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El aumento de los salarios impulsa los precios de la vivienda en Países Bajos: ABN Amro pronostica un crecimiento del 8,7%
ABN Amro espera que los precios de la vivienda en los Países Bajos suban un 8,7% este año y un 3% el próximo, impulsados por el crecimiento salarial y la escasa oferta.
Noticias
Más compradores primerizos solteros en los Países Bajos están entrando en el mercado inmobiliario gracias a la mejora de las condiciones económicas, pero muchos siguen dependiendo del respaldo financiero de sus padres.
ABN Amro ahora espera que los precios de la vivienda en los Países Bajos suban un 8,7% en 2025 debido al aumento de los salarios, con un crecimiento que se ralentizará al 3% en 2026 ante las limitaciones de la oferta. Los volúmenes de ventas se estabilizarán a medida que disminuyan las ventas por parte de inversores.
ABN Amro ahora prevé que los precios de la vivienda en los Países Bajos subirán un 8,7 % en 2025 por el aumento de los salarios, con un crecimiento que se desacelera al 3 % en 2026 debido a las limitaciones de la oferta. Los volúmenes de ventas se estabilizarán a medida que disminuyan las ventas por parte de inversores.
El crecimiento demográfico de Ámsterdam se está ralentizando debido a la reducción de la migración, mientras que el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda profundiza la división entre inquilinos y propietarios.
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El mercado inmobiliario neerlandés continúa su trayectoria al alza, y ABN Amro ha revisado su previsión de cierre de año para los precios de la vivienda a un incremento del 8,7%, frente al 8% que predijo anteriormente. Según el economista jefe del banco, el aumento de los salarios es el principal motor detrás de este renovado impulso en los precios. Aunque se espera que el crecimiento de los ingresos se modere el próximo año, el banco aún prevé un respetable aumento del 3% en 2026. Este artículo explora qué impulsa estas tendencias, examina el volumen de ventas y los cambios regionales, y considera las perspectivas para constructores y compradores por igual.
En un mercado donde la oferta de vivienda tiene dificultades para seguir el ritmo de la demanda, cualquier aumento en el poder adquisitivo tiene un impacto directo en los precios. Los recientes convenios colectivos y la escasez de mano de obra en sectores clave han elevado los salarios medios en los Países Bajos. A medida que crecen los ingresos disponibles, más hogares pueden acceder a financiación hipotecaria o ampliar su vivienda.
La previsión de ABN Amro de un aumento del 8,7% en los precios este año refleja dos factores principales:
Sin embargo, los economistas advierten que el crecimiento de los ingresos el próximo año probablemente se desacelerará, debido en parte a una mayor fiscalidad sobre las propiedades de inversión y a políticas fiscales más prudentes. Esta desaceleración del impulso salarial se espera que se traduzca en un aumento más moderado del 3% en los precios medios de la vivienda en 2026.
No solo los precios están subiendo, sino que los volúmenes de ventas también alcanzan niveles elevados. Hasta agosto de este año, 149.534 viviendas cambiaron de manos, un 16% más que en el mismo periodo del año pasado. ABN Amro ahora espera que las ventas totales de viviendas aumenten un 12,5% para finales de año.
Gran parte de este auge está vinculado al comportamiento de los inversores. En los últimos años, los propietarios que compran para alquilar han estado vendiendo propiedades debido a regulaciones de alquiler más estrictas y mayores impuestos sobre segundas viviendas. La ola de desinversiones proporcionó más oferta al mercado de ocupación propia, aliviando temporalmente la presión sobre los precios. Pero a medida que esa tendencia se estabiliza, las ganancias en el lado de la oferta disminuirán y la competencia entre compradores seguirá siendo intensa.
De cara al próximo año, ABN Amro proyecta un crecimiento de las ventas de solo el 1%. A medida que la ola de ventas de inversores se desvanezca, el mercado puede volver a un estado más equilibrado aunque todavía competitivo.
Un desarrollo notable en el mercado neerlandés es el estrechamiento de la brecha de precios entre regiones. Aunque Ámsterdam y la Randstad han liderado históricamente las medias nacionales, el fuerte crecimiento salarial en provincias periféricas como Groningen y Limburgo ha elevado los precios allí en un porcentaje mayor.
Según el economista de vivienda de ABN Amro, Mike Langen, esta convergencia podría señalar una desaceleración más amplia:
“Las diferencias de precio se están reduciendo, lo que a menudo ocurre cuando un mercado está madurando. Pero la tensión persiste: la oferta no está siguiendo el ritmo.”
De hecho, el crecimiento limitado de nuevas promociones fuera de los grandes centros urbanos ha llevado a que viajeros y trabajadores remotos busquen valor en ciudades más pequeñas, elevando los precios locales y reduciendo la diferencia con los puntos calientes urbanos.
Uno de los impulsores centrales de la tensión en los precios en los Países Bajos es la persistente escasez de vivienda nueva. El objetivo del gobierno de construir 100.000 viviendas al año aún no se ha materializado. Las estadísticas recientes muestran que el número de permisos nuevos y de unidades finalizadas está aumentando solo marginalmente, muy por debajo del objetivo.
Varios factores contribuyen al retraso en la oferta:
Con el estancamiento del crecimiento de la oferta, el desequilibrio entre la demanda y la disponibilidad mantendrá la presión al alza sobre los precios, incluso si el crecimiento salarial se enfría el próximo año.
Para los potenciales compradores, los titulares pueden parecer intimidantes, pero hay estrategias para navegar un mercado calentado:
Los inquilinos, por su parte, enfrentan un desafío distinto. Con el aumento de los precios de venta, más inversores pueden poner propiedades en el mercado para la venta en lugar de para arrendar, lo que potencialmente estrechará la oferta de alquiler. Esto hace vital vigilar de cerca los nuevos anuncios.
Aunque el ritmo de apreciación de los precios probablemente se suavice, el desequilibrio subyacente entre oferta y demanda sugiere que los precios de la vivienda en los Países Bajos seguirán tendiendo al alza a medio plazo.
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