Beleggers verkopen recordaantal huurwoningen in Q4 2024, starters profiteren

Beleggers verkopen recordaantal huurwoningen in Q4 2024, starters profiteren

Het laatste kwartaal van 2024 liet een dramatische verschuiving zien op de Nederlandse woningmarkt, doordat vastgoedeigenaren een recordaantal huurwoningen van de hand deden. Volgens gegevens van het Kadaster—het Nederlandse Kadaster—wisselden tussen oktober en december meer dan 20.150 woningen van eigenaar, een stijging van 63% ten opzichte van dezelfde periode in 2023. Veel van deze woningen werden gekocht door de huurders die er al woonden, vaak tegen prijzen die ver onder het nationale gemiddelde lagen.

Toename in verkopen door beleggers

De verkopen door beleggers zijn sinds 2021 gestaag toegenomen, en Q4 2024 markeerde de hoogste kwartaalomzet tot nu toe. Belangrijke cijfers zijn onder meer:

• Totale verkopen door beleggers: 20.150 woningen (tegen 12.375 in Q4 2023)
• Aankopen door eigenaar-bewoners: 8.000 woningen verworven door huishoudens die in de woningen wonen
• Particuliere versus zakelijke beleggers: 5.275 verkocht door particuliere beleggers; de rest door zakelijke of institutionele beleggers

Bij deze transacties betaalden kopers gemiddeld €383.000—aanzienlijk lager dan de landelijke gemiddelde huizenprijs van €460.000 in dat kwartaal. Dit verschil wordt toegeschreven aan het grote aantal kleinere woningen en panden met een bescheiden energielabel.

Starters plukken de vruchten

Misschien wel de meest opvallende begunstigde groep zijn starters. Van de 8.000 woningen die aan eigenaar-bewoners werden verkocht, ging 65%—ongeveer 5.200 woningen—naar huishoudens die hun eerste woning kochten. Deze kopers betaalden gemiddeld €344.000, een prijsniveau dat aantrekkelijk is in vergelijking met de bredere markt.

Verschillende factoren maakten dit mogelijk:

• Veel woningen van beleggers zijn compact of vereisen energiezuinige verbeteringen, wat de verkoopprijs verlaagt
• Huurders profiteerden vaak van koopbescherming, een maatregel die hen het recht van eerste koop geeft en soms een lagere instapprijs
• Gemotiveerde verkopers die de huursector snel wilden verlaten

Voor aspirant-huiseigenaren die worstelen met hoge woningprijzen, hebben deze omstandigheden een zeldzaam venster van अवसर geopend.

Wat drijft de uitverkoop?

Verschillende regelgevende en marktontwikkelingen hebben samengewerkt om verhuurders aan te zetten hun huurportefeuilles af te bouwen:

1. Verhoging van de overdrachtsbelasting (Overdrachtsbelasting): De overheid verhoogde de overdrachtsbelasting, waardoor het duurder werd voor beleggers om vastgoed over te dragen, wat op zijn beurt aanzette tot verkopen voordat het hogere belastingregime volledig van kracht werd.
2. Koopbescherming voor huurders (Koopbescherming): Nieuwe regels versterkten de rechten van huurders om de woningen die zij huren te kopen, waardoor sommige verhuurders ervoor kozen rechtstreeks aan bewoners te verkopen in plaats van aan externe kopers.
3. Wet betaalbare huur: Deze wet legt maximumhuurprijzen op in het middensegment, waardoor het verdienpotentieel voor verhuurders van grotere of duurdere huurwoningen afneemt.

Samen hebben deze maatregelen de balans verschoven, waardoor langdurige verhuur voor veel particuliere en institutionele eigenaren minder aantrekkelijk is geworden.

Regionale hotspots: de grote vier steden

De uitverkooptrend is vooral uitgesproken in de vier grootste steden van Nederland:

• Amsterdam: Meer dan twee keer zoveel woningen verkocht door beleggers vergeleken met Q4 2023
• Rotterdam: Meer dan drie keer zoveel verkopen jaar-op-jaar—de hoogste groei van alle grote steden
• Utrecht en Den Haag: Ook in deze markten zijn de verkopen door beleggers meer dan verdubbeld

Particuliere verhuurders in deze stedelijke centra verkochten 50% meer panden dan in het laatste kwartaal van 2023, terwijl zakelijke beleggers hun verkoopvolume meer dan verdubbelden. Stijgende onderhoudskosten, in combinatie met regelgevende veranderingen, hebben deze regionale exodus uit de huurmarkt aangejaagd.

Wat dit betekent voor huurders en kopers

Voor huurders kan de golf van verkopen door verhuurders zowel onzekerheid als kansen met zich meebrengen:

• Nieuwe eigenaar-bewoners kunnen woningen anders gaan gebruiken, waardoor mogelijk de lokale huurvoorraad afneemt
• Sommige woningen kunnen worden gerenoveerd of een andere bestemming krijgen, wat invloed heeft op het karakter van de buurt

Voor potentiële kopers, vooral starters, zijn lagere instapprijzen een belangrijk voordeel. Om van dit venster te profiteren:

• Houd de aankondigingen van het Kadaster in de gaten of raadpleeg een makelaar voor woningen buiten de markt om
• Beoordeel energielabels en renovatiekosten bij het berekenen van de totale investering
• Onderzoek de rechten op koopbescherming als je al huurder bent in een woning die te koop staat

Vooruitblik

Hoewel de toename in verkopen door beleggers bepaalde delen van de woningmarkt heeft geholpen, blijven er vragen bestaan over de beschikbaarheid van huurwoningen op de lange termijn. Beleidsmakers blijven zoeken naar een balans tussen huurdersbescherming en prikkels voor beleggers om kwalitatieve huurwoningen aan te bieden. Naarmate de regelgeving zich ontwikkelt, zullen zowel verhuurders als huurders zich moeten aanpassen om een gezonde, duurzame markt te waarborgen.

Voor de nieuwste inzichten in Nederlandse woonregels, huurtrends en marktkansen—inclusief actuele woningen die zijn afgestemd op jouw behoeften—bezoek Luntero.

Ontdek de eenvoudigste manier om je volgende woning of beleggingspand te vinden op Luntero.