Huurders in Nederland besteden meer inkomen aan wonen dan huiseigenaren: kloof wordt groter

Huurders gebruiken meer inkomen voor Nederlandse woonlasten dan huiseigenaren, terwijl de kloof groter wordt

In de afgelopen jaren is de kloof tussen huurders en huiseigenaren in Nederland steeds duidelijker geworden. Hoewel stijgende lonen sinds 2019 de betaalbaarheid van wonen in het algemeen hebben verbeterd, besteden huurders nog steeds een aanzienlijk groter deel van hun inkomen aan huur dan huiseigenaren aan hypotheeklasten. Deze scheefgroei beïnvloedt niet alleen de dagelijkse budgetten, maar belemmert ook veel huurders—vooral jongere en stedelijke bewoners—om de stap naar een koopwoning te zetten.

Een groeiende kloof: huur versus hypotheeklasten

Volgens de nieuwste Woningmarktmonitor van ABN AMRO besteden huiseigenaren in Nederland doorgaans tussen de 20% en 28% van hun netto-inkomen aan maandelijkse hypotheeklasten. Huurders daarentegen besteden ongeveer 28% tot 38% van hun inkomsten aan hun woonlasten—ruim boven het niveau dat doorgaans als houdbaar wordt beschouwd.

Zo ligt de gemiddelde maandhuur in de vrije sector inmiddels boven de €1.800, waarvoor een bruto-inkomen van meer dan €5.500 per maand nodig is om binnen een bestedingsgrens van 30% te blijven. Met een nationaal gemiddeld bruto salaris van rond de €4.000 komen veel huurders klem te zitten door de snel stijgende huren.

Wie merkt het het meest? Regionale en demografische gevolgen

De betaalbaarheidskloof is het meest uitgesproken in grote steden zoals Amsterdam, Rotterdam en Utrecht. Jonge professionals en expats—die vaak geen aanzienlijke spaartegoeden of toegang tot subsidies voor huizenkopers hebben—staan voor hevige concurrentie om de beperkte huurvoorraad. Ondertussen profiteren gevestigde huiseigenaren van vaste hypotheekrentes die jaren geleden zijn afgesloten, toen de rente lager was, waardoor zij kunnen profiteren van loonstijgingen zonder hogere woonlasten.

Belangrijke factoren die deze dynamiek bepalen:

• Woningtekort: Het krappe aanbod van huurwoningen drijft de concurrentie op, waardoor de huren steeds verder stijgen.
• Gedrag van verhuurders: Na de invoering van strengere huurregels onder de Wet betaalbare huur verkochten sommige particuliere verhuurders woningen of zetten deze om naar de koopmarkt. Hierdoor nam het huuraanbod verder af.
• Inkomensverdeling: Middel- en hoge inkomens hebben vaker toegang tot koopwoningen, terwijl lagere inkomens en jongere huurders in de vrije huursector blijven.

Stijgende inkomens en verbeterde betaalbaarheid

Ondanks de groeiende kloof is de Nederlandse woningmarkt niet overal even onbetaalbaar geworden. Sinds 2019 zijn de gemiddelde inkomens sneller gestegen dan zowel de hypotheekaflossingen als de huurkosten. Vooral bestaande huiseigenaren hebben hun besteedbaar inkomen zien toenemen, omdat velen jaren geleden lage rentes vastzetten of profiteerden van aflossingen die de totale hypotheeklasten verlaagden.

“Nu inkomens stijgen en de rente historisch laag blijft, ervaren eigenaar-bewoners een verbeterde betaalbaarheid—zij besteden na verloop van tijd minder van hun budget aan wonen,” merkt ABN AMRO-econoom Mike Langen op. Toch doet deze positieve trend weinig om de huurlast voor mensen op de private markt te verlichten.

Obstakels bij de overstap van huren naar kopen

Voor huurders die graag een woning willen kopen, kunnen de vooruitzichten somber lijken. Om een hypotheek voor een gemiddeld geprijsd huis (ongeveer €400.000 in 2024) te krijgen, vragen banken doorgaans om een aanbetaling en bijkomende kosten van in totaal minstens €160.000. Zulke spaargelden opbouwen is lastig wanneer een derde van je inkomen al bestemd is voor maandelijkse huur.

Veelvoorkomende obstakels zijn onder meer:

1. Hoge huurkosten: Nauwelijks ruimte om te sparen, omdat woonlasten het grootste deel van het besteedbaar inkomen opslokken.
2. Vereisten voor eigen inbreng: Geldverstrekkers vragen vaak om aanzienlijke financiële buffers, niet alleen voor de hypotheek maar ook voor verzekeringen en belastingen.
3. Strenge acceptatiecriteria: Recente aanscherpingen van de regelgeving zorgen ervoor dat banken de verhouding tussen schulden en inkomen zeer strikt beoordelen.

Voor veel mensen biedt deelname aan regelingen zoals huurtoeslag enige verlichting, maar die sluit de betaalbaarheidskloof zelden volledig.

Beleidsmaatregelen en wat daarna komt

Als reactie op de toenemende druk op huurders heeft de Nederlandse overheid wijzigingen in de Wet betaalbare huur voorgesteld. Deze veranderingen zijn bedoeld om verhuurders te stimuleren woningen te behouden en te verhuren door bepaalde huurplafonds te versoepelen. Hoewel dit op middellange termijn het aanbod kan vergroten, waarschuwen critici dat het hogere basis huren kan toestaan, wat de druk op huurders verder opvoert.

Mogelijke beleidswijzigingen die in het verschiet liggen:

• Versoepelde huurregulering: Het toestaan van iets hogere toegestane huren in de vrije sector.
• Meer investeringen in sociale huur: Het uitbreiden van de voorraad gereguleerde huurwoningen onder de marktprijs.
• Gerichte koopondersteuning: Het uitbreiden van subsidies of laagrentende leningen voor starters.

Het vinden van een balans tussen deze maatregelen is cruciaal. Te veel deregulering brengt het risico van ongecontroleerde huurstijgingen met zich mee, terwijl te strenge regels vastgoedbeleggingen kunnen ontmoedigen en het aanbod verder kunnen verkrapt.

Praktische tips voor huurders in de huidige markt

Hoewel de drempels hoog zijn, kunnen huurders nog steeds proactieve stappen zetten om hun woonlasten te beheren en zich voor te bereiden op eventueel woningbezit:

• Budgetteer strategisch: Houd alle uitgaven bij om besparingsmogelijkheden buiten de huur te vinden.
• Maak gebruik van toeslagen: Controleer vroeg of je in aanmerking komt voor huurtoeslag en dien je aanvraag snel in om de voordelen maximaal te benutten.
• Overweeg co-livingmodellen: Het delen van grotere woningen of speciaal ontwikkelde gemeenschappelijke huisvesting kan de huur per persoon verlagen.
• Verken alternatieve regio’s: Opkomende plaatsen nabij grote steden bieden vaak lagere huren en betere ov-verbindingen.
• Bouw een spaarplan op: Automatiseer overboekingen naar een aparte rekening voor het kopen van een woning, ook als de bedragen klein zijn.

Door op de hoogte te blijven van markttrends en overheidsprogramma’s, kunnen huurders zich beter bewegen binnen het complexe landschap van de Nederlandse woningmarkt.

Of je nu actief op zoek bent naar een huurwoning of van plan bent te kopen, Luntero staat voor je klaar. Bezoek Luntero voor de gemakkelijkste manier om gecontroleerde huurwoningen te vinden en je volgende stap in Nederland te zetten.