Cambios hipotecarios en los Países Bajos que llegarán en 2026: límites de préstamo, bonificaciones energéticas y novedades fiscales
Importantes actualizaciones en las normas de préstamo hipotecario en los Países Bajos, bonificaciones por eficiencia energética y exenciones fiscales entrarán en vigor en 2026, afectando tanto a compradores primerizos como a propietarios.
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A pesar de una grave escasez de viviendas, más de 200.000 viviendas en los Países Bajos permanecían desocupadas a mediados de 2025, lo que llevó al gobierno a introducir un impuesto a la vacancia.
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Más de 200.000 viviendas vacías en los Países Bajos: causas, impacto y nuevo impuesto a la vacancia
A pesar de una creciente escasez de vivienda, más de 200.000 viviendas en los Países Bajos permanecían vacías a mediados de 2025. El nuevo impuesto a la vacancia del gobierno pretende volver a poner estas propiedades en uso.
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Cambios hipotecarios en los Países Bajos que llegarán en 2026: lo que necesitas saber
A medida que el mercado de la vivienda en los Países Bajos sigue evolucionando, 2026 traerá una serie de ajustes importantes en los límites de préstamo hipotecario, incentivos a la eficiencia energética y normas fiscales. Tanto si eres un comprador primerizo menor de 35 años, si estás cambiando a una vivienda eficiente desde el punto de vista energético, o si estás considerando una segunda propiedad, entender estos cambios es crucial para planificar tu presupuesto y conseguir la mejor financiación. Esta guía desglosa las principales actualizaciones recomendadas por Nibud (Instituto Holandés de Presupuestos Familiares), los cambios de política gubernamental sobre paneles solares y las revisiones al impuesto de transferencia de propiedad y a la garantía hipotecaria.
1. Límites de préstamo actualizados por Nibud para 2026
Cada año, Nibud publica los límites de préstamo recomendados para nuevas hipotecas en función de los ingresos, la composición del hogar y los tipos de interés. Con un aumento proyectado de los salarios de alrededor del 4% en 2026, Nibud espera que un hogar holandés medio con un ingreso de 70.000 € pueda pedir prestados aproximadamente 6.000 € más el próximo año. Este incremento puede ser el factor decisivo al pujar por la vivienda ideal en un mercado competitivo.
Puntos clave:
Un aumento salarial del 4% contribuye directamente a mayores cantidades máximas de hipoteca.
Los hogares con un nivel de ingresos de 70.000 € ven un extra de 6.000 € en capacidad de préstamo.
Una mayor capacidad de endeudamiento puede mejorar la competitividad de las ofertas por viviendas en mercados calientes.
2. Reducción de incentivos para paneles solares
Anteriormente, los compradores de viviendas muy eficientes energéticamente podían solicitar fondos adicionales para reflejar facturas de energía futuras más bajas. Sin embargo, los cambios en la política gubernamental sobre las tarifas de inyección de paneles solares reducirán estos beneficios. A partir de 2027, los propietarios deberán pagar una tasa por inyectar el excedente de energía solar a la red y ya no podrán descontar esa inyección de sus facturas de energía.
Como resultado, el importe adicional que Nibud permite para etiquetas energéticas de máxima calificación disminuirá:
Etiqueta energética
Préstamo extra actual
Préstamo extra en 2026
A+++
30.000 €
25.000 €
A++++
40.000 €
30.000 €
E, F, G
20.000 € (mejoras)
20.000 € (mejoras)
Los compradores de viviendas con etiquetas energéticas más bajas (E, F o G) siguen beneficiándose de un préstamo adicional inalterado de 20.000 € para financiar aislamiento, doble acristalamiento y otras mejoras de sostenibilidad.
3. Mayor exención del impuesto de transferencia de propiedad para menores de 35 años
Los compradores primerizos de 18 a 34 años actualmente disfrutan de una exención del 2% en el impuesto de transferencia de propiedad (overdrachtsbelasting) al comprar una vivienda. En 2026, el umbral de la exención aumentará de 445.000 € a 550.000 €. Eso significa que si el precio de compra está por debajo de 550.000 €, evitarás pagar el 2% por completo.
Para las segundas viviendas, usadas como inversiones o casas de vacaciones, la tasa del impuesto de transferencia disminuirá del 10,4% al 8% el próximo año, haciendo más asequible la adquisición de propiedades adicionales.
4. Actualizaciones en el esquema de Garantía Hipotecaria Nacional
La Garantía Hipotecaria Nacional (Nationale Hypotheek Garantie, NHG) ofrece una red de seguridad si los prestatarios tienen dificultades para cumplir con los pagos. En 2026, el techo de la NHG aumentará de 405.000 € a 470.000 €. Si te comprometes a realizar mejoras de ahorro energético, la cantidad máxima cubierta aumentará aún más hasta 498.200 €.
Beneficios de la NHG:
Tipos de interés más bajos debido a la reducción del riesgo para los prestamistas.
Cobertura en caso de desempleo, ruptura de la relación o discapacidad.
Elegibilidad ampliada para propiedades de mayor precio.
5. El debate continuo sobre la deducción de intereses hipotecarios
Un tema importante en las recientes elecciones ha sido el futuro de la deducción de intereses hipotecarios (hypotheekrenteaftrek). Algunos partidos líderes proponen eliminar gradualmente esta deducción fiscal —que permite a los propietarios deducir los pagos de intereses de su renta imponible— argumentando que aumenta los precios de la vivienda y beneficia injustamente a quienes pueden permitirse préstamos más altos.
Aunque cualquier cambio sería gradual (posiblemente en un horizonte de 10 años para ajustarse al crecimiento salarial), es prudente seguir de cerca los desarrollos políticos. Una reducción en la deducción fiscal podría afectar tu pago mensual neto y tu capacidad de endeudamiento global.
6. Planificar tu compra de vivienda en 2026
Con múltiples factores en movimiento —límites de préstamo basados en ingresos, reducción de la compensación por inyección de paneles solares, elevadas exenciones del impuesto de transferencia y posibles cambios en la deducción fiscal— 2026 exige una planificación cuidadosa. Aquí tienes algunos consejos:
Revisa tu trayectoria de ingresos y consulta las tablas actualizadas de Nibud para estimar tu límite de préstamo.
Ten en cuenta la menor compensación por paneles solares al comparar viviendas eficientes energéticamente.
Si cumples los requisitos, aprovecha la exención del impuesto de transferencia para menores de 35 años en viviendas de hasta 550.000 €.
Considera la NHG para asegurar un tipo de interés más bajo y protección adicional.
Mantente informado sobre los resultados electorales que podrían influir en las reglas de deducción de intereses.
Un asesor hipotecario cualificado puede ayudar a interpretar estos cambios y alinearlos con tus circunstancias personales.
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