Waarom inwoners van Amsterdam verhuizen naar Rotterdam en Den Haag nu de huizenprijzen stijgen

Waarom inwoners van Amsterdam verhuizen naar Rotterdam en Den Haag nu de huizenprijzen stijgen

Voor veel Amsterdammers is het vinden van een betaalbare woning in de Nederlandse hoofdstad bijna onmogelijk geworden. Met gemiddelde transactieprijzen die in het eerste kwartaal van dit jaar landelijk met bijna 10% stegen, en veel scherpere stijgingen in grote steden, breiden potentiële kopers hun zoektocht uit naar Rotterdam en Den Haag. Beide steden hebben twee-cijferige prijsstijgingen gezien—24% in Den Haag en 15% in Rotterdam—volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Deze trend weerspiegelt een bredere disbalans tussen vraag en aanbod die het Nederlandse woninglandschap aan het veranderen is.

Prijsstijging in grote Nederlandse steden

In Q1 2023 bereikte de gemiddelde verkoopprijs van een woning in Nederland €273.000, een stijging van 9,7% op jaarbasis. In Den Haag en Rotterdam is de markt echter nog heter:

• Den Haag: stijging van 24% in de gemiddelde verkoopprijzen.
• Rotterdam: stijging van 15% in de gemiddelde verkoopprijzen.

Hoewel deze cijfers een snelle waardestijging benadrukken, brengen ze ook de uitdagingen rond betaalbaarheid van woningen in beeld. Veel voormalige woningzoekenden in Amsterdam zien deze buursteden als haalbare alternatieven, aangetrokken door iets lagere instapprijzen en diverse wijken met goede verbindingen terug naar de hoofdstad.

Tekort aan aanbod en keuzes van kopers

Het tekort aan beschikbare woningen verergert de betaalbaarheidscrisis. In het eerste kwartaal daalde het totale aanbod van woningen te koop met meer dan een derde tot slechts 73.000 advertenties. Dat komt neer op gemiddeld slechts 4,5 geschikte woningen per koper, vergeleken met 6,1 een jaar eerder. Met minder opties moeten kopers vaak concessies doen aan grootte, locatie of staat van de woning, waardoor de concurrentie toeneemt.

Als gevolg daarvan daalde het aantal transacties op jaarbasis met 13%, waarbij NVM-makelaars in Q1 slechts 33.800 verkochte woningen rapporteerden. De verkoop van appartementen werd het hardst geraakt, met een daling van 19%. De markt aan de onderkant krimpt het snelst: woningen onder de €150.000 zagen een daling van 40% in de verkoop, terwijl de segmenten €150.000–€200.000 en €200.000–€250.000 daalden met respectievelijk 19% en 16%.

Gevolgen voor starters en eerste kopers

Starters en jonge huishoudens voelen de druk. Nu betaalbare opties verdwijnen, worden velen gedwongen verder te zoeken of genoegen te nemen met kleinere appartementen. Starters hebben vaak niet het budget om te concurreren met gevestigde huiseigenaren die hogere biedingen kunnen doen, of met particuliere investeerders die in grote aantallen kopen.

In steden als Groningen en Maastricht—populair onder studenten—wordt tot 30% van de woningen opgekocht door particuliere investeerders die ze willen verhuren. Zelfs in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag heeft ongeveer 20% van de verkopen betrekking op buy-to-let-investeerders, waardoor bescheiden geprijsde woningen buiten bereik raken van mensen die hun eerste woning willen kopen.

Rol van particuliere investeerders

Particuliere investeerders zijn inmiddels goed voor bijna één op de tien woningaankopen landelijk. Door zich te richten op kleinere, betaalbare woningen, verkleinen zij de voorraad voor eigenaar-bewoners en drijven zij de prijzen op. De NVM waarschuwt dat deze trend de marktdynamiek blijft verstoren, waardoor het voor gezinnen en alleenstaanden moeilijker wordt om voet aan de grond te krijgen op de koopmarkt.

Hoewel verhuurders bijdragen aan het huuraanbod, kan hun concentratie op bepaalde segmenten elders gaten achterlaten. Er zijn evenwichtige beleidsmaatregelen nodig om ervoor te zorgen dat investeerders aanvullend werken in plaats van concurreren met echte woningzoekenden.

Mogelijke oplossingen om de crisis te verlichten

De NVM—en veel woningexperts—pleiten voor een veelzijdige aanpak om de Nederlandse woningmarkt te stabiliseren:

1. Versnellen van planprocedures: verkort bestemmingsprocedures voor zowel binnensteden als perifere gebieden om nieuwbouw te versnellen.
2. Herbestemmen van bestaande gebouwen: zet overtollig commercieel en agrarisch vastgoed om in woningen om snel extra aanbod te creëren.
3. Diversifiëren van de woningvoorraad: bouw voor alle inkomensniveaus en huishoudgroottes in plaats van te sterk te focussen op micro-appartementen.
4. Huiseigenaren stimuleren om door te stromen: moedig huiseigenaren aan hun huidige woning te verkopen zodra zij een grotere woning kopen, zodat starterswoningen vrijkomen voor eerste kopers.
5. Reguleren van aankopen door investeerders: overweeg maatregelen die buy-to-let-investeringen in balans brengen met toegang voor eigenaar-bewoners, zoals aankooplimieten of gedifferentieerde belastingen.

Het uitvoeren van deze stappen kan helpen de prijzen te stabiliseren, de keuze voor kopers uit te breiden en een gezonde marktactiviteit in alle Nederlandse regio’s te behouden.

Vooruitblik: marktperspectief

Zonder doortastend optreden voorspelt de NVM verdere dalingen in het aantal transacties en woningaanbiedingen, wat juist nog scherpere prijsstijgingen zou aanwakkeren. Nu de betaalbaarheid van woningen verslechtert, kunnen meer Amsterdammers verhuizen naar Rotterdam, Den Haag en daarbuiten, waardoor regionale demografie en woon-werkpatronen veranderen.

Toch bieden deze verschuivingen ook kansen. De moderne ontwikkelingszones van Rotterdam, de internationale gemeenschap van Den Haag en opkomende hubs in Utrecht of Eindhoven kunnen nieuwe bewoners, bedrijven en infrastructuurinvesteringen aantrekken. Een evenwichtig woonbeleid kan dit momentum kanaliseren naar duurzame groei in heel Nederland.

Klaar om je volgende huurwoning in Nederland te vinden? Bezoek Luntero voor de eenvoudigste manier om geverifieerde aanbiedingen te bekijken en je ideale woning te vinden in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag of ergens anders in Nederland.