OCDE: Países Bajos ofrece la mayor desgravación fiscal para propietarios de Europa, ampliando la brecha habitacional
Según la OCDE, los Países Bajos ofrecen la mayor desgravación fiscal para propietarios en Europa, lo que eleva los precios de la vivienda y profundiza la desigualdad entre propietarios e inquilinos.
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A pesar de una creciente escasez de vivienda, más de 200.000 viviendas en los Países Bajos permanecían vacías a mediados de 2025. El nuevo impuesto a la vacancia del gobierno pretende volver a poner estas propiedades en uso.
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Informe de la OCDE: los Países Bajos ofrecen la mayor desgravación fiscal para propietarios en Europa
La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) ha concluido que los Países Bajos ofrecen la desgravación fiscal más generosa para propietarios entre sus 38 países miembros, casi el doble que el segundo lugar, Chile. Aunque estas medidas pretenden apoyar a quienes aspiran a comprar, han impulsado involuntariamente los precios de la vivienda, ampliado la brecha entre propietarios e inquilinos y agravado la escasez de viviendas. A medida que aumentan las preocupaciones sobre la asequibilidad, responsables políticos y observadores del mercado piden una reconsideración equilibrada de los incentivos a la propiedad y reformas en el sector del alquiler.
El papel de los incentivos a la propiedad en el aumento de los precios
Las deducciones por intereses hipotecarios (DIH) están en el centro del debate. Bajo el sistema vigente en los Países Bajos, los propietarios pueden deducir los pagos de intereses hipotecarios de su renta imponible, reduciendo sustancialmente sus costes de vivienda. Esta medida se ve agravada por otras políticas generosas:
Deducibilidad fiscal de los intereses hipotecarios: Los propietarios restan los pagos de intereses de la renta imponible durante hasta 30 años.
Baja tributación de la renta imputada: Una renta notional—una renta imputada—por viviendas ocupadas por sus propietarios está poco gravada.
Exenciones sobre ganancias de capital: Los propietarios privados rara vez pagan impuestos sobre las ganancias obtenidas al vender una residencia principal.
Garantías estatales y altos coeficientes préstamo-valor (LTV): Los compradores pueden pedir prestado hasta el 100% del valor de una vivienda, a menudo respaldado por garantías estatales.
Estos incentivos combinados hacen que la propiedad de la vivienda no solo parezca asequible, sino muy atractiva como herramienta de acumulación de riqueza. Sin embargo, al estimular la demanda más rápidamente de lo que la oferta puede ponerse al día, ejercen una presión alcista persistente sobre los precios de la vivienda en los Países Bajos.
Presiones sobre la asequibilidad y aumento de la desigualdad
Con la desgravación fiscal inclinada en gran medida hacia los propietarios, la brecha entre quienes poseen y habitan su vivienda y los inquilinos se está ampliando. Los inquilinos no se benefician de las deducciones hipotecarias y, a menudo, se enfrentan a estrictos controles de rentas y prohibiciones sobre inversiones de compra para alquilar (buy-to-let), lo que reduce la disponibilidad de propiedades en el mercado privado de alquiler. Como resultado:
Los hogares de ingresos bajos y medios luchan por competir en un mercado donde las guerras de ofertas elevan los precios más allá de su alcance.
El sector privado de alquiler sigue siendo reducido, obligando a muchos al segmento regulado con disponibilidad limitada.
La acumulación de riqueza a través de bienes raíces se concentra entre quienes ya disponen de activos o apoyo familiar.
La OCDE observa que reorientar el apoyo fuera de la propiedad y hacia la expansión de la oferta de alquiler podría ayudar a reequilibrar el mercado, haciendo la vivienda más accesible para una población más amplia.
Recomendaciones de la OCDE para la reforma de políticas
Reducir gradualmente los incentivos fiscales para propietarios: Reducir las deducciones por intereses hipotecarios moderaría la demanda y ayudaría a enfriar un mercado sobrecalentado.
Aumentar la oferta de vivienda y la inversión en el sector del alquiler: Simplificar los procesos de permisos, flexibilizar las restricciones de uso del suelo y eliminar progresivamente las prohibiciones sobre las propiedades para alquilar incentivarían tanto a inversores institucionales como privados a ampliar el parque de alquiler.
Al establecer un cronograma claro para la reforma, los Países Bajos pueden proporcionar certidumbre a propietarios, promotores e inversores, permitiendo una transición más suave hacia un sistema de vivienda más equilibrado.
Iniciativas gubernamentales para mejorar la oferta
Las autoridades neerlandesas ya han señalado compromisos para mejorar la oferta:
Incentivos municipales: A partir de 2026, los municipios recibirán recompensas financieras por cada vivienda asequible que construyan, lo que anima a los gobiernos locales a priorizar proyectos de ingresos mixtos.
Relajación de las normativas de construcción: Ajustes en la zonificación y los requisitos ambientales buscan acelerar desarrollos de vivienda rentables, reduciendo costes y plazos de entrega.
Estas medidas, junto con las reducciones previstas en las desgravaciones fiscales para propietarios, podrían ayudar a cerrar la brecha de asequibilidad y asegurar una mezcla más saludable de viviendas en alquiler y en propiedad.
Qué deben saber inquilinos y arrendadores
Para los inquilinos, un sector de alquiler más fuerte significa mayor elección y, potencialmente, rentas más estables a largo plazo. A medida que se suavicen las restricciones a arrendadores privados, es probable que nuevas inversiones aumenten la oferta disponible, reduciendo la competencia por las unidades reguladas.
Los arrendadores deben prepararse para un cambio gradual:
Anticipar la evolución de las normativas sobre la propiedad para alquilar y posibles cambios en los marcos de control de rentas.
Mantenerse informados sobre nuevos modelos de financiación e incentivos gubernamentales que puedan apoyar desarrollos de alquiler construidos con ese propósito.
Centrarse en estándares profesionales de gestión inmobiliaria para atraer a un creciente grupo de inquilinos que buscan calidad.
Al adaptarse con antelación, los arrendadores pueden posicionarse para beneficiarse de un mercado privado de alquiler revitalizado.
Mirando hacia adelante: equilibrar propiedad y alquiler
Los hallazgos de la OCDE ponen de relieve un punto crítico para la política de vivienda neerlandesa. Mantener la desgravación fiscal generosa para propietarios indefinidamente corre el riesgo de sobrecalentar aún más los precios y dejar atrás a los inquilinos. Por el contrario, descuidar el deseo de propiedad podría frenar la acumulación de riqueza personal y la confianza del consumidor.
Un enfoque mesurado—reducir gradualmente las deducciones por intereses hipotecarios, acelerar la nueva construcción y fomentar un sector privado de alquiler competitivo—ofrece una vía hacia resultados de vivienda más estables e inclusivos. La colaboración entre el gobierno nacional, las autoridades municipales, los promotores y los actores del mercado será esencial para implementar estas reformas de manera eficaz.
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