Guía esencial para comprar una vivienda de nueva construcción en los Países Bajos
Descubre los principales beneficios, procesos y riesgos al comprar una vivienda de nueva construcción en los Países Bajos, desde el ahorro fiscal hasta la eficiencia energética.
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Aumento de la vacancia en la vivienda en los Países Bajos: más de 200.000 viviendas desocupadas
A pesar de una grave escasez de viviendas, más de 200.000 viviendas en los Países Bajos permanecían desocupadas a mediados de 2025, lo que llevó al gobierno a introducir un impuesto a la vacancia.
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Más de 200.000 viviendas vacías en los Países Bajos: causas, impacto y nuevo impuesto sobre viviendas vacías
A pesar de una creciente escasez de vivienda, más de 200.000 viviendas en los Países Bajos estaban desocupadas a mediados de 2025. El nuevo impuesto sobre viviendas vacías del gobierno pretende poner en uso estas propiedades.
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Más de 200.000 viviendas vacías en los Países Bajos: causas, impacto y nuevo impuesto a la vacancia
A pesar de una creciente escasez de vivienda, más de 200.000 viviendas en los Países Bajos permanecían vacías a mediados de 2025. El nuevo impuesto a la vacancia del gobierno pretende volver a poner estas propiedades en uso.
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Por qué los compradores de vivienda en los Países Bajos necesitan €160.000 en ahorros para comprar una casa
Con un precio medio de la vivienda superior a €520.000 y hipotecas limitadas alrededor de €360.000, los compradores neerlandeses afrontan ahora una falta de ahorros de €160.000. Descubre qué significa esto para hogares de uno y dos ingresos y consejos para salvar la brecha.
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Entienda los términos de alquiler en los Países Bajos antes de firmar el contrato.
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Guía esencial para comprar una vivienda de nueva construcción en los Países Bajos
El gobierno neerlandés tiene como objetivo entregar 100.000 viviendas nuevas cada año para abordar la demanda de vivienda. Aunque ese objetivo aún no se ha alcanzado por completo, hay más proyectos de nueva construcción en marcha en todo el país. Si no tienes prisa por mudarte, una propiedad recién construida puede ser una alternativa atractiva y preparada para el futuro frente al mercado de segunda mano. En esta guía, te explicamos las principales ventajas, el proceso de compra, los elementos clave del contrato, la estructura de financiación y los beneficios de eficiencia energética de una vivienda de nueva construcción en los Países Bajos.
Ventajas fiscales al comprar una vivienda nueva
Una de las principales ventajas de comprar una vivienda de nueva construcción son los ahorros fiscales. A diferencia de las viviendas de segunda mano, las viviendas nuevas están exentas del impuesto de transferencia de propiedad del 2% (overdrachtsbelasting), lo que te ahorra miles de euros al contado. En su lugar, pagas IVA (21%) sobre el precio de compra, pero esto a menudo está incluido en la estructura de precios del promotor. Confirma siempre cómo se aplican los impuestos en tu contrato de compra.
Cómo asignan los promotores las viviendas de nueva construcción
Los proyectos de nueva construcción siguen diferentes métodos de asignación, y es importante saber qué sistema utiliza tu promotor:
Por orden de llegada: Te registras y presentas la prueba financiera pronto.
Sorteo o sistema de lotería: Los compradores interesados entran en un sorteo y los ganadores se eligen al azar.
Selección por parte del promotor: El constructor elige a los compradores, a menudo en función de la seguridad de la financiación o circunstancias personales.
Los promotores suelen solicitar una prueba de financiación cuando te registras. Hablar con un asesor hipotecario desde las primeras fases te asegura entender cuánto puedes pedir prestado y cuánto necesitas en ahorros. También puedes recibir una "carta hipotecaria" de tu asesor para reforzar tu registro.
Entender los contratos preliminares y las garantías
Una vez que seas seleccionado, firmarás un contrato preliminar conocido como la koop-aannemingsovereenkomst. Los puntos clave incluyen:
Período de reflexión: Legalmente, tienes tres días para cambiar de opinión, aunque muchos contratos amplían esto a siete días.
