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© 2025 Luntero. Todos los derechos reservados.
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El sector de alquiler privado se contrae a medida que los inversores venden viviendas en los Países Bajos
Las ventas masivas por parte de inversores han provocado la primera disminución neta de viviendas de alquiler privadas en los Países Bajos desde 2010, remodelando el mercado inmobiliario para inquilinos y compradores.
Noticias
Los compradores de vivienda en los Países Bajos contrataron 207.000 hipotecas en el primer semestre de 2025, un aumento interanual del 22%, lo que elevó el volumen total de préstamos a 78.500 millones de euros.
A medida que la brecha de vivienda estudiantil se amplía en las ciudades holandesas, un número creciente de estudiantes se ve obligado a vivir en casa o soportar largos desplazamientos, lo que afecta sus estudios y su bienestar.
La escasez de viviendas para estudiantes en los Países Bajos empeora, dejando a muchos alumnos sin alojamiento y afectando su educación, finanzas y bienestar.
La escasez de vivienda estudiantil en los Países Bajos empeora, dejando a muchos estudiantes sin poder asegurar alojamiento y afectando su educación, sus finanzas y su bienestar.
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Alquilar en los Países Bajos conlleva reglas, términos legales y abreviaciones que pueden ser complicadas. El Glosario de Alquiler Luntero es su guía para todos los términos esenciales: desde contratos de arrendamiento, depósitos y honorarios de agencia hasta gastos de servicios, control de alquileres y derechos de los inquilinos. Ya sea que alquile por primera vez, se mude como expatriado o quiera evitar costos ocultos, nuestro glosario le ayuda a alquilar de manera más inteligente, negociar mejor y prevenir errores.
El mercado de alquiler privado neerlandés ha alcanzado un punto de inflexión. Por primera vez desde que se empezaron a registrar datos en 2010, se vendieron más viviendas de propiedad privada que las que se adquirieron, según datos del registro nacional de la propiedad Kadaster. Entre abril y junio de 2025, los inversores privados vendieron cerca de 16.400 inmuebles de alquiler —un 42% más que en el mismo periodo del año pasado— mientras que compraron solo 7.800, lo que se traduce en una pérdida neta de más de 8.500 viviendas en alquiler.
Los inversores han desempeñado durante mucho tiempo un papel vital suministrando viviendas de alquiler de segmento medio que atienden a profesionales, estudiantes y familias que no son elegibles para vivienda social o que no pueden obtener una hipoteca. Sin embargo, en el segundo trimestre de 2025:
Gran parte de este movimiento se ha producido entre inversores. No obstante, los expertos inmobiliarios señalan que muchas de estas propiedades se comercializan solo después de que los inquilinos se marchan. Una propiedad en estado de vivienda vacía puede alcanzar una prima del 20% al 40% sobre una ocupada, lo que convierte la rotación de inquilinos en una estrategia rentable para algunos vendedores.
Un factor clave detrás de la venta masiva es la introducción de nueva legislación de vivienda asequible diseñada para ampliar el “segmento de alquiler medio” bajo controles de renta más estrictos. Si bien la ley pretendía proteger a los inquilinos y frenar el aumento desmesurado de los alquileres, a los arrendadores les ha resultado menos atractiva. Una regulación más estricta, combinada con el aumento de los costes de mantenimiento y unas tasas hipotecarias más altas, ha llevado a muchos inversores a replantearse sus carteras.
La organización inmobiliaria Vastgoed Belang advierte que estas medidas gubernamentales acumuladas están teniendo “consecuencias desastrosas para el mercado de la vivienda.” Los inquilinos que quedan en el limbo entre la vivienda social (subvencionada por las corporaciones de vivienda) y la ocupación por parte de sus propietarios ahora se enfrentan a opciones cada vez más reducidas.
Los inquilinos del sector privado ya están notando la presión:
Los hogares de menores ingresos que dependen de la hjurtoeslag (subsidio al alquiler) se encuentran especialmente vulnerables. Con la oferta limitada, algunos inquilinos elegibles podrían dejar de encontrar viviendas dentro del presupuesto cubierto por la ayuda al alquiler.
La venta masiva ha abierto puertas para compradores primerizos, especialmente para quienes buscan unidades de alquiler más pequeñas ahora convertidas en viviendas en propiedad. En grandes ciudades como Ámsterdam, hasta dos de cada cinco transacciones ya involucran propiedades que antes eran de alquiler. Estas viviendas suelen atraer a jóvenes profesionales y a familias que buscan una vida en propiedad más estable.
El economista de vivienda de ING, Sander Burgers, atribuye este cambio a la combinación de una regulación de alquiler más estricta y unas condiciones hipotecarias relativamente favorables. Sin embargo, esta tendencia también conlleva riesgos: propiedades diseñadas para múltiples ocupantes —como pisos para estudiantes— pueden acabar infrautilizadas, con menos personas viviendo en la misma superficie.
Con aproximadamente 8,2 millones de viviendas en los Países Bajos, más del 60% están ocupadas por sus propietarios y alrededor del 30% pertenecen a corporaciones de vivienda. La cuota restante, en manos de inversores institucionales y de pequeños arrendadores privados, históricamente ha amortiguado las carencias de la oferta. Ahora, ese colchón se está reduciendo.
Los analistas de vivienda advierten de un efecto dominó:
Los responsables políticos enfrentan una presión creciente para encontrar un equilibrio entre proteger a los inquilinos y mantener la participación de los inversores. Las medidas propuestas incluyen incentivos específicos para los arrendadores que mantengan rentas asequibles y subvenciones para reformas que agilicen el cumplimiento de las normas. Mientras tanto, los municipios exploran topes locales de renta y proyectos de desarrollo urbano para aumentar la oferta.
Los inquilinos deberían mantenerse informados sobre los cambios normativos, vigilar de cerca los anuncios locales y considerar plataformas que se especialicen en vacantes de alquiler actualizadas.
La inédita disminución neta de viviendas de alquiler privadas señala un momento decisivo en el mercado inmobiliario neerlandés. Si bien los compradores primerizos encuentran nuevas oportunidades, muchos inquilinos afrontan desafíos más difíciles para encontrar alojamiento asequible. A medida que el gobierno, los inversores y las comunidades buscan soluciones, las dinámicas de la oferta y la demanda seguirán evolucionando.
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