El aumento de los salarios impulsa los precios de la vivienda en Países Bajos: ABN Amro pronostica un crecimiento del 8,7%
ABN Amro espera que los precios de la vivienda en los Países Bajos suban un 8,7% este año y un 3% el próximo, impulsados por el crecimiento salarial y la escasa oferta.
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El aumento de los salarios impulsa los precios de la vivienda en Países Bajos: ABN Amro pronostica un crecimiento del 8,7%
El mercado inmobiliario neerlandés continúa su trayectoria al alza, y ABN Amro ha revisado su previsión de cierre de año para los precios de la vivienda a un incremento del 8,7%, frente al 8% que predijo anteriormente. Según el economista jefe del banco, el aumento de los salarios es el principal motor detrás de este renovado impulso en los precios. Aunque se espera que el crecimiento de los ingresos se modere el próximo año, el banco aún prevé un respetable aumento del 3% en 2026. Este artículo explora qué impulsa estas tendencias, examina el volumen de ventas y los cambios regionales, y considera las perspectivas para constructores y compradores por igual.
Cómo el crecimiento salarial alimenta los aumentos de precios de la vivienda
En un mercado donde la oferta de vivienda tiene dificultades para seguir el ritmo de la demanda, cualquier aumento en el poder adquisitivo tiene un impacto directo en los precios. Los recientes convenios colectivos y la escasez de mano de obra en sectores clave han elevado los salarios medios en los Países Bajos. A medida que crecen los ingresos disponibles, más hogares pueden acceder a financiación hipotecaria o ampliar su vivienda.
La previsión de ABN Amro de un aumento del 8,7% en los precios este año refleja dos factores principales:
Mayor capacidad de compra: Con el aumento de los ingresos, los compradores se sienten más cómodos ampliando sus presupuestos. Incluso pequeñas subidas salariales pueden justificar la contratación de hipotecas mayores en un entorno de tipos bajos.
Fuerte competencia: La oferta limitada de viviendas de reventa y de nueva construcción significa que los vendedores pueden exigir precios superiores, especialmente en ciudades muy demandadas como Ámsterdam, Utrecht y La Haya.
Sin embargo, los economistas advierten que el crecimiento de los ingresos el próximo año probablemente se desacelerará, debido en parte a una mayor fiscalidad sobre las propiedades de inversión y a políticas fiscales más prudentes. Esta desaceleración del impulso salarial se espera que se traduzca en un aumento más moderado del 3% en los precios medios de la vivienda en 2026.
Tendencias del volumen de ventas: un pico en la actividad de inversores
No solo los precios están subiendo, sino que los volúmenes de ventas también alcanzan niveles elevados. Hasta agosto de este año, 149.534 viviendas cambiaron de manos, un 16% más que en el mismo periodo del año pasado. ABN Amro ahora espera que las ventas totales de viviendas aumenten un 12,5% para finales de año.
Gran parte de este auge está vinculado al comportamiento de los inversores. En los últimos años, los propietarios que compran para alquilar han estado vendiendo propiedades debido a regulaciones de alquiler más estrictas y mayores impuestos sobre segundas viviendas. La ola de desinversiones proporcionó más oferta al mercado de ocupación propia, aliviando temporalmente la presión sobre los precios. Pero a medida que esa tendencia se estabiliza, las ganancias en el lado de la oferta disminuirán y la competencia entre compradores seguirá siendo intensa.
De cara al próximo año, ABN Amro proyecta un crecimiento de las ventas de solo el 1%. A medida que la ola de ventas de inversores se desvanezca, el mercado puede volver a un estado más equilibrado aunque todavía competitivo.
Convergencia regional de precios: norte, sur y todo lo demás
Un desarrollo notable en el mercado neerlandés es el estrechamiento de la brecha de precios entre regiones. Aunque Ámsterdam y la Randstad han liderado históricamente las medias nacionales, el fuerte crecimiento salarial en provincias periféricas como Groningen y Limburgo ha elevado los precios allí en un porcentaje mayor.
Según el economista de vivienda de ABN Amro, Mike Langen, esta convergencia podría señalar una desaceleración más amplia:
“Las diferencias de precio se están reduciendo, lo que a menudo ocurre cuando un mercado está madurando. Pero la tensión persiste: la oferta no está siguiendo el ritmo.”
De hecho, el crecimiento limitado de nuevas promociones fuera de los grandes centros urbanos ha llevado a que viajeros y trabajadores remotos busquen valor en ciudades más pequeñas, elevando los precios locales y reduciendo la diferencia con los puntos calientes urbanos.
El desafío de la oferta y el objetivo de 100.000 viviendas
Uno de los impulsores centrales de la tensión en los precios en los Países Bajos es la persistente escasez de vivienda nueva. El objetivo del gobierno de construir 100.000 viviendas al año aún no se ha materializado. Las estadísticas recientes muestran que el número de permisos nuevos y de unidades finalizadas está aumentando solo marginalmente, muy por debajo del objetivo.
Varios factores contribuyen al retraso en la oferta:
Retrasos en la planificación: Los largos procesos de aprobación municipal pueden añadir años antes de que comience la construcción.
Escasez de mano de obra: El sector de la construcción enfrenta carencias de habilidades en carpintería, albañilería y gestión de proyectos.
Aumento de los costes de los materiales: La inflación en las materias primas y los cuellos de botella logísticos han incrementado los gastos de construcción.
Con el estancamiento del crecimiento de la oferta, el desequilibrio entre la demanda y la disponibilidad mantendrá la presión al alza sobre los precios, incluso si el crecimiento salarial se enfría el próximo año.
Lo que deben saber compradores e inquilinos
Para los potenciales compradores, los titulares pueden parecer intimidantes, pero hay estrategias para navegar un mercado calentado:
Obtenga la preaprobación hipotecaria: Conocer su capacidad de endeudamiento por adelantado fortalece su posición de negociación.
Amplíe su zona de búsqueda: Mire más allá de las grandes ciudades en busca de regiones emergentes donde los precios aún sean relativamente asequibles.
Considere el valor a largo plazo: Incluso si el crecimiento de los precios se modera el próximo año, históricamente la propiedad inmobiliaria en los Países Bajos ha sido una inversión estable.
Los inquilinos, por su parte, enfrentan un desafío distinto. Con el aumento de los precios de venta, más inversores pueden poner propiedades en el mercado para la venta en lugar de para arrendar, lo que potencialmente estrechará la oferta de alquiler. Esto hace vital vigilar de cerca los nuevos anuncios.
Perspectivas para 2026 y más allá
Previsión 2025: ABN Amro revisa su crecimiento anual de los precios de la vivienda a un 8,7%, impulsado por fuertes ganancias salariales y la oferta residual procedente de inversores.
Previsión 2026: Se espera que el crecimiento de los ingresos se desacelere, moderando las subidas de precios hasta alrededor del 3%. Los volúmenes de ventas deberían estabilizarse a medida que termine la ola de desinversiones de los inversores.
Aunque el ritmo de apreciación de los precios probablemente se suavice, el desequilibrio subyacente entre oferta y demanda sugiere que los precios de la vivienda en los Países Bajos seguirán tendiendo al alza a medio plazo.
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