Reducir las deducciones por intereses hipotecarios podría enfriar los precios de la vivienda en los Países Bajos, dice la OCDE
Un informe reciente de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) ha puesto el foco en uno de los incentivos a la propiedad de vivienda más generosos de Europa: la deducción por intereses hipotecarios (MID). Según la OCDE, esta exención fiscal es un motor principal del aumento vertiginoso de los precios de las viviendas y la creciente desigualdad en el mercado inmobiliario neerlandés. El organismo internacional sostiene que reducir cuidadosamente esta deducción, especialmente para los hogares de mayores ingresos, podría disminuir la capacidad de endeudamiento, frenar las ofertas excesivas y, en última instancia, bajar los precios a niveles más asequibles.
Entendiendo la deducción por intereses hipotecarios en los Países Bajos
En los Países Bajos, los propietarios pueden deducir los intereses que pagan por su hipoteca de su ingreso imponible. Esta política reduce efectivamente los costos mensuales de vivienda y hace que ser propietario sea una inversión atractiva. Sin embargo, también infla los presupuestos de los compradores, aumenta la demanda y contribuye a la intensa competencia por el limitado stock de viviendas.
La OCDE señala que este sistema, combinado con la baja tributación del alquiler imputado (el ingreso teórico que los propietarios "ganan" al vivir en su propia propiedad) y las exenciones del impuesto sobre las ganancias de capital, crea un subsidio potente. En promedio, los propietarios neerlandeses se benefician más de estos incentivos combinados que en cualquier otro país europeo.
Hallazgos clave del informe de la OCDE
En su Encuesta Económica 2025 de los Países Bajos, la OCDE destacó varios puntos críticos:
- Las generosas deducciones por intereses hipotecarios y los bajos impuestos sobre el alquiler imputado están entre las principales causas de los elevados precios de la vivienda.
- Las garantías estatales (a través de la Garantía Hipotecaria Nacional, o NHG) y la reducción de impuestos de transferencia estimulan aún más la demanda, lo que lleva a los vendedores a incorporar estas ventajas en sus precios de venta.
- El efecto acumulativo de estas políticas ha ampliado las desigualdades de riqueza, ya que los hogares de mayores ingresos obtienen beneficios desproporcionados.
- Una eliminación gradual y bien comunicada de la deducción, comenzando con los tramos de ingresos más altos, podría reducir los precios máximos sin causar un choque en el mercado.
Al reducir la capacidad de endeudamiento, argumenta la OCDE, los hogares ofertarían de manera más conservadora, limitando las ofertas excesivas y la compra especulativa.
Aprendiendo del ejemplo danés
Dinamarca ofrece un modelo útil para una reforma específica. Allí, las deducciones por intereses hipotecarios varían según el nivel de ingresos del propietario y, en algunos casos, el valor de la propiedad. Las viviendas de alto valor o los prestatarios de altos ingresos reciben un alivio fiscal reducido, mientras que los hogares de ingresos bajos conservan deducciones más generosas.
Este enfoque escalonado ayuda a amortiguar el impacto en los compradores primerizos y las familias de ingresos medios, mientras elimina un subsidio significativo para los inversores y compradores de segundas viviendas. La experiencia danesa muestra que adaptar los incentivos puede apoyar los objetivos de asequibilidad sin provocar una caída repentina del mercado.
Otros factores que impulsan los altos precios de la vivienda
Más allá de los incentivos fiscales, varias regulaciones han inflado los precios de la vivienda en los Países Bajos:
- Garantía Hipotecaria Nacional (NHG): Esta garantía respaldada por el gobierno reduce el riesgo para los prestamistas, permitiendo a los bancos ofrecer hipotecas con relaciones préstamo-valor más altas. Como resultado, los compradores pueden pedir prestado más contra la misma propiedad, elevando los precios.
- Impuesto de transferencia reducido: Los compradores primerizos disfrutan de una tasa de impuesto de transferencia más baja, lo que fomenta la compra de viviendas pero también aumenta la demanda entre los compradores de nivel inicial.
- Escasez de viviendas: Un déficit persistente de viviendas disponibles, especialmente en centros urbanos como Ámsterdam, Utrecht y La Haya, sigue siendo la causa raíz de los altos precios. Sin un aumento significativo en la oferta, los subsidios estructurales continuarán ejerciendo presión al alza en el mercado.
Equilibrando la reforma y la estabilidad del mercado
La OCDE advierte que el mercado inmobiliario neerlandés está altamente regulado y es complejo. Cualquier reforma creará ganadores y perdedores, por lo que los responsables políticos deben planificar cuidadosamente:
- Implementación gradual: Introducir límites a las deducciones de forma progresiva, comenzando por los ingresos más altos, minimiza los efectos disruptivos.
- Comunicación clara: Explicar la razón detrás de los cambios ayuda a generar apoyo público y evita el pánico en el mercado.
- Apoyo al crecimiento de la oferta: Es esencial acelerar los procedimientos de planificación, incentivar la vivienda social (a través de woningcorporaties) e invertir en nueva construcción.
Al combinar reformas fiscales específicas con medidas del lado de la oferta, el gobierno puede abordar la asequibilidad sin sacrificar la estabilidad del mercado.
Hacia un mercado de vivienda más asequible
Las recomendaciones de la OCDE se alinean con llamados más amplios a políticas de vivienda sostenibles y a largo plazo. Reducir las deducciones por intereses hipotecarios por sí solo no resolverá la crisis de asequibilidad, pero puede ser una herramienta poderosa dentro de una mezcla equilibrada de políticas.
Incrementar la oferta de viviendas, invertir en vivienda pública y social, y simplificar las regulaciones jugarán roles vitales. Al mismo tiempo, un sistema MID reformado puede reducir la demanda especulativa y disminuir la desigualdad de riqueza entre los propietarios.
Conclusión
El informe de la OCDE deja claro: para domar los precios exorbitantes de la vivienda y frenar la desigualdad, los Países Bajos deben replantear su generosa deducción por intereses hipotecarios. Adoptar un enfoque escalonado y gradual, similar al de Dinamarca, y combinarlo con esfuerzos para aumentar la oferta de viviendas podría conducir a un mercado más estable y asequible para todos.
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