaat als “enorm verslechterd.” Zij stellen dat het terugdraaien van de Wet betaalbare huur ideaal zou zijn, maar politiek onwaarschijnlijk. In plaats daarvan steunen zij fiscale “flankerende maatregelen” zoals belastingverlichting en verlaging van de overdrachtsbelasting.

Ook DNB-president Klaas Knot heeft zich ermee bemoeid en suggereerde dat de overheid delen van de huurregulering van vorig jaar opnieuw moet bekijken. Hoewel zijn opmerkingen tot politiek debat leidden, onderstrepen ze de urgentie van een stabiel investeringsklimaat voor woningen.

Huurders, woningcorporaties en gemeenten verzetten zich

Daarentegen waarschuwen huurdersorganisatie Woonbond, koepelorganisatie Aedes van woningcorporaties en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) tegen aanpassing van de Wet betaalbare huur. Zij stellen dat het nu sleutelen aan het huurrecht goed bestuur kan verstoren en huurders kan schaden die afhankelijk zijn van gereguleerde huren.

“Als er aanpassingen nodig zijn om particuliere beleggers aan te trekken, is verlaging van de box 3-belasting logischer dan het verzwakken van huurprijsbescherming,” stellen zij. Zij benadrukken dat belastingwijzigingen het rendement voor beleggers direct zouden verbeteren zonder huurders op te zadelen met hogere huren of juridische bescherming uit te hollen.

Beleidsopties afwegen: wetgeving versus belastinghervorming

Terwijl het debat zich ontvouwt, staan beleidsmakers voor een belangrijke keuze:

• Huurregulering aanpassen: Verhuurders meer operationele flexibiliteit bieden, maar het risico op hogere huren en juridische onzekerheid voor huurders vergroten.
• Belastinghervormingen doorvoeren: Het rendement voor beleggers verbeteren via fiscale prikkels terwijl bestaande huurprijsbescherming behouden blijft.

De consensus onder veel deskundigen is dat fiscale hervormingen—met name in box 3 en de overdrachtsbelasting—het investeringsklimaat snel kunnen versterken zonder de bescherming van huurders te ondermijnen. Tegelijkertijd moeten eventuele regelgevende wijzigingen zorgvuldig worden vormgegeven om onbedoelde huurverhogingen of juridische achterdeurtjes te voorkomen.

Wat dit betekent voor huurders en verhuurders

Voor huurders betekenen de aanstaande voorstellen van de minister een inzet op het behoud van de middenhuurvoorraad. Als dit slaagt, kunnen huurders rekenen op een stabieler aanbod in het middensegment en tragere huurstijgingen. Voor verhuurders, vooral kleinschalige beleggers, kunnen belasting- en regelgevingsverlichting het vertrouwen in de Nederlandse huurmarkt herstellen en de prikkel om te verkopen verminderen.

De politieke complexiteit betekent echter dat hervormingen waarschijnlijk stapsgewijs zullen verlopen. Beide kanten zijn het over één punt eens: een stabiel, voorspelbaar woonbeleid is essentieel om de Nederlandse huurcrisis op te lossen.

Voor de eenvoudigste manier om huurwoningen in Nederland te vinden, bezoek Luntero.