El sector de la vivienda de alquiler se reduce mientras los propietarios venden más viviendas en los Países Bajos
Datos recientes del registro de la propiedad neerlandés (Kadaster) muestran un cambio significativo en el mercado de alquiler privado de los Países Bajos. En el tercer trimestre de 2025, los propietarios particulares vendieron muchas más viviendas de las que adquirieron, continuando una tendencia que ha hecho que el sector de alquiler privado se reduzca en un 11%—equivalente a 35.000 viviendas—en los últimos dos años. Mientras que este desarrollo facilita el acceso para compradores primerizos, intensifica la competencia para quienes buscan alojamiento en alquiler.
Ventas récord por inversores individuales
Entre julio y septiembre de 2025, los propietarios privados vendieron 15.800 viviendas, un aumento del 37% en comparación con el mismo periodo de 2024. Las compras por parte de estos inversores totalizaron solo 6.000 propiedades. El desequilibrio ha acelerado el descenso de la vivienda de alquiler en manos de inversores:
- Ventas a ocupantes propietarios: Más de la mitad de las propiedades enajenadas fueron adquiridas por compradores que planean vivir en ellas. Estas viviendas a menudo requieren reformas o son de menor tamaño, lo que se traduce en precios que en promedio son casi 130.000 € por debajo del valor de mercado de propiedades comparables no destinadas al alquiler.
- Compras por inversores: La limitada actividad de compra por parte de los propietarios sugiere una retirada estratégica del alquiler a pequeña escala.
Impulso para compradores primerizos
La afluencia de ex-propiedades en alquiler ha abierto nuevas puertas para familias jóvenes y compradores primerizos. Los puntos de precio asequibles—impulsados por el estado y el tamaño de las antiguas unidades de alquiler—ofrecen una oportunidad poco frecuente para entrar en el mercado de compra de vivienda neerlandés. El investigador del Kadaster, Matthieu Zuidema, señala que estas oportunidades son especialmente bien recibidas en regiones donde los costos de la vivienda han superado históricamente el crecimiento salarial.
La oferta de alquiler se reduce para los inquilinos
Mientras que el mercado de propietarios se beneficia, los posibles inquilinos se enfrentan a opciones cada vez más escasas. La reducción del parque de viviendas de alquiler privadas ha aumentado la presión sobre quienes buscan alojamiento. Además, la creciente demanda en el sector de alquiler social, gestionado por woningcorporaties (corporaciones municipales de vivienda), ha llevado a largas listas de espera y criterios de elegibilidad más estrictos.
Puntos críticos regionales
El descenso del parque de alquiler en manos de inversores es más pronunciado en las cuatro ciudades más grandes de los Países Bajos:
- Ámsterdam
- Róterdam
- Utrecht
- La Haya
Aquí, los nuevos controles de alquiler que limitan los cargos máximos en unidades más pequeñas han impulsado a muchos propietarios a vender en lugar de ajustar los alquileres a la baja. Fuera de estos centros urbanos, los aumentos de renta ya eran más moderados, por lo que el éxodo de propietarios ha sido menos dramático.
Factores que impulsan el cambio
Varios factores convergen para hacer menos atractivos los alquileres a pequeña escala para los inversores particulares:
- Controles de alquiler: Las nuevas regulaciones fijan un tope al alquiler máximo permitido en propiedades más pequeñas, reduciendo los márgenes de beneficio.
- Reformas del impuesto sobre la riqueza (Box 3): Los cambios en el régimen Box 3 de los Países Bajos para gravar los ingresos de inversión han aumentado la carga fiscal sobre las propiedades en alquiler.
- Costes de mantenimiento: Muchas ex-viviendas de alquiler requieren reformas sustanciales, lo que hace que la rentabilidad de la inversión sea menos atractiva.
- Conversiones de viviendas estudiantiles: Varias antiguas viviendas estudiantiles—que albergaban a cuatro o más inquilinos—se están convirtiendo en estudios independientes o unidades para ser ocupadas por sus propietarios, reduciendo aún más el parque de alquiler compartido.
Qué significa esto para el mercado
La contracción del sector de alquiler privado es una espada de doble filo. Por un lado, los compradores primerizos ganan acceso a ofertas de vivienda más asequibles; por otro, la disponibilidad y asequibilidad del alquiler están bajo presión. Los responsables políticos y los municipios (gemeenten) tendrán que equilibrar incentivos para la nueva construcción de alquiler—especialmente unidades asequibles—con protecciones para los inquilinos para evitar agravar la escasez de vivienda.
Perspectivas y recomendaciones
Invertir en viviendas de alquiler de nueva construcción puede resultar más atractivo a medida que disminuye el parque de pequeñas viviendas en manos de inversores. Los promotores y los inversores institucionales podrían cubrir la brecha con viviendas de alquiler gestionadas profesionalmente, que a menudo incluyen mantenimiento y servicios para inquilinos.
Los posibles inquilinos deberían registrarse pronto tanto en plataformas privadas como en las corporaciones municipales de vivienda para mejorar sus posibilidades de conseguir un alquiler.
Los compradores primerizos pueden aprovechar los precios de compra más bajos de las ex-propiedades de alquiler, pero deberían presupuestar los posibles costes de renovación.
El panorama de la vivienda de alquiler privada en los Países Bajos está evolucionando rápidamente. Entender estas dinámicas del mercado es esencial para inquilinos, compradores e inversores por igual.
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