Los propietarios que venden alquileres moderan el crecimiento de los precios de la vivienda en Países Bajos en el segundo trimestre de 2025
Una ola sin precedentes de ventas de propiedades en alquiler por parte de los propietarios aumentó la oferta de viviendas en el segundo trimestre de 2025, moderando el aumento de precios al 6,2% interanual y elevando el volumen de transacciones.
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Los propietarios que venden alquileres moderan el crecimiento de los precios de la vivienda en Países Bajos en el segundo trimestre de 2025
El segundo trimestre de 2025 vio un aumento notable en la oferta de viviendas en los Países Bajos, ya que los propietarios pusieron a la venta propiedades en alquiler, según el informe trimestral de la Asociación Holandesa de Agentes Inmobiliarios (NVM) informe trimestral (se abre en una nueva ventana). Un récord de 52.000 viviendas entraron en el mercado en el segundo trimestre, mucho más que en años anteriores, ejerciendo presión a la baja sobre el crecimiento de los precios incluso cuando los precios generales de las viviendas aumentaron un 6,2% en comparación con el mismo período de 2024. Al mismo tiempo, el aumento de las ofertas ayudó a impulsar un salto del 15% en las transacciones, ilustrando un mercado que sigue activo a pesar de la nueva capacidad.
Por qué los propietarios están vendiendo unidades de alquiler
Varios factores han hecho que el alquiler residencial sea menos atractivo financieramente para los propietarios individuales. La Ley de Alquiler Asequible introdujo controles de alquiler más estrictos para los contratos nuevos y existentes, limitando los ingresos potenciales. Mientras tanto, una mayor tributación sobre los activos inmobiliarios en la Caja 3 del sistema fiscal holandés ha reducido los rendimientos netos de las propiedades de inversión. En cuanto los inquilinos desocupan, muchos propietarios optan por vender en lugar de reinvertir en renovaciones necesarias o enfrentar costos regulatorios crecientes. Esta venta masiva ha involucrado principalmente apartamentos pequeños y viviendas familiares modestas, unidades que suelen estar sujetas a regulaciones de alquiler más estrictas.
Impacto en precios y transacciones
A pesar del aumento incremental de la oferta, el mercado holandés se mantuvo sobrecalentado. El precio medio de transacción en el segundo trimestre de 2025 alcanzó los 495.000 €, un aumento del 6,2% interanual pero una caída pronunciada respecto al aumento anual del 14,1% registrado a mediados de 2025. La mejora en el crecimiento salarial y la capacidad de endeudamiento hipotecario mantuvieron fuerte la demanda de compradores. El volumen de ventas subió un 15%, con unas 42.000 viviendas cambiando de manos, la cifra trimestral más alta en la memoria reciente.
Aún así, la competencia es feroz. En promedio, las propiedades se vendieron por un 5,6% por encima de su precio de venta, demostrando que los compradores están dispuestos a estirar sus presupuestos por viviendas bien ubicadas. Los apartamentos lideraron con un aumento del 23% en la actividad transaccional, reflejando un fuerte interés entre compradores primerizos y jóvenes profesionales.
Variaciones regionales: Ámsterdam experimenta una ligera caída
Mientras que la mayoría de las regiones experimentaron aumentos de precios, el área metropolitana de Ámsterdam rompió la tendencia con una ligera caída del 0,4% en el segundo trimestre. No obstante, Ámsterdam sigue siendo el mercado más caro del país, con valores medios muy por encima del punto de referencia nacional. Fuera de la capital, las ciudades medianas vieron mercados más equilibrados ya que las nuevas ofertas proporcionaron alternativas para compradores conscientes del presupuesto.
Desequilibrio entre oferta y demanda en tipos de viviendas
Una preocupación creciente es el desajuste entre los tipos de viviendas disponibles y lo que diferentes segmentos de la población necesitan. Lana Goutsmits-Gerssen, presidenta de la División de Vivienda de la NVM, destaca tres brechas clave:
Alquileres asequibles para hogares que no pueden o no quieren comprar inmediatamente.
Viviendas de entrada para compradores primerizos, especialmente apartamentos pequeños.
Viviendas preparadas para el futuro diseñadas para personas mayores que buscan un hogar accesible y de bajo mantenimiento.
Sin una mayor diversidad en el parque inmobiliario, los desequilibrios pueden persistir, dejando a algunos compradores e inquilinos desatendidos incluso en un mercado con muchas nuevas ofertas.
Estado de la nueva construcción
Las ventas de viviendas nuevas disminuyeron por primera vez desde 2023. Aproximadamente 6.700 viviendas recién construidas se vendieron en el segundo trimestre de 2025, 400 menos que un año antes, mientras que el precio medio de una vivienda nueva se mantuvo estable en 475.000 €. Los promotores introdujeron 9.900 viviendas nuevas en el mercado durante el trimestre; casi la mitad (48%) fueron apartamentos, el doble de la proporción vista hace cinco años.
Sin embargo, los apartamentos tienden a permanecer listados por más tiempo: el 60% permanecen en el mercado más de tres meses en comparación con el 36% de las casas adosadas, lo que resalta nuevamente el desajuste entre la producción de construcción y las preferencias de los compradores. Claramente, se necesita una gama más amplia de tipos de viviendas para asegurar una rotación saludable.
Problemas en la planificación y recomendaciones políticas
Los miembros de la NVM informan que el 61% de sus regiones todavía sufren de una oferta insuficiente de viviendas. Los permisos de construcción están retrasados y los procedimientos burocráticos ralentizan el inicio de proyectos. Goutsmits-Gerssen insta a los responsables políticos a acelerar la emisión de permisos, abrir más terrenos para construcción y fomentar un clima favorable a la inversión. Sin tales medidas, los Países Bajos corren el riesgo de quedarse atrás en sus objetivos de vivienda y no satisfacer las necesidades reales de sus residentes.
Conclusión
Los datos del segundo trimestre de 2025 subrayan una paradoja: aunque la venta masiva por parte de los propietarios ha aliviado cierta presión al alza sobre los precios, los fundamentos como la fuerte demanda de compradores, las escaseces regionales y los cuellos de botella en la construcción mantienen el mercado dinámico aunque aún tensionado. Abordar el desajuste en los tipos de vivienda y acelerar las nuevas construcciones será esencial para estabilizar los precios y ofrecer opciones asequibles para todos.
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