Guía esencial para comprar una vivienda de obra nueva en los Países Bajos
Descubre los beneficios clave, los procesos y las dificultades al comprar una vivienda de obra nueva en los Países Bajos, desde el ahorro fiscal hasta la eficiencia energética.
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Aumento de la vacancia en la vivienda en los Países Bajos: más de 200.000 viviendas desocupadas
A pesar de una grave escasez de viviendas, más de 200.000 viviendas en los Países Bajos permanecían desocupadas a mediados de 2025, lo que llevó al gobierno a introducir un impuesto a la vacancia.
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Más de 200.000 viviendas vacías en los Países Bajos: causas, impacto y nuevo impuesto sobre viviendas vacías
A pesar de una creciente escasez de vivienda, más de 200.000 viviendas en los Países Bajos estaban desocupadas a mediados de 2025. El nuevo impuesto sobre viviendas vacías del gobierno pretende poner en uso estas propiedades.
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Más de 200.000 viviendas vacías en los Países Bajos: causas, impacto y nuevo impuesto a la vacancia
A pesar de una creciente escasez de vivienda, más de 200.000 viviendas en los Países Bajos permanecían vacías a mediados de 2025. El nuevo impuesto a la vacancia del gobierno pretende volver a poner estas propiedades en uso.
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Por qué los compradores de vivienda en los Países Bajos necesitan €160.000 en ahorros para comprar una casa
Con un precio medio de la vivienda superior a €520.000 y hipotecas limitadas alrededor de €360.000, los compradores neerlandeses afrontan ahora una falta de ahorros de €160.000. Descubre qué significa esto para hogares de uno y dos ingresos y consejos para salvar la brecha.
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Guía esencial para comprar una vivienda de obra nueva en los Países Bajos
El gobierno neerlandés tiene como objetivo entregar 100.000 viviendas nuevas cada año para cubrir la demanda de vivienda. Aunque ese objetivo aún no se ha alcanzado por completo, hay más proyectos de obra nueva en marcha en todo el país. Si no tienes prisa por mudarte, una propiedad de construcción reciente puede ser una alternativa atractiva y preparada para el futuro frente al mercado de reventa. En esta guía, te explicamos las principales ventajas, el proceso de compra, los elementos clave del contrato, la estructura de financiación y los beneficios de eficiencia energética de una vivienda de obra nueva en los Países Bajos.
Ventajas fiscales al comprar una obra nueva
Uno de los mayores atractivos de comprar una vivienda de obra nueva son los ahorros fiscales. A diferencia de las viviendas de segunda mano, las viviendas nuevas están exentas del impuesto de transmisión de la propiedad del 2% (overdrachtsbelasting), lo que te ahorra miles de euros por adelantado. En su lugar, pagas el IVA (21%) sobre el precio de compra, pero esto suele estar incluido en la estructura de precios del promotor. Confirma siempre cómo se aplican los impuestos en tu contrato de compra.
Cómo asignan los promotores las viviendas de obra nueva
Los proyectos de obra nueva siguen diferentes métodos de asignación, y es importante saber qué sistema utiliza tu promotor:
Por orden de llegada: Te inscribes y presentas tu comprobante financiero de forma temprana.
Sorteo o sistema de papeletas: Los compradores interesados entran en un sorteo y los ganadores se seleccionan al azar.
Selección del promotor: El constructor elige a los compradores, a menudo basándose en la certeza de la financiación o en circunstancias personales.
Los promotores suelen exigir prueba de financiación cuando te registras. Hablar con un asesor hipotecario en una etapa temprana te garantiza entender cuánto puedes pedir prestado y cuánto necesitas en ahorros. También puedes recibir una «carta hipotecaria» de tu asesor para fortalecer tu registro.
Entendiendo los contratos preliminares y las garantías
Una vez que te seleccionen, firmarás un contrato preliminar conocido como koop-aannemingsovereenkomst. Los puntos clave incluyen:
Período de desistimiento: Por ley, dispones de tres días para cambiar de opinión, aunque muchos contratos amplían este plazo a siete días.
