Los precios de la vivienda en los Países Bajos siguen subiendo en el 2T de 2025 pero el crecimiento se desacelera
El segundo trimestre de 2025 trajo otra ronda de fuertes aumentos de precios en el mercado inmobiliario neerlandés, con viviendas existentes y propiedades de nueva construcción registrando incrementos interanuales de dos dígitos, aunque a un ritmo decreciente. Según Statistics Netherlands (CBS), las viviendas existentes se encarecieron un 9.7% y las casas de nueva construcción aumentaron un 7.8% en comparación con el mismo periodo del año anterior. Aunque estas cifras todavía superan la media europea, señalan una moderación gradual tras los aumentos de precios muy pronunciados vistos a principios de año.
Desarrollo de precios en el 2T de 2025: nuevas construcciones vs. viviendas existentes
En el 2T de 2025, el precio medio de venta de una vivienda de nueva construcción en los Países Bajos se situó en algo más de €495.000. Esto representa un aumento del 7.8% respecto al 2T de 2024, por debajo del salto del 9.4% en el 1T y del alza del 5.6% registrada a finales de 2024. Mientras tanto, la vivienda existente promedio se vendió por alrededor de €473.000, lo que supone un aumento interanual del 9.7%. En comparación, las propiedades existentes registraron casi un 11% de incremento en el 1T de 2025.
A pesar de los precios más altos, los volúmenes de transacción también están aumentando. El 2T registró más de 63.000 ventas de viviendas, un 17.5% más que el año anterior. Este repunte fue impulsado principalmente por las viviendas existentes, con más de 57.000 transacciones (un aumento cercano al 20% interanual), mientras que el número de ventas de nuevas construcciones se mantuvo estable en unas 6.300.
Comparación del crecimiento de precios
| Tipo de vivienda | Cambio 2T 2024–2T 2025 | Cambio 1T 2025 | Cambio fin-2024 |
|---|---|---|---|
| Viviendas de nueva construcción | +7.8% | +9.4% | +5.6% |
| Viviendas existentes | +9.7% | +11% | N/A |
| Promedio combinado | +9.5% | N/A | N/A |
En conjunto, el aumento medio combinado de precios para todos los tipos de vivienda en el 2T alcanzó el 9.5%, muy por encima del alza del 5.4% observada en Europa.
¿Qué está impulsando la desaceleración?
Varios factores contribuyen a la moderación del impulso de precios en el mercado neerlandés:
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Estabilización de las tasas hipotecarias: Tras un periodo de mínimos históricos, las tasas de interés hipotecarias han subido ligeramente, moderando el entusiasmo de los compradores y reduciendo la capacidad de acceso.
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Aumento de la oferta de nuevas construcciones: Los municipios (gemeente) y las woningcorporaties (asociaciones de vivienda social) han intensificado los proyectos de construcción, añadiendo más unidades nuevas a un mercado que antes sufría severas carencias.
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Medidas de política: Esfuerzos regulatorios, como el endurecimiento de los criterios de concesión de hipotecas y la exploración de límites a los aumentos de alquileres, buscan evitar el sobrecalentamiento y proteger a los compradores primerizos.
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Sentimiento de los compradores: Con niveles de precios más altos, algunos compradores optan por esperar a un aparente estancamiento del mercado, especialmente tras titulares sensacionales sobre subidas rápidas de precios.
Si bien estas dinámicas no apuntan a un desplome de precios, sugieren un mercado más equilibrado donde las ganancias son sostenibles en lugar de descontroladas.
Cómo se comparan los Países Bajos en Europa
Incluso con un crecimiento más lento, los Países Bajos se sitúan entre los primeros de Europa en inflación de precios de la vivienda. De los 27 países de la Unión Europea, sólo siete registraron aumentos interanuales superiores en el 2T:
- Portugal: +17.2%
- Estonia: +12.8%
- Eslovaquia: +12.5%
- Croacia: +11.9%
- Eslovenia: +11.4%
- República Checa: +10.1%
- Lituania: +9.9%
Finlandia fue el único país de la UE que vio un descenso en los valores de la vivienda (–1.3%). La media entre todos los Estados miembros fue un aumento del 5.4%, lo que subraya cómo el mercado neerlandés sigue siendo inusualmente dinámico.
Implicaciones para compradores, inquilinos e inversores
Para los potenciales compradores, la continuación de las subidas de precios significa que ahorrar para el pago inicial y presupuestar los costes hipotecarios sigue siendo un desafío crítico. Los compradores primerizos pueden explorar ayudas gubernamentales como el huurtoeslag (subsidio de alquiler) si optan por propiedades en alquiler.
Los inquilinos deben vigilar cómo la construcción continua de nuevas viviendas alivia la presión sobre el mercado de alquiler privado, pudiendo estabilizar los alquileres en las ciudades de alta demanda. Los propietarios, por su parte, pueden beneficiarse del atractivo de la inversión en el mercado inmobiliario neerlandés, pero deben estar atentos al endurecimiento de las normativas sobre aumentos de alquileres permitidos y las protecciones a los inquilinos.
Los inversores interesados en oportunidades de compra para alquilar deberán tener en cuenta tanto la sólida demanda de vivienda como posibles cambios de política dirigidos a equilibrar la asequibilidad.
Perspectivas: qué esperar en la segunda mitad de 2025
Mientras la economía neerlandesa y el mercado laboral se mantengan estables, la demanda de vivienda de calidad persistirá. Las principales tendencias a seguir incluyen:
- Mayor incremento de nuevas construcciones: Los objetivos gubernamentales para entregar más viviendas podrían aliviar gradualmente las restricciones de oferta.
- Evolución de las tasas hipotecarias: Cualquier movimiento significativo de las tasas influirá directamente en el comportamiento de los compradores y en las trayectorias de precios.
- Anuncios de política: Las decisiones presupuestarias próximas podrían introducir nuevos incentivos o restricciones que afecten tanto al segmento de alquiler como al de vivienda en propiedad.
En general, los expertos pronostican que los aumentos de precios continuarán en la segunda mitad de 2025, pero probablemente a tasas de un solo dígito, reflejando el cambio hacia un mercado más orientado al equilibrio.
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