Escasez de Vivienda y Aumentos Salariales Impulsarán un Crecimiento del 8% en los Precios de la Vivienda en los Países Bajos, Predice ABN Amro

Introducción

El mercado inmobiliario de los Países Bajos ha demostrado una notable resistencia en medio de la incertidumbre económica global. En su perspectiva de vivienda a mitad de año, ABN Amro elevó su pronóstico para el crecimiento de los precios de la vivienda en 2024 al 8%, desde la predicción anterior del 7%. Esta revisión subraya dos fuerzas dominantes: una escasez continua de viviendas disponibles y el aumento de los ingresos familiares. Como resultado, tanto compradores como inquilinos están sintiendo los efectos de una oferta más ajustada, una demanda cambiante y estrategias de inversores en evolución.

Crecimiento del Pronóstico de Precios de Viviendas

Los economistas de ABN Amro señalaron que los precios de las viviendas en los Países Bajos aumentaron un 6,6% en los primeros cinco meses de 2024 en comparación con el mismo período del año anterior. El fuerte crecimiento salarial, un número limitado de viviendas recién construidas y tasas hipotecarias ligeramente más bajas han superado los vientos en contra derivados de tensiones comerciales y preocupaciones geopolíticas.

Factores Clave

Escasez de Vivienda

Los Países Bajos continúan enfrentando una aguda escasez de viviendas, ya que la construcción de nuevas viviendas no ha seguido el ritmo del crecimiento poblacional y la formación de hogares. En los últimos cinco años, la finalización de viviendas nuevas ha quedado rezagada respecto a los objetivos gubernamentales. Esta brecha persistente entre la oferta y la demanda ejerce presión al alza sobre los precios en todas las regiones, desde la conurbación de Randstad hasta provincias más rurales.

Crecimiento Salarial

Los ingresos familiares en los Países Bajos han aumentado de manera constante, gracias a las fuertes condiciones del mercado laboral y los acuerdos de negociación colectiva. Los aumentos salariales significan que los compradores potenciales tienen mayor capacidad de endeudamiento, lo que respalda mayores aprobaciones hipotecarias y niveles elevados de precios. En efecto, un mayor poder adquisitivo entre compradores primerizos y propietarios que mejoran su vivienda ha dado a los vendedores la confianza para pedir y obtener precios más altos.

Tasas de Interés Hipotecarias

Después de un período de aumento de las tasas hipotecarias, los prestamistas a principios de 2024 comenzaron a moderar los incrementos. Aunque las tasas de interés siguen por encima de los mínimos observados en 2021, la reciente ligera disminución ha reducido los costos mensuales de financiación para los compradores de viviendas. Este cambio ha hecho que las hipotecas sean marginalmente más asequibles, alentando tanto a ocupantes propietarios como a inversores a actuar.

Aumento del Volumen de Transacciones

ABN Amro también revisó su pronóstico para las transacciones de viviendas en 2024, proyectando un aumento del 12,5% en lugar del estimado previo del 5%. En los primeros cinco meses, el volumen de transacciones alcanzó las 90,000, un aumento del 15,8% interanual y uno de los niveles más altos en la última década.

Muchas de estas transacciones provienen de propietarios que venden propiedades de alquiler. Los inversores parecen estar realineando sus carteras en respuesta a cambios fiscales, incertidumbre regulatoria y perspectivas de ganancias de capital. Como resultado, más viviendas de alquiler están llegando al mercado de ventas, aumentando el número de transacciones pero reduciendo la disponibilidad de stock de alquiler.

Implicaciones para Inquilinos y Propietarios

Inquilinos y el Mercado de Alquiler

Con la venta de propiedades de inversores, algunos inquilinos pueden enfrentar aumentos de renta o desplazamientos si los nuevos propietarios reposicionan las viviendas para ocupación propia. Los posibles inquilinos deben prepararse para una mayor competencia y considerar opciones alternativas como cooperativas de vivienda o solicitudes de vivienda social (woningcorporatie) cuando la elegibilidad lo permita.

Además, los inquilinos deben revisar cuidadosamente los contratos de alquiler y mantenerse informados sobre las regulaciones de límite de renta. Aunque los Países Bajos no tienen controles de renta absolutos, los aumentos en el sector regulado (social) están vinculados a índices de inflación y son limitados por ley.

Venta de Propiedades de Alquiler por Propietarios

Para los propietarios privados, la venta de viviendas de alquiler puede ser una oportunidad para realizar ganancias en medio del aumento del valor de las propiedades. Sin embargo, hay consideraciones fiscales, como el impuesto sobre la riqueza en la caja 3 para propiedades de inversión, que pueden afectar los rendimientos netos. Los propietarios también deben considerar opciones de reinversión potenciales y la perspectiva a largo plazo para los rendimientos de alquiler, que podrían moderarse si los precios de la vivienda continúan superando el crecimiento de las rentas.

Pronóstico para 2025 y Más Allá

Mirando más adelante, ABN Amro mantiene una perspectiva más moderada para 2025 y 2026. El banco espera que los precios de las viviendas crezcan un 3% en ambos años, reflejando aumentos salariales más lentos anticipados y tasas hipotecarias estables. También se espera que el volumen de transacciones se enfríe, aumentando solo un 1% en 2026 a medida que disminuya la ola de ventas de inversores.

Esta desaceleración sugiere un reajuste gradual de la dinámica del mercado. La oferta podría mejorar a medida que se completen más viviendas, mientras que la demanda podría estabilizarse si el crecimiento de los ingresos y los costos de financiamiento se alinean más estrechamente.

Qué Significa Esto para Inquilinos y Compradores

Para los inquilinos, el desafío inmediato será navegar un mercado de alquiler más ajustado, especialmente en ciudades populares como Ámsterdam, Róterdam y Utrecht. Quienes busquen estabilidad a largo plazo pueden considerar explorar la vivienda social, la elegibilidad para huurtoeslag (subsidio de vivienda) o arreglos de vida cooperativa.

Por otro lado, los compradores de vivienda deben tener en cuenta el continuo crecimiento de los precios y planificar sus finanzas en consecuencia. Asegurar una preaprobación hipotecaria temprano, entender todos los costos asociados (por ejemplo, impuesto de transferencia, honorarios notariales) y trabajar con un asesor hipotecario conocedor puede ayudar a gestionar los riesgos de asequibilidad.

Conclusión

Las previsiones actualizadas de ABN Amro subrayan la resistencia del mercado inmobiliario de los Países Bajos y el profundo impacto de factores estructurales como la escasez de viviendas y el crecimiento salarial. Aunque el ritmo de aumento puede desacelerarse después de 2024, los próximos años seguirán siendo críticos para los inquilinos que deciden entre alquiler y compra, y para los propietarios que evalúan la retención frente a la venta.

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