Pequeños inversores venden viviendas de alquiler, reduciendo la oferta privada de alquiler en los Países Bajos
El mercado de alquiler privado neerlandés está experimentando un cambio notable: los pequeños inversores y propietarios privados están deshaciéndose de más viviendas de las que adquieren. Según cifras recientes del registro de la propiedad Kadaster, esta tendencia comenzó en 2023 y se aceleró en el primer trimestre de 2025. Como resultado, la oferta de alquiler de mercado medio se ha contraído de forma significativa, dejando a los inquilinos en busca frenética de viviendas disponibles en ciudades como Ámsterdam y Róterdam.
Factores detrás de la venta masiva
Diversos factores han contribuido al incremento de ventas de propiedades por parte de pequeños inversores:
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Controles de alquiler ampliados: Las nuevas normas han ampliado los límites del control de alquiler, cubriendo precios más altos y más viviendas que antes. Los propietarios se enfrentan a topes en los aumentos anuales de la renta y a reglas estrictas sobre los alquileres iniciales solicitados.
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Mayores impuestos sobre los ingresos por alquiler: Reformas fiscales recientes han incrementado las cargas sobre los beneficios del alquiler, reduciendo el rendimiento neto para los propietarios privados. Muchos ahora consideran que la rentabilidad tras impuestos es menos atractiva en comparación con otras inversiones.
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Volatilidad del mercado: Con el aumento de las tasas de interés y las preocupaciones sobre el rendimiento futuro del mercado, los inversores están reevaluando el perfil de riesgo de la vivienda residencial como fuente de ingresos estable.
Según informa Kadaster, los pequeños propietarios privados vendieron sustancialmente más viviendas en el primer trimestre de 2025 de las que compraron, reduciendo su cuota de mercado del 3,9 % al 3,6 %. Mientras tanto, los inversores institucionales continuaron adquiriendo nuevas promociones, compensando parte de la pérdida de oferta pero sin cubrir la brecha en el segmento de mercado medio.
El papel de los pequeños propietarios privados
Los pequeños inversores suelen gestionar carteras de una a diez unidades de alquiler. Sus decisiones afectan de manera desproporcionada al sector de alquiler privado porque normalmente poseen propiedades de mercado medio —aquellas con rentas mensuales entre 900 € y 1.200 €—. Estas viviendas son vitales para los inquilinos de ingresos medios que no califican para la vivienda social (proporcionada por woningcorporaties, o asociaciones de vivienda) y no pueden permitirse los alquileres de mayor precio.
Al vender a ocupantes propietarios, estos arrendadores contribuyen a satisfacer la demanda de viviendas en propiedad, pero este intercambio reduce el conjunto de alquileres de mercado medio disponibles. El sector global de alquiler solo registró una ligera disminución: los inversores aún controlan alrededor del 9,2 % del mercado de la vivienda neerlandés (aproximadamente 764.700 viviendas), pero la composición se desplazó alejándose de las participaciones más pequeñas.
Escasez de oferta en el mercado medio de alquiler
Los datos de la plataforma de alquiler Pararius ponen de relieve la gravedad de la presión en el sector de mercado medio:
- La oferta de viviendas con rentas entre 900 € y 1.200 € ha caído casi un 13 % interanual.
- Estas ofertas ahora atraen un promedio de 425 respuestas en Ámsterdam y 456 en Róterdam, frente a alrededor de 200 hace solo dos años.
- Los alquileres de mercado medio permanecen publicados solo seis días de media, frente a 19 días para las unidades de gama alta.
El director de Pararius, Jasper de Groot, advierte: “El sector fuera del control de alquiler se ha vuelto inasequible para muchos hogares, pero tampoco pueden entrar en el sector de mercado medio.” Los inquilinos que no califican para huurtoeslag (subsidio de alquiler) o vivienda social ahora se ven presionados por ambos extremos.
Impacto en los inquilinos y la asequibilidad de la vivienda
Para los inquilinos, la reducción de opciones de rango medio tiene varias implicaciones:
- Aumento de la competencia: Más solicitantes por anuncio significa menos probabilidades de conseguir una vivienda, lo que conduce a búsquedas más prolongadas y a situaciones de vivienda temporal.
- Inflación de los alquileres: Incluso dentro de los límites regulados, la mayor demanda permite a los propietarios fijar alquileres iniciales cerca o en los niveles máximos permitidos.
- Desplazamientos geográficos: Los inquilinos que quedan fuera del mercado de Ámsterdam y Róterdam exploran ciudades más pequeñas o suburbios, lo que puede aumentar los tiempos de desplazamiento y los costes de vida en otros lugares.
Los millennials y las familias jóvenes se ven particularmente afectados, ya que las colas para la vivienda social siguen siendo largas y muy pocos son elegibles para ayudas al alquiler sin cumplir requisitos de ingresos estrictos.
¿Son los inversores institucionales la solución?
Mientras los pequeños propietarios abandonan el mercado, los inversores institucionales —como fondos de pensiones y fideicomisos inmobiliarios— están construyendo nuevas carteras de alquiler. Estas entidades suelen centrarse en desarrollos a gran escala y en complejos construidos a propósito que pueden ofrecer servicios que van desde espacios de trabajo compartidos hasta instalaciones deportivas.
Sin embargo, sus proyectos suelen dirigirse a tramos de renta más altos y se ubican en ubicaciones privilegiadas, dejando la brecha en el mercado medio mayormente sin cubrir. Los críticos sostienen que, a menos que los responsables políticos incentiven el desarrollo de mercado medio o ajusten las normas, la escasez persistirá.
Consideraciones de política y perspectivas futuras
Los responsables políticos se enfrentan a un equilibrio delicado:
- Estimular la oferta: Subvenciones o incentivos fiscales para la construcción de alquileres de mercado medio podrían animar a actores privados e institucionales a desarrollar más unidades asequibles.
- Revisar los controles de alquiler: Asegurar que los topes de renta encuentren un equilibrio entre la protección del inquilino y la rentabilidad del inversor puede evitar más ventas masivas.
- Apoyar a los pequeños propietarios: Procesos de cumplimiento simplificados y alivios fiscales dirigidos sobre los ingresos por alquiler podrían mantener a flote carteras más pequeñas.
El gobierno neerlandés está considerando propuestas para agilizar los procedimientos de planificación y para probar desarrollos de tenencia mixta, donde convivan en el mismo proyecto alquileres sociales, de mercado medio y de libre mercado.
Conclusión
La tendencia de que los pequeños inversores vendan más viviendas de alquiler de las que compran está remodelando el panorama del alquiler privado neerlandés. La oferta de mercado medio ha descendido drásticamente, aumentando la competencia y los desafíos de asequibilidad para los inquilinos. Si bien los inversores institucionales y las intervenciones políticas pueden contrarrestar parcialmente este cambio, sigue siendo crucial un apoyo significativo para los alquileres de rango medio.
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