Las ventas de propiedades para alquilar reducen los precios de la vivienda en Ámsterdam

Introducción

El mercado inmobiliario de Ámsterdam ha mostrado signos de enfriamiento en el segundo trimestre de 2025, con una caída de precios del 0,4% en comparación con el mismo período de 2024. Según datos de la asociación neerlandesa de agentes inmobiliarios NVM, esta modesta bajada marca la primera caída interanual en la capital en varios años. Para los compradores primerizos y los propietarios mayores que buscan reducir el tamaño de su vivienda, esta es una buena noticia.

Sin embargo, el motor detrás de esta tendencia no es un cambio repentino en la demanda, sino un aumento significativo en las propiedades en venta, especialmente apartamentos que antes se destinaban al alquiler. En este artículo, exploramos los factores detrás del ajuste de precios, el impacto en los inquilinos y expatriados, y lo que depara el futuro para el mercado inmobiliario de Ámsterdam.

Aumento en las ventas de propiedades para alquilar

Los agentes inmobiliarios de Ámsterdam informan que una gran proporción de sus anuncios ahora provienen de inversores en alquiler que están vendiendo propiedades. Floris van der Peijl, presidente del grupo de agentes de Ámsterdam MVA, señala que “algunas agencias tienen la mitad de su oferta proveniente de antiguos alquileres para inversión.” Como resultado, más apartamentos pequeños y de menor calidad han entrado en el mercado, ejerciendo presión a la baja sobre el precio medio de venta.

Esta oleada de ventas está impulsada en gran parte por cambios regulatorios recientes. Una nueva ley que prohíbe los contratos de alquiler de dos años y limita los precios de alquiler de nivel medio ha llevado a muchos propietarios de alquiler a buscar mejores rendimientos en otros lugares. Mientras que los grandes inversores continúan adquiriendo proyectos de nueva construcción, los inversores más pequeños están optando por salir del mercado.

Impacto en los precios medios de la vivienda

La NVM informa que entre abril y junio de 2025 se listaron 52.116 propiedades para la venta, la cifra trimestral más alta desde 2008. Esta afluencia ha ralentizado el aumento anual nacional de precios al 6,2%, frente al crecimiento de dos dígitos a principios de año.

“Estas unidades que antes se destinaban al alquiler suelen ser viviendas más pequeñas y de menor calidad, y eso tiene un efecto a la baja en el precio medio,” dijo Lana Goutsmits-Gerssen, presidenta de la NVM. Para los compradores, el mercado más suave se traduce en más opciones y la capacidad de comprar sin las feroces guerras de ofertas que dominaron años anteriores.

Aumento de la oferta y dinámica del mercado

En toda Holanda, el aumento de la oferta de viviendas está remodelando la dinámica del mercado. Aunque el número total de viviendas en alquiler se mantiene estable, gracias a grandes inversores y nuevos desarrollos según informa el registro de la propiedad Kadaster, la mezcla de propiedades disponibles se ha desplazado hacia opciones más básicas y de rango medio.

Desde una perspectiva macro, la oficina nacional de estadísticas CBS sigue un promedio ponderado de todas las transacciones inmobiliarias en el momento del intercambio, reflejando tanto la calidad como las fluctuaciones de precios a lo largo del tiempo.¹

Efectos en inquilinos y expatriados

Mientras que los compradores reciben con agrado la oferta adicional, los inquilinos en ciertos distritos encuentran menos opciones. En Ámsterdam y otras ciudades universitarias, el stock de alquiler se ha reducido, lo que lleva a los internacionales a considerar la compra en lugar de renovar sus contratos. Según Van der Peijl, algunos expatriados que tradicionalmente alquilaban ahora están entrando en el mercado de ventas cuando finalizan sus contratos temporales.

Este cambio subraya una tendencia más amplia: la frontera entre los mercados de alquiler y venta se está difuminando, especialmente en los centros urbanos de alta demanda.

Nueva construcción vs. reventa: la brecha del rango medio

A pesar de un volumen saludable de nuevos desarrollos, el segmento de precio medio sigue siendo insuficiente. Muchos proyectos de nueva construcción se dirigen a franjas de precio más altas o se comercializan a inversores institucionales, dejando a los que reducen tamaño y a los hogares de ingresos medios con opciones limitadas.

Goutsmits-Gerssen advierte que “no todos pueden comprar una casa, porque simplemente no pueden, no quieren o tienen circunstancias laborales. Hay una verdadera escasez de apartamentos de tamaño razonable con jardines en el rango medio de precios.” El desequilibrio destaca la necesidad de medidas políticas específicas e incentivos para impulsar la construcción de nivel medio.

Cambios políticos y sentimiento de los inversores

Los cambios regulatorios clave han remodelado el sentimiento de los inversores en los últimos meses:

• Prohibición de contratos de alquiler de dos años, afectando la flexibilidad de los modelos de alquiler para inversión
• Nuevos límites de precios para alquileres de nivel medio bajo el esquema local de vivienda de Ámsterdam
• Debates en curso sobre la subvención fiscal para propietarios, que organismos gubernamentales como el banco central DNB y la Comisión Europea dicen que infla la deuda riesgosa y eleva los precios

En conjunto, estas medidas han convencido a muchos pequeños inversores a desinvertir, mientras que los grandes poseedores de carteras se adaptan con estrategias a largo plazo.

Perspectivas futuras: Outlook del mercado

Los analistas advierten que esto podría ser la “canaria en la mina” para una corrección más amplia en el mercado inmobiliario neerlandés. Aunque la caída actual de precios es modesta, podría señalar un estancamiento o un descenso suave si la oferta continúa superando la demanda.

Para los compradores potenciales, esto se traduce en un mercado menos frenético y con más oportunidades. Sin embargo, la estabilidad sostenida de los precios dependerá de una construcción equilibrada, una dirección política clara y una demanda continua tanto de clientes nacionales como internacionales.

Cómo navegar el mercado inmobiliario de Ámsterdam

Navegar por el mercado inmobiliario en evolución de Ámsterdam puede ser un desafío. Aquí hay algunos consejos para compradores e inquilinos:

1. Investigue los vecindarios: Considere distritos emergentes donde los precios sigan siendo competitivos.
2. Compare anuncios: Use portales confiables para seguir las tendencias de precios y evitar anuncios "nuevos" engañosos.
3. Pre-apruebe su financiamiento: Un compromiso hipotecario fortalece su oferta en un mercado cambiante.
4. Trabaje con expertos locales: Los agentes inmobiliarios familiarizados con las regulaciones municipales y las particularidades del mercado pueden ofrecer una guía valiosa.

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Footnotes

1. CBS, Precios de viviendas ocupadas por sus propietarios, https://www.cbs.nl/en-gb/series/time/prices-of-owner-occupied-dwellings ↩