Stock de viviendas en alquiler disminuye por primera vez desde 2010 en medio de ventas masivas de propietarios
Por primera vez desde 2010, el parque de viviendas en alquiler en los Países Bajos ha disminuido, ya que los propietarios privados venden sus inmuebles, afectados por nuevas regulaciones y cambios fiscales.
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Stock de viviendas en alquiler disminuye por primera vez desde 2010 en medio de ventas masivas de propietarios
Por primera vez en más de una década, el número de viviendas de alquiler privadas en los Países Bajos ha disminuido. Nuevas cifras del Registro de la Propiedad (Kadaster) muestran que en el segundo trimestre de 2024 se vendieron más viviendas por parte de inversores de las que se compraron o construyeron, continuando una tendencia de disposiciones en aumento que finalmente ha superado a las adquisiciones. Este cambio tiene implicaciones significativas para inquilinos, propietarios y el mercado de la vivienda en general.
Reducción del stock de alquiler en el segundo trimestre: datos clave
Según los datos del Kadaster del segundo trimestre, los inversores privados vendieron 16.370 viviendas de alquiler al mercado de ocupación por parte del propietario—un 42% más que en el mismo periodo del año anterior—mientras que compraron apenas 7.800 unidades nuevas. Desde 2010, cuando el Registro de la Propiedad comenzó a rastrear estas transacciones, el stock de alquiler había crecido o permanecido estable hasta ahora. Sin embargo, las crecientes presiones sobre los rendimientos del alquiler han provocado una venta masiva récord en 2024.
Es importante señalar que estas cifras excluyen las viviendas propiedad de las woningcorporaties (corporaciones de vivienda), que gestionan la vivienda social. Los datos informados abarcan todos los demás alquileres, incluidas las unidades de nivel medio y del sector privado.
¿Qué impulsa la venta masiva?
Varios factores han convergido para hacer que la inversión residencial privada sea menos atractiva en los Países Bajos:
Ley de Renta Asequible: Conocida localmente como ‘Aanpak Toegelaten Woningcorporaties’ (Ley de Renta Asequible), esta legislación extiende el sistema de puntos para el alquiler—antes reservado para la vivienda social—al alquiler de nivel medio. Las propiedades que antes generaban mayores rendimientos ahora están sujetas a topes, reduciendo los ingresos de los propietarios e incentivando las ventas.
Reformas fiscales: Los cambios en el régimen del impuesto sobre la riqueza box 3, el aumento de los impuestos de transmisiones y protecciones adicionales en la compra han reducido los rendimientos netos para los inversores. En particular, el cambio hacia una tasa de impuesto de transmisiones más progresiva para adquisiciones con fines de alquiler ha inclinado la balanza en contra de la inversión inmobiliaria.
Aumento de los tipos de interés: A medida que suben los costes de endeudamiento en toda Europa, las hipotecas para propiedades destinadas al alquiler se han encarecido, reduciendo los beneficios esperados del alquiler.
Incertidumbre del mercado: La complejidad regulatoria y las posibles restricciones futuras han aumentado los riesgos percibidos, especialmente para propietarios individuales y más pequeños que carecen de economías de escala.
Matthieu Zuidema, experto en el mercado de la vivienda en el Kadaster, señala: “Cuando los inversores reciben menos ingresos, tienden a salir del mercado. La combinación actual de límites de renta reducidos y mayores impuestos hace que mantener viviendas de alquiler pequeñas sea cada vez menos rentable.”
El tamaño importa: las viviendas más grandes se mantienen en el sector privado
Curiosamente, no todos los segmentos del mercado de alquiler se están reduciendo por igual. Los datos muestran que más del 80% de las propiedades que los inversores aún compran tienen una superficie útil superior a 95 metros cuadrados. Las unidades más grandes suelen obtener rentas base más altas bajo el sistema de puntos y, con frecuencia, quedan fuera de los topes de alquiler de nivel medio, lo que las hace más atractivas para los propietarios privados.
En contraste, los pisos y casas más pequeños—antes muy rentables debido a la fuerte demanda de jóvenes profesionales y expatriados—ahora enfrentan una regulación de rentas más estricta. Estas unidades pequeñas se están vendiendo en masa, reduciendo la oferta de alquileres compactos y asequibles en los centros urbanos.
Implicaciones para inquilinos y compradores primerizos
Esta retirada de los propietarios tiene efectos mixtos:
Compradores primerizos: Las viviendas más pequeñas que pasan a la ocupación por parte del propietario ofrecen oportunidades para compradores primerizos. Con una saturación de unidades compactas en el mercado de venta, los precios pueden aliviarse para los compradores de entrada.
Inquilinos: Los inquilinos que buscan pisos pequeños bien ubicados se enfrentan a una disponibilidad reducida y a posibles incrementos de renta en el sector privado, ya que quedan menos unidades sin topes.
Beneficiarios de la ayuda al alquiler (huurtoeslag): huurtoeslag, la ayuda al alquiler neerlandesa para inquilinos de bajos ingresos, puede no cubrir totalmente el coste si los propietarios ajustan los precios de venta para compensar los ingresos perdidos, aumentando la presión financiera.
Los municipios (gemeenten) y las corporaciones de vivienda tendrán que responder invirtiendo en vivienda social o regulando la disponibilidad mínima para proteger a los inquilinos vulnerables.
Perspectivas: equilibrar el mercado de alquiler
Con el retraimiento de los propietarios privados, el papel de las corporaciones de vivienda y de los promotores de nueva construcción se vuelve aún más crítico:
Acelerar proyectos de vivienda social: Las woningcorporaties deben ampliar los desarrollos para satisfacer la demanda, especialmente para familias y hogares de bajos ingresos.
Estimular alquileres de obra nueva con carácter específico: Las autoridades municipales podrían incentivar a inversores institucionales a gran escala para construir alquileres del sector privado bajo contratos de arrendamiento a largo plazo, garantizando estabilidad.
Revisar las regulaciones: Los responsables políticos pueden necesitar revisar los umbrales de los topes de renta y los incentivos fiscales para lograr un mejor equilibrio entre la asequibilidad para los inquilinos y la viabilidad para los propietarios.
Ajustes futuros a la Ley de Renta Asequible o a las normas del impuesto sobre el patrimonio podrían frenar la venta masiva o desalentar aún más a los inversores a pequeña escala. La supervisión cercana por parte del Registro de la Propiedad y de las partes interesadas del sector será esencial.
Consejos para inquilinos y propietarios
Para inquilinos: Comience a buscar pronto y configure alertas en varias plataformas. La demanda es más alta para alquileres compactos y de gama media cerca de los centros urbanos. Investigue la elegibilidad para huurtoeslag y solicítela con prontitud para asegurar el apoyo financiero.
Para propietarios: Evalúe el rendimiento de su cartera a la luz de las nuevas regulaciones. Considere la gestión profesional de propiedades o opciones de refinanciación para mitigar mayores costes fiscales y financieros. Las unidades más grandes pueden ofrecer mejores rendimientos, pero tenga en cuenta posibles propuestas futuras de control de rentas.
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