Los precios de la vivienda en Países Bajos suben un 9,7% en el 2.º trimestre de 2024: máximos históricos en todos los municipios
Los precios de viviendas existentes en los Países Bajos subieron de media un 9,7% en el segundo trimestre de 2024, según datos publicados por Statistics Netherlands (CBS) y el Registro de la Propiedad neerlandés (Kadaster). Todos los municipios registraron aumentos de precio respecto al año anterior, marcando una recuperación del mercado inmobiliario desde mediados de 2023 y llevando los valores de las propiedades a nuevos máximos en muchas regiones.
Panorama nacional del crecimiento de los precios
Tras alcanzar un pico en el verano de 2022, los precios de las viviendas existentes cayeron brevemente, pero han subido de manera constante desde mediados del año pasado. El aumento interanual del 9,7% en el 2.º trimestre se suma a un repunte del 9,3% en el 1.º trimestre y a un incremento del 8,6% informado en julio por el CBS. Mientras tanto, el Kadaster registró casi un 14% más de transacciones inmobiliarias en julio, subrayando la resistencia de la demanda de compradores a pesar de las preocupaciones sobre las tasas hipotecarias y la asequibilidad.
Este renovado impulso ha estado respaldado por varios factores:
- Bajas tasas hipotecarias: Aunque las tasas han subido desde los mínimos históricos, siguen siendo comparativamente favorables según los estándares a largo plazo.
- Restricciones en la oferta de vivienda: La limitada construcción de nuevas viviendas y la escasez de opciones de alquiler continúan empujando a más personas hacia el mercado de venta.
- Fuerte confianza del consumidor: Mejores indicadores económicos y cifras de empleo estables han reforzado la disposición de los compradores a invertir en inmuebles.
Mayores incrementos: Albrandswaard y Borger-Odoorn
Los aumentos más pronunciados se registraron en:
| Municipio | Provincia | Aumento interanual |
|---|---|---|
| Albrandswaard | Holanda Meridional | 21.9% |
| Borger-Odoorn | Drente | 20.2% |
Albrandswaard, un municipio suburbano cerca de Róterdam, vio los valores medios de las viviendas subir casi un 22%. La demanda de viviendas familiares espaciosas y la mejora de los enlaces de transporte han impulsado al alza los precios. En Borger-Odoorn, el creciente interés de trabajadores remotos que buscan un coste de vida más bajo en entornos rurales contribuyó a un aumento del 20,2%.
Municipios con incrementos menores
En el otro extremo, tres municipios experimentaron un crecimiento más moderado:
- Hattem (Gelderland): +0,2%
- Reusel-De Mierden (Brabante Septentrional): +0,7%
- Oudewater (Utrecht): +0,8%
Estos aumentos más pequeños reflejan principalmente niveles de precios ya elevados, menos transacciones y una demanda externa más lenta en comparación con los puntos calientes urbanos y suburbanos.
Factores que impulsan la subida
Aunque todos los municipios registraron precios más altos, las dinámicas regionales varían. Los factores clave incluyen:
- Efecto desbordamiento urbano: Los compradores que no pueden permitirse vivir en grandes ciudades como Ámsterdam y Utrecht se trasladan a localidades cercanas, elevando los precios en las zonas de cercanías.
- Tendencias de teletrabajo: Las continuas modalidades de trabajo híbrido o totalmente remoto hacen que más hogares miren más allá de los centros urbanos en busca de viviendas más grandes con jardín.
- Demanda de inversión: Tanto inversores domésticos como extranjeros están apuntando a propiedades bien ubicadas para alquiler o proyectos de reforma.
- Política gubernamental: Las medidas de estímulo y los ajustes en la regulación hipotecaria, incluidas las variaciones en la relación préstamo-valor, han influido en la capacidad de endeudamiento.
Tendencias regionales y máximos históricos
La mayoría de los municipios reportan ahora precios medios en máximos históricos. Aunque la media nacional refleja un crecimiento sustancial, la intensidad varía:
- Región de la Randstad: Sigue liderando en precios nominales, con un crecimiento constante de dos dígitos en municipios suburbanos.
- Regiones rurales y fronterizas: Algunos pueblos más pequeños se están poniendo al día, impulsados por la asequibilidad y el atractivo de la calidad de vida.
- Municipios con oferta equilibrada: Localidades que combinan niveles de precio moderados con servicios sólidos, como Tilburg y Arnhem, muestran una demanda constante.
Los datos del CBS y del Kadaster sugieren que, salvo un cambio brusco en las condiciones económicas o en la política hipotecaria, el crecimiento de precios se mantendrá positivo durante el resto de 2024.
Lo que compradores y vendedores deben saber
Para los compradores potenciales, el mercado competitivo subraya la importancia de obtener una preaprobación hipotecaria y de trabajar con un agente local conocedor. La rapidez y la seguridad en el cierre pueden ser decisivas en escenarios con múltiples ofertas. Por su parte, los vendedores pueden considerar capitalizar las fuertes valoraciones, pero deben tener en cuenta los costes de transacción y las implicaciones fiscales.
Consultar con un notario desde el principio, presupuestar el impuesto de transmisión (2% para ocupantes propietarios, 8% para inversores) y obtener un claro certificado de rendimiento energético (EPC) agilizará cualquier transacción. Además, los compradores primerizos aún pueden calificar para huurtoeslag (ayuda al alquiler) si exploran el mercado de alquiler, mientras que otros pueden beneficiarse de incentivos para nueva construcción ofrecidos por las gemeentes (municipios).
Perspectivas para el mercado inmobiliario neerlandés
El consenso predominante entre economistas y analistas del mercado es de un crecimiento moderado continuado. Se espera que las tasas hipotecarias se estabilicen en lugar de dispararse, y las iniciativas gubernamentales para aumentar la oferta de vivienda nueva podrían empezar a tener impacto en el medio plazo. Sin embargo, cambios significativos en la normativa urbanística o en la política fiscal podrían alterar la trayectoria.
Con el apetito de los compradores todavía robusto y las limitaciones de oferta persistentes, los Países Bajos parecen encaminados a una apreciación adicional de los precios en muchas regiones, incluso si el ritmo de crecimiento se modera en comparación con las subidas excepcionales del 2.º trimestre de 2024.
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