Plazos y entregables: El acuerdo especifica las fechas de finalización y las condiciones de entrega.
Esquemas de garantía: Comprueba si el constructor participa en SWK, Woningborg o Bouwgarant. Estas garantías legales te protegen si el promotor entra en quiebra durante la construcción o no cumple con los estándares de calidad.
Revisa todas las cláusulas detenidamente y considera asesoramiento legal para asegurar que tus intereses estén protegidos.
Costes, opciones y ajustes de precio
Más allá del precio base, los promotores ofrecen extras o mejoras, conocidos como meer- en minderwerk. Ejemplos incluyen azulejos de suelo de gama alta, cocinas personalizadas o terrazas ampliadas. Estas opciones pueden aumentar significativamente tu factura final, así que:
Solicita una lista detallada de los costes de las mejoras.
Establece un presupuesto claro para los extras opcionales.
Vigila las cláusulas de indexación que permiten a los promotores repercutir el aumento de los costes de construcción, a menudo vinculadas a índices de precios de materiales.
Una comunicación clara sobre estas opciones evita sorpresas desagradables en la firma.
Financiación y estructura de pagos para obras nuevas
Financiar una obra nueva difiere de comprar una vivienda existente. Tu hipoteca sólo pasa a estar disponible cuando el promotor asegura el terreno y comienza la construcción. Así es como suele funcionar:
Transmisión del terreno: Una vez que la parcela se entrega oficialmente, los fondos de tu hipoteca se desembolsan en una cuenta de construcción dedicada.
Pagos por etapas: El constructor recibe los fondos en plazos vinculados a hitos de construcción (cimientos, finalización de la estructura, trabajos de acabado).
Consideraciones sobre intereses: Pagas intereses hipotecarios sobre la cantidad dispuesta, mientras que los rendimientos de la cuenta de construcción a menudo compensan esto inicialmente.
Un asesor hipotecario puede explicar cómo estos flujos afectan tus costes mensuales y los reembolsos a largo plazo.
Eficiencia energética y vida preparada para el futuro
Las viviendas de obra nueva en los Países Bajos suelen alcanzar al menos la etiqueta energética A+. Esto se traduce en facturas de servicios más bajas y una menor huella ambiental. Las características clave suelen incluir:
Aislamiento de alta calidad en paredes, suelos y techos
Ventanas con triple acristalamiento y sistemas de ventilación con recuperación de calor
Paneles solares preinstalados o preparación (cableado) para su instalación futura
Instalaciones de calefacción eficientes (bombas de calor, suelo radiante)
Con estándares de rendimiento energético que aumentan cada año, tu propiedad nueva será más sostenible y cómoda que la mayoría de las viviendas antiguas del mercado.
Planificación, plazos y paciencia
Comprar sobre plano significa que puede que esperes un año o más antes de mudarte. El gobierno ha designado 24 regiones para el desarrollo residencial a gran escala, garantizando que los proyectos estén repartidos a nivel nacional. Los factores que influyen en tu calendario incluyen:
Aprobaciones de permisos de construcción
Disponibilidad de la cadena de suministro y de mano de obra
Retrasos en la construcción por condiciones meteorológicas
Una expectativa realista y paciencia son esenciales. A cambio, asegurarás una vivienda moderna construida según las normativas y estándares vigentes.
Consejos para una compra de obra nueva sin contratiempos
Comienza el asesoramiento hipotecario temprano para definir tu presupuesto y obtener una carta hipotecaria.
Compara varios proyectos de obra nueva para encontrar la ubicación adecuada y el historial del promotor.
Lee todos los términos del contrato, especialmente los esquemas de garantía y las cláusulas de indexación de precios.
Presupuesta costes adicionales como mejoras, honorarios notariales e IVA.
Mantén contacto regular con tu promotor y tu asesor hipotecario durante la construcción.
Siguiendo estos pasos, podrás navegar las complejidades de comprar una vivienda de obra nueva con confianza.
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