Plazos y entregables: El acuerdo especifica las fechas de finalización y las condiciones de entrega.
Programas de garantía: Comprueba si el constructor participa en SWK, Woningborg o Bouwgarant. Estas garantías legales te protegen si el promotor entra en bancarrota durante la construcción o no cumple con los estándares de calidad.
Revisa todas las cláusulas detenidamente y considera obtener asesoramiento legal para proteger tus intereses.
Costes, opciones y ajustes de precio
Más allá del precio base, los promotores ofrecen extras o mejoras, conocidos como meer- en minderwerk. Ejemplos incluyen baldosas de suelo premium, cocinas a medida o terrazas ampliadas. Estas opciones pueden aumentar significativamente tu factura final, así que:
Solicita una lista detallada de los costes de las mejoras.
Establece un presupuesto claro para los extras opcionales.
Atención a las cláusulas de indexación que permiten a los promotores repercutir el aumento de los costes de construcción, a menudo vinculadas a índices de precios de materiales.
Una comunicación clara sobre estas elecciones evita sorpresas desagradables en la firma.
Financiación y estructura de pagos para viviendas nuevas
Financiar una vivienda de nueva construcción difiere de comprar una casa existente. Tu hipoteca solo se hace exigible cuando el promotor asegura el terreno y comienza la construcción. Así es como suele funcionar:
Transmisión del terreno: Una vez que la parcela se entrega oficialmente, los fondos de tu hipoteca se liberan en una cuenta dedicada a la construcción.
Pagos por fases: El constructor recibe fondos en cuotas vinculadas a hitos de la construcción (cimientos, terminación de la estructura, trabajos de acabado).
Consideraciones sobre intereses: Pagas intereses hipotecarios sobre el importe dispuesto, mientras que los rendimientos de la cuenta de construcción suelen compensar esto inicialmente.
Un asesor hipotecario puede explicarte cómo estos flujos afectan tus costes mensuales y los reembolsos a largo plazo.
Eficiencia energética y vida preparada para el futuro
Las viviendas de nueva construcción en los Países Bajos suelen alcanzar al menos una etiqueta energética A+. Esto se traduce en facturas de servicios más bajas y una huella ambiental reducida. Las características clave a menudo incluyen:
Aislamiento de alta calidad en paredes, suelos y techos
Ventanas de triple acristalamiento y sistemas de ventilación con recuperación de calor
Paneles solares preinstalados o previsiones de cableado para su instalación futura
Instalaciones de calefacción eficientes (bombas de calor, calefacción por suelo radiante)
Con estándares de rendimiento energético que aumentan cada año, tu nueva propiedad será más sostenible y cómoda que la mayoría de las viviendas antiguas en el mercado.
Planificación, plazos y paciencia
Comprar sobre plano significa que puedes esperar un año o más antes de mudarte. El gobierno ha designado 24 regiones para el desarrollo residencial a gran escala, garantizando que los proyectos se distribuyan a nivel nacional. Los factores que influyen en tu calendario incluyen:
Aprobaciones de permisos de construcción
Disponibilidad de la cadena de suministro y de la mano de obra
Retrasos en la construcción por condiciones meteorológicas
Una expectativa realista y paciencia son esenciales. A cambio, asegurarás una vivienda moderna construida conforme a las normativas y estándares vigentes.
Consejos para una compra de obra nueva sin contratiempos
Empieza pronto con el asesoramiento hipotecario para definir tu presupuesto y obtener una carta hipotecaria.
Compara varios proyectos de nueva construcción para encontrar la ubicación adecuada y el historial del promotor.
Lee todos los términos del contrato, especialmente los programas de garantía y las cláusulas de indexación de precios.
Presupuesta costes adicionales como mejoras, honorarios notariales e IVA.
Mantén un contacto regular con tu promotor y tu asesor hipotecario durante la construcción.
Siguiendo estos pasos, podrás navegar las complejidades de comprar una vivienda de nueva construcción con confianza.
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