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Los salarios en aumento elevan los precios de la vivienda en los Países Bajos: lo que compradores e inquilinos deben saber
ABN Amro ahora prevé que los precios de la vivienda en los Países Bajos subirán un 8,7 % en 2025 por el aumento de los salarios, con un crecimiento que se desacelera al 3 % en 2026 debido a las limitaciones de la oferta. Los volúmenes de ventas se estabilizarán a medida que disminuyan las ventas por parte de inversores.
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Más compradores primerizos solteros en los Países Bajos están entrando en el mercado inmobiliario gracias a la mejora de las condiciones económicas, pero muchos siguen dependiendo del respaldo financiero de sus padres.
ABN Amro ahora espera que los precios de la vivienda en los Países Bajos suban un 8,7% en 2025 debido al aumento de los salarios, con un crecimiento que se ralentizará al 3% en 2026 ante las limitaciones de la oferta. Los volúmenes de ventas se estabilizarán a medida que disminuyan las ventas por parte de inversores.
ABN Amro espera que los precios de la vivienda en los Países Bajos suban un 8,7% este año y un 3% el próximo, impulsados por el crecimiento salarial y la escasa oferta.
El crecimiento demográfico de Ámsterdam se está ralentizando debido a la reducción de la migración, mientras que el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda profundiza la división entre inquilinos y propietarios.
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El mercado de la vivienda en los Países Bajos está entrando en una nueva fase de mayor presión sobre los precios. En su último pronóstico, ABN Amro predice que los precios medios de la vivienda se dispararán un 8,7 % en 2025—por encima de la proyección anterior del banco del 8 %—y luego se moderarán hasta un crecimiento del 3 % en 2026. Los economistas señalan el aumento de los salarios como un factor clave, pero una persistente escasez de oferta y el cambio de comportamiento de los inversores también están dando forma a la dinámica del mercado.
Ya sea que seas un comprador potencial, un inquilino actual o un propietario, comprender estas tendencias es esencial para tomar decisiones informadas. En este artículo desglosamos la perspectiva de ABN Amro, exploramos las disparidades regionales y examinamos cómo los salarios, los volúmenes de ventas y la oferta de vivienda afectarán la asequibilidad y la disponibilidad en todo el país.
El equipo del mercado de la vivienda de ABN Amro—liderado por el economista Mike Langen—ha revisado al alza su proyección de precios de la vivienda para 2025, del 8 % al 8,7 %. El pronóstico para 2026 se mantiene sin cambios en el 3 %. Los puntos clave incluyen:
Esta aceleración en 2025 proviene en gran medida de mayores ingresos disponibles, pero la moderación del próximo año indica que el crecimiento salarial perderá impulso y la demanda de vivienda podría enfriarse en consecuencia.
Los aumentos salariales tienden a aumentar la capacidad de endeudamiento de los consumidores. A medida que crece el salario neto, los compradores neerlandeses pueden calificar para hipotecas más grandes bajo la Garantía Hipotecaria Nacional (NHG) y otros criterios de préstamo. A su vez, este poder de oferta ejerce presión al alza sobre los precios de venta. Factores adicionales incluyen:
En conjunto, estos elementos crean un bucle de retroalimentación: salarios más altos sostienen una demanda más fuerte que, en un mercado con oferta limitada, se traduce directamente en precios más altos.
En los primeros ocho meses de 2024, casi 150.000 viviendas cambiaron de manos—un 16 % más que en el mismo período del año pasado. Un impulsor significativo de este auge ha sido la venta por parte de propietarios privados que desfasan inmuebles de alquiler. Los altos impuestos y regulaciones de alquiler más estrictas, como el sistema basado en puntos que rige los incrementos permitidos de la renta, han erosionado la rentabilidad para muchos inversores.
ABN Amro prevé que la venta masiva por parte de inversores se estabilizará en gran medida a finales de 2025. Como resultado:
Para los compradores, esto podría significar una competencia algo menor por parte de los inversores, pero la demanda de compradores para vivienda propia seguirá siendo fuerte si el crecimiento salarial se mantiene robusto.
Un aspecto positivo para la asequibilidad de la vivienda es el cierre de la brecha de precios entre la Randstad (Ámsterdam, Róterdam, La Haya, Utrecht) y las regiones periféricas. Mike Langen señala que, si bien las grandes ciudades aún exigen primas, las ganancias de precio más rápidas se han desplazado a pueblos más pequeños y zonas rurales donde la oferta está menos tensionada.
Esta convergencia sugiere dos cosas:
Sin embargo, incluso fuera de la Randstad, las nuevas ofertas siguen siendo escasas y los precios continúan subiendo—solo que a un ritmo comparativamente más lento.
El gobierno neerlandés se marcó un objetivo ambicioso de construir 100.000 viviendas nuevas anuales para aliviar la escasez. Sin embargo, los datos recientes muestran que las licencias concedidas y las unidades completadas quedan por debajo de esa cifra. Los principales obstáculos incluyen:
Con el crecimiento de la oferta rezagado respecto a la demanda, tanto compradores como inquilinos se enfrentan a una cuesta arriba. Hasta que el flujo de nuevas viviendas se fortalezca, es probable que persistan las subidas de precios y de alquileres.
Para los inquilinos, un crecimiento de los ingresos más lento el próximo año podría apretar aún más los presupuestos si los alquileres continúan subiendo. Sin embargo, el aumento de las salidas de inversores podría llevar a que algunas antiguas viviendas de alquiler se conviertan en viviendas ocupadas por sus propietarios, lo que potencialmente reduciría el parque de alquiler a corto plazo.
Los compradores potenciales deberían:
Los propietarios que estén considerando salir del mercado deben sopesar los beneficios de los precios de venta actuales frente a los rendimientos de alquiler a largo plazo, especialmente si tienen derecho a desgravaciones fiscales o pueden registrar unidades en el sector regulado.
A medida que el crecimiento salarial se modere, ABN Amro espera un mercado más equilibrado en 2026 con:
No obstante, cualquier cambio de política significativo—como ajustes en los límites de préstamo hipotecario o incentivos para el desarrollo de vivienda—podría alterar esta trayectoria.
Para inquilinos y compradores que navegan estas condiciones cambiantes, contar con acceso a listados completos y asesoramiento experto es fundamental. Descubre la forma más fácil de encontrar tu próxima vivienda en los Países Bajos explorando Luntero.
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