Aumento de la vacancia en la vivienda en los Países Bajos: más de 200.000 viviendas desocupadas
Los Países Bajos se enfrentan a una paradójica crisis habitacional. Mientras las listas de espera para viviendas de alquiler se alargan durante años en las grandes ciudades, más de 200.000 viviendas en todo el país estaban vacías a mediados de 2025. Según Oficina Central de Estadísticas de los Países Bajos (CBS), esta cifra representa un aumento del 3 % en comparación con principios de año y equivale a más de 21 millones de metros cuadrados de espacio residencial sin usar. Mientras los responsables políticos se apresuran a aliviar la escasez de viviendas, el aumento de las propiedades vacías ha provocado una rápida acción legislativa.
Cifras actuales de vacancia y contexto nacional
El 1 de enero de 2025, la CBS registró 194.500 viviendas desocupadas en los Países Bajos. Para el 1 de julio, ese número había subido a 200.670. Este aumento se produce en un momento en que el periodo medio de espera para una vivienda social de alquiler supera ahora los tres años, y los alquileres privados continúan subiendo. Los analistas de vivienda advierten que dejar un stock tan grande de viviendas listas para usar inactivas no es sostenible cuando familias, estudiantes e internacionales luchan por conseguir alojamiento asequible.
La presión en las ciudades es enorme; el problema de la vacancia no se limita a las zonas rurales o a las segundas residencias vacacionales. Las propiedades que permanecen vacías durante períodos prolongados—más de un año—sumaban alrededor de 64.360 a principios de 2025, lo que indica que una parte significativa de las vacancias es a largo plazo y potencialmente evitables.
Principales focos en las ciudades
Los centros urbanos contribuyen de forma desproporcionada al recuento de viviendas vacías. Amsterdam encabeza la lista con 21.770 viviendas desocupadas, seguida de cerca por Róterdam (10.870), Eindhoven (4.000) y La Haya (2.640). En estos municipios, los altos precios de la vivienda y los complejos procesos de permisos han creado una situación en la que los propietarios y los titulares retrasan el alquiler o la venta hasta que los planes de renovación estén completamente aprobados. En consecuencia, unidades que podrían aliviar la presión del alquiler permanecen fuera del mercado.
Si bien algunas vacancias son temporales—debido a renovaciones, disputas por herencias o cambios en las circunstancias de los residentes—los expertos en vivienda subrayan que procedimientos regulatorios más sencillos podrían desbloquear miles de unidades. Agilizar los permisos de planificación y las certificaciones de rendimiento energético acortaría la duración de las vacancias y aumentaría la oferta de alquiler.
Respuesta política: introducción del impuesto a la vacancia
Para abordar este creciente desequilibrio, el gobierno neerlandés ha aprobado un impuesto específico sobre las propiedades residenciales que permanecen vacías durante más de 12 meses consecutivos. Diseñado para incentivar a los propietarios a poner las viviendas en uso, la tasa del impuesto se establece como un porcentaje del valor WOZ de la propiedad (el valor oficial tasado a efectos fiscales).
Cómo funciona el impuesto
Los municipios podrán imponer el impuesto a la vacancia sobre cualquier vivienda que muestre un consumo energético o datos de uso mínimos a lo largo de un año. Los operadores de la red facilitarán datos anonimizados para confirmar si una propiedad está realmente desocupada. Si el propietario no alquila, vende o demuestra una renovación activa, el impuesto deberá abonarse el siguiente año fiscal.
A diferencia de medidas punitivas generalizadas, el impuesto a la vacancia está calibrado para fomentar la colaboración. Los propietarios pueden evitar la carga presentando un cronograma razonable de rehabilitación o prueba de contratos de alquiler en curso. Esta flexibilidad pretende evitar sanciones injustas por retrasos de renovación genuinos, al tiempo que presiona a los propietarios inactivos a actuar.
Implementación por parte de los municipios
La Asociación de Municipios de los Países Bajos (VNG) apoya la nueva herramienta y urgen a los ayuntamientos a adoptar el impuesto con rapidez. Los municipios redactarán normativas locales, fijarán plazos de notificación y establecerán procedimientos de apelación para los propietarios que impugnen la designación de vacancia. Al adaptar el impuesto a las presiones de vivienda regionales, los municipios pueden alinear mejor los incentivos con las condiciones del mercado local.
Algunas ciudades, como Amsterdam, planean complementar el impuesto con un sistema de permisos para segundas viviendas a partir de 2026. Los propietarios que adquieran una segunda residencia voluntaria deberán ahora obtener un permiso, con el objetivo de frenar el aumento de vacancias impulsadas por inversiones en barrios urbanos privilegiados.
Medidas de apoyo e incentivos
Más allá de la tributación, el gobierno está explorando esquemas de apoyo para llevar al mercado viviendas vacías. Estos incluyen:
- Subvenciones para rehabilitación: Préstamos a bajo interés o subsidios para propietarios que mejoren las etiquetas energéticas y completen las renovaciones dentro de plazos establecidos.
- Asociaciones de impacto social: Colaboraciones entre asociaciones de vivienda y inversores privados para convertir unidades vacantes de larga duración en alquileres asequibles.
- Registros digitales de vacancia: Plataformas en línea donde los municipios listan unidades consideradas vacías, lo que permite a organizaciones sin ánimo de lucro y plataformas de vivienda emparejar estas propiedades con posibles inquilinos o compradores.
Combinando desincentivos fiscales con asistencia financiera, los responsables políticos pretenden encontrar un equilibrio entre fomentar el uso de la propiedad y apoyar a los propietarios en costosas mejoras.
Críticas y desafíos
A pesar del amplio apoyo político, el impuesto a la vacancia recibe críticas de algunos propietarios y colectivos del sector. Edward Touw, director de la asociación de propietarios privados VastgoedBelang, sostiene que las vacancias prolongadas a menudo se deben a retrasos municipales en la concesión de permisos de renovación o subdivisión. Advierte que penalizar a los propietarios por factores fuera de su control corre el riesgo de una aplicación injusta.
El profesor Peter Boelhouwer, una autoridad en sistemas de vivienda, coincide en que la mayoría de las vacancias son involuntarias: “Muchas viviendas están vacías debido a renovaciones en curso o a cuestiones de sucesión cuando los propietarios fallecen. Muy pocas se mantienen deliberadamente fuera del mercado.” Los críticos instan a los municipios a agilizar los procesos de planificación y reducir los obstáculos burocráticos antes de imponer impuestos punitivos.
La ejecución también plantea desafíos prácticos. Verificar vacancias genuinas mediante datos energéticos requiere coordinación con los operadores de la red y garantías sólidas de protección de datos. Los municipios deben asegurar canales de apelación claros, criterios transparentes y una aplicación coherente para evitar disputas legales.
Encontrar el equilibrio: desbloquear la oferta de vivienda
El rápido aumento de viviendas vacías subraya la necesidad crítica de políticas integrales de vivienda. Si bien el impuesto a la vacancia representa un paso decisivo para activar el stock inactivo, su éxito depende de una implementación justa junto con regulaciones simplificadas e incentivos financieros. Los municipios que combinen orientación clara, permisos oportunos y apoyo específico verán probablemente la reducción más rápida de las vacancias a largo plazo.
A medida que los Países Bajos buscan alojar a un número creciente de residentes, la colaboración significativa entre gobiernos nacional y local, asociaciones de vivienda, propietarios e inquilinos resulta esencial. Cuando las regulaciones incentivan la renovación puntual, el alquiler responsable y la gestión transparente, las propiedades vacías pueden convertirse en parte de la solución en lugar de un síntoma de la crisis.
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