La oferta de viviendas de alquiler privado en los Países Bajos se reduce en medio de una venta masiva en curso
La oferta de viviendas en alquiler privado en los Países Bajos disminuyó el año pasado, ya que los pequeños propietarios siguen vendiendo inmuebles debido a regulaciones más estrictas y cambios fiscales.
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La oferta de viviendas de alquiler privado en los Países Bajos se reduce en medio de una venta masiva en curso
El mercado de alquiler privado neerlandés experimentó una contracción notable en 2024, con el número total de viviendas propiedad de inversores privados disminuyendo en 3.000. Los pequeños propietarios —con una o dos propiedades— lideraron el éxodo, mientras que inversores institucionales como los fondos de pensiones ampliaron sus carteras. Los inquilinos en todo el país están notando los efectos, ya que menos viviendas del sector privado llegan al mercado y los alquileres siguen subiendo en muchas zonas urbanas.
Tendencias en el mercado de alquiler privado
Según una investigación de Statistics Netherlands (CBS), los pequeños propietarios terminaron el año pasado con 22.000 viviendas menos, vendiendo en gran parte a ocupantes propietarios. En contraste, los grandes inversores aumentaron su stock de vivienda privada en 19.000 mediante nueva construcción y conversiones de inmuebles. En conjunto, los arrendadores privados poseen ahora alrededor de 1,18 millones de viviendas, frente a 2,3 millones de unidades de vivienda social gestionadas por woningcorporaties (asociaciones de vivienda) y 4,8 millones de viviendas en propiedad.
Esta reconfiguración pone de manifiesto una división más amplia:
Pequeños propietarios se están retirando, impulsados por el aumento de los impuestos, controles de alquiler más estrictos y el fin de los contratos flexibles a corto plazo.
Inversores institucionales se muestran optimistas, beneficiándose de economías de escala, acceso a capital y planes de desarrollo dedicados.
El cambio es más pronunciado en Utrecht y la provincia de Noord-Holland (incluida Ámsterdam), donde las viviendas más pequeñas han sido adquiridas por compradores que buscan propiedad asequible en áreas de alta demanda.
Factores que impulsan la venta masiva
Varios cambios regulatorios y fiscales han hecho menos atractivo para los pequeños propietarios mantener viviendas de alquiler privado:
Controles de alquiler más estrictos: El gobierno ha ampliado el sector regulado, limitando los aumentos anuales de renta y estrechando el sistema de puntos (woningwaarderingsstelsel) para las unidades del sector libre.
Reformas fiscales: Las tasas de impuesto sobre la renta más altas sobre las ganancias del alquiler y la abolición de ciertas deducciones han reducido los márgenes.
Limitaciones en los contratos: La abolición de contratos flexibles a corto plazo redujo la flexibilidad del inversor, haciendo la gestión de la propiedad más compleja.
Aumento de los costes de mantenimiento: Nuevos estándares de eficiencia energética y mejoras obligatorias han incrementado el gasto de capital para los arrendadores.
Estos factores han llevado a muchos pequeños propietarios a vender—a menudo a ocupantes propietarios—en lugar de adaptarse a las regulaciones en evolución.
Impacto en los inquilinos y en la dinámica del mercado
Con menos opciones en el sector privado, los inquilinos se enfrentan a varios desafíos:
Menor elección: La competencia por las viviendas disponibles se intensifica, especialmente en las grandes ciudades, lo que conduce a tiempos de búsqueda más largos.
Aumento de los alquileres: La oferta limitada ejerce presión al alza sobre los precios tanto en el sector libre como en el regulado.
Desplazamiento hacia la vivienda social: Crece la presión sobre las woningcorporaties, que ya tienen largas listas de espera para unidades asequibles.
En ciudades del norte y de tamaño medio, algunos inquilinos recurren a pueblos más pequeños o a modalidades de convivencia compartida. Sin embargo, para quienes están ligados por trabajo o estudios en distritos céntricos, las opciones siguen siendo limitadas.
Supervisión y respuesta del gobierno
El Ministerio de Vivienda encargó el estudio del CBS para evaluar los efectos de las recientes regulaciones de vivienda. Las herramientas de política actuales incluyen:
Subsidio de alquiler (huurtoeslag): Una ayuda gubernamental para inquilinos de bajos ingresos para ayudar a cubrir los costes del alquiler. La elegibilidad depende de los ingresos, el nivel de renta y la composición del hogar.
Expansión de la vivienda social: Planes para construir más unidades sociales a través de las woningcorporaties, con el objetivo de entregar 900.000 nuevas viviendas asequibles para 2030.
Medidas municipales: Algunas gemeenten (municipios) están pilotando incentivos para inversores de alquiler a pequeña escala, como rebajas fiscales por mejoras energéticamente eficientes.
Si bien estas medidas apuntan a desequilibrios de oferta y asequibilidad, los expertos advierten que los ciclos de construcción y renovación requieren tiempo, y el alivio inmediato para los inquilinos es limitado.
Estrategias para los arrendatarios en un mercado ajustado
Los futuros inquilinos pueden adoptar varias tácticas para mejorar sus posibilidades de asegurar una vivienda:
Amplíe su área de búsqueda: Considere barrios emergentes o ciudades más pequeñas con buenas conexiones de transporte.
Prepare la documentación con antelación: Tenga listo comprobantes de ingresos, referencias y documentación de identidad para presentar con las solicitudes.
Explore la convivencia compartida: Plataformas de coliving o pisos compartidos pueden ser más accesibles y rentables.
Contrate a un agente: Plataformas profesionales de alquiler y agentes pueden tener listados preseleccionados y relaciones con propietarios.
Aunque ninguna de estas estrategias garantiza el éxito, pueden aumentar la competitividad en un mercado saturado.
Conclusión
La retirada de los pequeños propietarios del mercado de alquiler privado neerlandés está remodelando dónde y cómo los inquilinos encuentran viviendas. Combinado con reformas regulatorias en curso e inversión institucional, esta tendencia subraya la necesidad de una estrategia de vivienda equilibrada que proteja a los inquilinos mientras fomente una oferta sostenible.
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