La escasez de viviendas en los Países Bajos muestra la primera ligera disminución en 2024
Después de años de déficits crecientes, la escasez de viviendas en los Países Bajos finalmente disminuyó en 2024. Según el cálculo anual de ABF Research en nombre del gobierno nacional, el año pasado hubo 396,000 viviendas de menos, 5,000 menos que en 2023. Aunque esto representa solo una caída del 0.1%, marca un hito en un mercado que ha enfrentado una presión creciente debido a la formación de hogares y la oferta limitada.
¿Qué es la escasez de viviendas?
El término "escasez de viviendas" se refiere a la brecha entre el número de hogares que buscan viviendas y las casas disponibles. En un mercado ajustado, los posibles inquilinos y compradores enfrentan tiempos de búsqueda más largos, guerras de ofertas y aumentos en los alquileres o precios de compra. En 2024, la escasez representa el 4.8% del total del parque de viviendas, todavía muy por encima del nivel ideal del gobierno.
Cifras clave de un vistazo:
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Escasez de viviendas 2024 | 396,000 viviendas |
| Cambio interanual | –5,000 viviendas (–0.1%) |
| Escasez como % del parque | 4.8% |
| Objetivo gubernamental de escasez | 2.0% |
| Viviendas adicionales necesarias para alcanzar el objetivo | 226,000 |
Objetivos gubernamentales y medidas políticas
El gobierno neerlandés apunta a un nivel de escasez del 2%, que considera el punto óptimo entre evitar un mercado sobrecalentado y garantizar suficiente movilidad. Un pequeño colchón de oferta reduce el riesgo de colapso del mercado y previene altas tasas de vacancia. Para cubrir la brecha de 226,000 viviendas, los responsables políticos han adoptado varios enfoques:
- Objetivos anuales de construcción: El gabinete en funciones planea 100,000 viviendas nuevas por año, continuando los objetivos establecidos por el gobierno anterior.
- Conversión de edificios existentes: La reconversión de oficinas y propiedades comerciales en unidades residenciales sigue siendo una estrategia rentable en áreas urbanas.
- Incentivos para los proveedores de vivienda social (woningcorporaties): Estas corporaciones sin fines de lucro reciben subvenciones y apoyo para desarrollar viviendas de alquiler asequibles.
A pesar de estas medidas, el objetivo de 100,000 viviendas nunca se ha cumplido completamente.
Tendencias en la construcción: desafíos y avances
En 2024, se añadieron aproximadamente 82,000 viviendas al parque inmobiliario neerlandés mediante nuevas construcciones y proyectos de conversión. Aunque esto refleja una actividad sólida, queda un 18% por debajo del objetivo anual.
Los datos de permisos de construcción resaltan aún más los desafíos futuros. En el primer semestre de 2025, los permisos de vivienda disminuyeron un 13% en comparación con el mismo período del año anterior, señalando una posible desaceleración en los proyectos de construcción venideros. Los factores que contribuyen a esta caída incluyen:
- Aumento de costos de materiales y mano de obra: Los desarrolladores enfrentan sobrecostos y restricciones en la cadena de suministro.
- Procedimientos de planificación complejos: Los municipios (gemeenten) a menudo enfrentan retrasos en zonificación, evaluaciones ambientales y consultas comunitarias.
- Presiones financieras: Criterios de préstamo más estrictos y tasas de interés más altas han dificultado la financiación de proyectos.
Trayectoria proyectada de la escasez
ABF Research pronostica una reducción gradual de la escasez en la próxima década:
- 2031: escasez de viviendas disminuye al 3.9% del parque total
- 2040: escasez se acerca al rango del 2.2%
Estas proyecciones asumen que la construcción anual alcanza o se acerca al objetivo de 100,000 unidades y que los procesos municipales se vuelven más eficientes. Si la emisión de permisos y las tasas de construcción continúan rezagadas, la escasez podría persistir por encima del deseado 2% durante años.
Implicaciones para inquilinos y propietarios
Para los inquilinos, incluso una ligera reducción en la escasez puede traducirse en aumentos de alquiler estabilizados y tiempos de búsqueda más cortos. Sin embargo, con la competencia aún feroz en ciudades populares como Ámsterdam, Rotterdam y Utrecht, asegurar un alquiler asequible puede requerir flexibilidad en la ubicación o tipo de vivienda.
Los propietarios e inversores pueden beneficiarse de un mercado más equilibrado. Un modesto colchón de vacancia permite una rotación saludable de inquilinos, mantenimiento rutinario y posibles renovaciones que agreguen valor sin riesgo de vacancias prolongadas.
Estrategias para navegar en un mercado ajustado
Los inquilinos que buscan un nuevo hogar pueden considerar:
- Ampliar las áreas de búsqueda: Explorar listados en suburbios o municipios más pequeños donde la presión del alquiler es menor.
- Aprovechar el huurtoeslag (subsidio de vivienda): Investigar la elegibilidad para esta subvención gubernamental para compensar los costos de alquiler.
- Asegurar la documentación adecuada: Tener contratos de trabajo, recibos de sueldo y referencias listos puede dar ventaja a los solicitantes.
Los propietarios deben mantenerse informados sobre cambios en las regulaciones de alquiler y considerar:
- Adoptar mejoras energéticamente eficientes para calificar para subvenciones de sostenibilidad.
- Asociarse con woningcorporaties para desarrollos de uso mixto.
- Revisar anualmente las reglas de indexación de alquiler para mantenerse en cumplimiento.
Mirando hacia el futuro
Aunque la primera reducción en la escasez de viviendas es alentadora, los Países Bajos aún enfrentan una brecha sustancial entre la oferta y la demanda. Alcanzar el objetivo del 2% del gobierno requerirá un esfuerzo sostenido, planificación simplificada y soluciones innovadoras en los sectores público y privado.
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