Casi una cuarta parte de las viviendas neerlandesas se revenden en menos de cinco años
La propiedad de vivienda en los Países Bajos está evolucionando. Cifras recientes del especialista en tasaciones Calcasa muestran que el 22% de las propiedades vendidas hasta ahora este año habían estado en poder de sus propietarios anteriores durante menos de cinco años. Esto supone un aumento significativo respecto al 14% en 2016 y pone de manifiesto una tendencia creciente de propiedad a corto plazo en todo el país.
El auge de la propiedad a corto plazo
La propiedad a corto plazo —cuando los compradores revenden una propiedad en pocos años— se está volviendo más común en el mercado inmobiliario neerlandés. Varios factores impulsan este cambio:
- Actividad de inversores: Los arrendadores profesionales están vendiendo propiedades de alquiler que antes mantenían a largo plazo. Dado que los aumentos de alquiler se han limitado y los ingresos por alquiler ahora están más gravados, muchos deciden convertir sus activos en efectivo antes que después.
- Volatilidad del mercado: La demanda posterior a la pandemia, las fluctuaciones de las tasas de interés y las medidas gubernamentales destinadas a enfriar el mercado han erosionado los márgenes de beneficio para los inversores buy-to-let.
- Cambios en el estilo de vida: Los propietarios más jóvenes y los expatriados pueden mudarse por trabajo o motivos familiares con mayor frecuencia, lo que provoca una rotación más rápida de las propiedades.
Aunque revender viviendas puede ser rentable para los vendedores, también crea desafíos para los compradores potenciales en un mercado ya definido por un bajo inventario y precios elevados.
Puntos calientes regionales: la Randstad a la cabeza
La región de la Randstad —que incluye Ámsterdam, Utrecht, Róterdam, La Haya y sus zonas circundantes— registra las tasas de rotación más altas del país. Los apartamentos, en particular, cambian de manos rápidamente:
- En Ámsterdam y Utrecht, más del 50% de las propiedades se han revendido al menos una vez en los últimos diez años.
- Fuera de la Randstad, Lelystad destaca: el 26% de sus viviendas se vendieron dentro de los cinco años posteriores a la compra.
Estas cifras reflejan la concentración de viviendas en alquiler, alojamientos para estudiantes y carteras de inversores en las grandes ciudades y sus suburbios. Como resultado, los residentes de los centros urbanos a menudo se enfrentan a una competencia feroz al comprar o alquilar, con tiempos de publicación más cortos y aumentos de precios más pronunciados.
Por qué los propietarios están vendiendo con más frecuencia
Carola de Groot, economista del mercado de la vivienda en RaboResearch, atribuye el aumento de las ventas por parte de los propietarios a dos factores principales:
- Aumentos de alquiler limitados: Las políticas de control de alquileres del gobierno (incluido el sector regulado para vivienda social y los alquileres privados regulados) han comprimido los rendimientos del alquiler.
- Reformas fiscales: Los cambios fiscales recientes hacen que las ganancias por alquiler estén más gravadas, reduciendo los retornos netos para los propietarios.
De Groot anticipa que la ola de ventas buy-to-let podría alcanzar su punto máximo el próximo año, a medida que los propietarios respondan a las presiones combinadas de una regulación más estricta y el aumento de los costos de financiación.
Crecimiento de la propiedad a largo plazo
Paradójicamente, mientras que la propiedad a corto plazo aumenta por un lado, una parte significativa de los propietarios permanece en sus viviendas durante décadas. Los datos de Calcasa muestran que el 35% de las viviendas vendidas este año habían sido propiedad del ocupante anterior durante 20 años o más, frente al 28% hace diez años.
Intervienen varias dinámicas:
- Envejecimiento de la población: La generación actual de jubilados accedió al mercado inmobiliario mucho antes de las restricciones hipotecarias de las últimas décadas. Habiendo comprado temprano, tienden a permanecer en su vivienda una vez que han pagado los préstamos.
- Satisfacción con la vivienda: Muchos propietarios a largo plazo han invertido en renovaciones y mejoras de eficiencia energética, lo que hace sus hogares más cómodos y económicos de mantener.
- Opciones limitadas para reducir tamaño: La escasez de viviendas adecuadas para personas mayores y residencias especializadas de atención significa que los propietarios de mayor edad tienen dificultades para encontrar alojamientos alternativos.
Esta tendencia de dos frentes —ventas rápidas y mantenimientos prolongados— genera numerosas implicaciones para el mercado de alquiler en general.
Qué significa esto para inquilinos e inversores
Para los inquilinos:
- Oferta más ajustada: A medida que los inversores salen del mercado de alquiler, hay menos viviendas disponibles para alquilar, especialmente en puntos calientes urbanos.
- Presión sobre los precios: Los rendimientos de alquiler más bajos pueden frenar el desarrollo de nuevas construcciones de alquiler en el sector privado, manteniendo los precios de los alquileres elevados.
- Estrategia de búsqueda: Los posibles inquilinos deben estar preparados con documentación completa (prueba de ingresos, identificación, referencias) para asegurar un contrato rápidamente cuando una propiedad esté disponible.
Para propietarios e inversores:
- Revisión de cartera: Considere si mantener unidades de alquiler sigue alineado con sus objetivos financieros dadas las cambios regulatorios y fiscales.
- Oportunidades de añadir valor: Las propiedades que pueden modernizarse o mejorarse en eficiencia energética aún pueden ofrecer buenos rendimientos mediante alquileres premium o valor de reventa futuro.
- Diversificación: Algunos inversores exploran espacios de co-living, alojamientos para estudiantes o alquileres de corta estancia (donde esté permitido) para compensar las limitaciones del buy-to-let tradicional.
Mirando hacia adelante
El mercado de la vivienda neerlandés está en una encrucijada. Los responsables políticos buscan equilibrar la protección de los inquilinos, la propiedad sostenible y la confianza de los inversores. Mientras tanto, las tendencias de los datos sugieren que seguiremos viendo tanto ventas rápidas como mantenimientos a largo plazo que marcarán el futuro del mercado.
Ya sea que sea un inquilino buscando su próximo hogar o un inversor evaluando su cartera de propiedades, es crucial mantenerse informado. Siga a proveedores de datos y analistas de mercado de confianza para anticipar cambios en regulaciones, tasas de interés y patrones demográficos.
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