El sector de alquiler privado se contrae a medida que los inversores venden viviendas en los Países Bajos
Las ventas masivas por parte de inversores han provocado la primera disminución neta de viviendas de alquiler privadas en los Países Bajos desde 2010, remodelando el mercado inmobiliario para inquilinos y compradores.
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El sector de alquiler privado se contrae a medida que los inversores venden viviendas en los Países Bajos
El mercado de alquiler privado neerlandés ha alcanzado un punto de inflexión. Por primera vez desde que se empezaron a registrar datos en 2010, se vendieron más viviendas de propiedad privada que las que se adquirieron, según datos del registro nacional de la propiedad Kadaster. Entre abril y junio de 2025, los inversores privados vendieron cerca de 16.400 inmuebles de alquiler —un 42% más que en el mismo periodo del año pasado— mientras que compraron solo 7.800, lo que se traduce en una pérdida neta de más de 8.500 viviendas en alquiler.
Aumento de las ventas por parte de inversores
Los inversores han desempeñado durante mucho tiempo un papel vital suministrando viviendas de alquiler de segmento medio que atienden a profesionales, estudiantes y familias que no son elegibles para vivienda social o que no pueden obtener una hipoteca. Sin embargo, en el segundo trimestre de 2025:
Los arrendadores privados vendieron un número récord de unidades de alquiler.
Las compras de nuevas viviendas para alquiler cayeron aproximadamente a la mitad del volumen de ventas.
Más de 2.000 segundas viviendas pasaron a ser ocupadas por sus propietarios.
Gran parte de este movimiento se ha producido entre inversores. No obstante, los expertos inmobiliarios señalan que muchas de estas propiedades se comercializan solo después de que los inquilinos se marchan. Una propiedad en estado de vivienda vacía puede alcanzar una prima del 20% al 40% sobre una ocupada, lo que convierte la rotación de inquilinos en una estrategia rentable para algunos vendedores.
Legislación gubernamental y respuesta del mercado
Un factor clave detrás de la venta masiva es la introducción de nueva legislación de vivienda asequible diseñada para ampliar el “segmento de alquiler medio” bajo controles de renta más estrictos. Si bien la ley pretendía proteger a los inquilinos y frenar el aumento desmesurado de los alquileres, a los arrendadores les ha resultado menos atractiva. Una regulación más estricta, combinada con el aumento de los costes de mantenimiento y unas tasas hipotecarias más altas, ha llevado a muchos inversores a replantearse sus carteras.
La organización inmobiliaria Vastgoed Belang advierte que estas medidas gubernamentales acumuladas están teniendo “consecuencias desastrosas para el mercado de la vivienda.” Los inquilinos que quedan en el limbo entre la vivienda social (subvencionada por las corporaciones de vivienda) y la ocupación por parte de sus propietarios ahora se enfrentan a opciones cada vez más reducidas.
Impacto en arrendatarios e inquilinos
Los inquilinos del sector privado ya están notando la presión:
Disponibilidad reducida: Menos anuncios de alquiler significan una competencia más dura y tiempos de búsqueda más largos.
Posibles subidas de renta: Los nuevos propietarios, sobre todo las empresas dedicadas a la compra para alquilar, pueden buscar aplicar tarifas de mercado una vez que controlen una propiedad.
Desplazamientos geográficos: Ciudades como Ámsterdam y Utrecht, donde la demanda es más alta, están experimentando la mayor caída en el stock de alquiler.
Los hogares de menores ingresos que dependen de la hjurtoeslag (subsidio al alquiler) se encuentran especialmente vulnerables. Con la oferta limitada, algunos inquilinos elegibles podrían dejar de encontrar viviendas dentro del presupuesto cubierto por la ayuda al alquiler.
Aumento de compradores primerizos
La venta masiva ha abierto puertas para compradores primerizos, especialmente para quienes buscan unidades de alquiler más pequeñas ahora convertidas en viviendas en propiedad. En grandes ciudades como Ámsterdam, hasta dos de cada cinco transacciones ya involucran propiedades que antes eran de alquiler. Estas viviendas suelen atraer a jóvenes profesionales y a familias que buscan una vida en propiedad más estable.
El economista de vivienda de ING, Sander Burgers, atribuye este cambio a la combinación de una regulación de alquiler más estricta y unas condiciones hipotecarias relativamente favorables. Sin embargo, esta tendencia también conlleva riesgos: propiedades diseñadas para múltiples ocupantes —como pisos para estudiantes— pueden acabar infrautilizadas, con menos personas viviendo en la misma superficie.
Implicaciones más amplias para el mercado de la vivienda
Con aproximadamente 8,2 millones de viviendas en los Países Bajos, más del 60% están ocupadas por sus propietarios y alrededor del 30% pertenecen a corporaciones de vivienda. La cuota restante, en manos de inversores institucionales y de pequeños arrendadores privados, históricamente ha amortiguado las carencias de la oferta. Ahora, ese colchón se está reduciendo.
Los analistas de vivienda advierten de un efecto dominó:
Presión sobre la vivienda social: Las listas de espera para el sector social podrían alargarse aún más.
Afluencia de compradores en propiedad: Transacciones a velocidad récord podrían impulsar los precios y ampliar la brecha de asequibilidad.
Desequilibrio de la oferta: A medida que las viviendas de alquiler se convierten en propiedad, la escasez general de vivienda accesible se intensifica.
Qué depara el futuro para los inquilinos
Los responsables políticos enfrentan una presión creciente para encontrar un equilibrio entre proteger a los inquilinos y mantener la participación de los inversores. Las medidas propuestas incluyen incentivos específicos para los arrendadores que mantengan rentas asequibles y subvenciones para reformas que agilicen el cumplimiento de las normas. Mientras tanto, los municipios exploran topes locales de renta y proyectos de desarrollo urbano para aumentar la oferta.
Los inquilinos deberían mantenerse informados sobre los cambios normativos, vigilar de cerca los anuncios locales y considerar plataformas que se especialicen en vacantes de alquiler actualizadas.
Conclusión
La inédita disminución neta de viviendas de alquiler privadas señala un momento decisivo en el mercado inmobiliario neerlandés. Si bien los compradores primerizos encuentran nuevas oportunidades, muchos inquilinos afrontan desafíos más difíciles para encontrar alojamiento asequible. A medida que el gobierno, los inversores y las comunidades buscan soluciones, las dinámicas de la oferta y la demanda seguirán evolucionando.
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