Más vendedores de viviendas bajan los precios de venta: el 10,4% de las casas holandesas se vuelven a listar con precios más bajos
El mercado inmobiliario holandés muestra señales frescas de dinámicas cambiantes. En el segundo trimestre de 2024, el 10,4% de las viviendas se volvieron a listar con precios de venta más bajos, frente al 10% del primer trimestre, según un análisis reciente de la plataforma inmobiliaria Huispedia. Aunque el precio medio nacional de venta sigue siendo un 5% superior al precio inicial solicitado, casi la mitad de las viviendas con precio reajustado se vendieron finalmente por debajo de esa cifra reducida. Este artículo desglosa los datos detrás de esta tendencia, examina sus causas y explora posibles estrategias para mejorar la fluidez del mercado.
Aumento de re-listados en el tramo de precio más bajo
Las reducciones de precio más pronunciadas ocurrieron en la categoría de precio más bajo, donde muchos propietarios están vendiendo sus antiguas propiedades en alquiler. Desde julio de 2023, una regulación de rentas más estricta ha afectado a unidades de alquiler pequeñas, lo que ha llevado a inversores y woningcorporaties (asociaciones de vivienda) a convertir alquileres en ventas. A medida que estas propiedades más asequibles llegan al mercado, los vendedores han ajustado sus expectativas, lo que ha provocado el aumento de re-listados con descuento.
Cifras clave del segundo trimestre:
- 10,4% de las viviendas se volvieron a listar con un precio de venta más bajo (frente al 10% en el primer trimestre).
- En promedio, las propiedades se vendieron un 5% por encima de su precio inicial.
- El 22,2% de todas las viviendas vendidas habían experimentado al menos una reducción de precio antes de encontrar comprador.
A pesar de una demanda sólida que mantiene los precios medios de venta por encima del precio solicitado, el volumen de listados renegociados destaca la presión localizada en los segmentos de entrada.
Por qué más propietarios están vendiendo alquileres
Convergen varios factores que empujan a los propietarios al mercado de ventas:
- Regulación de rentas: Las nuevas regulaciones introducidas el 1 de julio de 2023 limitaron o congelaron los alquileres en unidades pequeñas. Esto ha hecho que los rendimientos de alquiler sean menos atractivos para algunos propietarios privados y corporativos.
- Finalización de contratos temporales: Muchos inquilinos tenían contratos temporales que, a mediados de 2024, no pueden renovarse bajo las nuevas reglas. Esto crea un incentivo administrativo y financiero para que los propietarios vendan en lugar de volver a cobrar alquileres.
- Mayor oferta interanual: La asociación inmobiliaria NVM informó que se listaron un 21% más de viviendas para la venta en el segundo trimestre de 2024 en comparación con el mismo período de 2023. Esta oferta adicional, especialmente en el segmento de menor precio, ha obligado a los vendedores a ajustar los precios a la baja para seguir siendo competitivos.
Impacto en el mercado y efectos temporales
Huispedia advierte que la actual ola de listados con precio reajustado es temporal. La plataforma predice que la afluencia de antiguos alquileres disminuirá para mediados de 2026, una vez que expiren todos los contratos temporales existentes y no se puedan emitir más alquileres a corto plazo bajo la nueva ley de regulación de rentas. En ese momento, la presión de oferta en los tramos más bajos podría aliviarse, normalizando las renegociaciones de precios.
No obstante, el efecto a corto plazo ha sido doble:
- Mayor competencia: Los compradores en los segmentos más asequibles tienen más opciones, lo que les da poder de negociación para bajar los precios por debajo de las solicitudes iniciales.
- Brecha de visibilidad del mercado: Mientras que un estimado de 500,000 propietarios planean vender su propiedad actual en los próximos dos años (según encuesta del Ministerio de Vivienda 2024), a menudo retrasan la publicación hasta tener segura su próxima mudanza. Esta "oferta invisible" prolonga el estancamiento entre búsqueda y venta.
Desbloqueando la oferta invisible de viviendas
Según Maxim Bours, director de Huispedia, una solución clave radica en hacer que los posibles vendedores sean visibles antes. Muchos propietarios dudan en listar hasta asegurar su próxima vivienda, creando un punto muerto donde "todos esperan a los demás". Bours propone una designación de "abierto a interés":
- Los vendedores indican un precio objetivo y un plazo preferido sin comprometerse a una venta inmediata.
- Los compradores interesados pueden registrar su interés, lo que da a los vendedores una mejor idea de la demanda y las expectativas de precio.
- La comunicación temprana puede facilitar las transiciones, conduciendo a listados y compras más rápidas.
Al abrir el diálogo antes, el mercado puede conectar oferta y demanda más eficazmente, reduciendo potencialmente los tiempos de espera y la volatilidad de precios.
Implicaciones más amplias para inquilinos y compradores
Para inquilinos y compradores primerizos, el aumento de antiguas viviendas en alquiler en el mercado presenta tanto oportunidades como desafíos:
- Oportunidades: Un inventario mayor en puntos de precio más bajos podría traducirse en mejores ofertas y mayor poder de negociación.
- Desafíos: Si la oferta es realmente temporal, la asequibilidad a largo plazo podría no mejorar. Los compradores potenciales deben evaluar si las caídas de precio reflejan condiciones transitorias o cambios duraderos en los fundamentos del mercado.
Medidas enfocadas en los inquilinos como el huurtoeslag (subsidio de alquiler) siguen siendo cruciales para quienes están en el sector privado, pero el camino hacia la propiedad podría ampliarse temporalmente a medida que los propietarios salen del mercado de alquiler.
Mirando hacia adelante: estrategias para propietarios y compradores
Los propietarios que consideren vender deberían:
- Evaluar las tendencias locales de precios y niveles de interés de compradores antes de listar.
- Considerar estrategias de precios a corto plazo para medir el sentimiento del mercado (por ejemplo, precio inicial vs. "abierto a interés").
- Trabajar con plataformas profesionales para maximizar la visibilidad del listado y acelerar el proceso de venta.
Los compradores deberían:
- Monitorear listados con precios reajustados, especialmente en rangos bajos, para detectar posibles gangas.
- Mantenerse informados sobre cambios en la regulación de rentas que puedan afectar la oferta futura.
- Participar temprano con vendedores usando herramientas de registro de interés para asegurar propiedades preferidas antes de que lleguen al mercado abierto.
Conclusión
El aumento de re-listados con precios más bajos refleja una interacción dinámica de regulación de rentas, afluencia de oferta y psicología del mercado. Aunque los precios medios de venta se mantienen por encima de las solicitudes, el 10,4% de viviendas con precio reajustado en el segundo trimestre de 2024 subraya oportunidades y riesgos evolutivos para compradores, vendedores y propietarios. Implementar estrategias para hacer visibles los listados futuros antes, como la propuesta función "abierto a interés", podría desbloquear el estancamiento que persiste en muchos vecindarios.
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