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El aumento de los salarios impulsa al alza los precios de la vivienda en los Países Bajos: lo que compradores e inquilinos deben saber
ABN Amro ahora espera que los precios de la vivienda en los Países Bajos suban un 8,7% en 2025 debido al aumento de los salarios, con un crecimiento que se ralentizará al 3% en 2026 ante las limitaciones de la oferta. Los volúmenes de ventas se estabilizarán a medida que disminuyan las ventas por parte de inversores.
Noticias
Más compradores primerizos solteros en los Países Bajos están entrando en el mercado inmobiliario gracias a la mejora de las condiciones económicas, pero muchos siguen dependiendo del respaldo financiero de sus padres.
ABN Amro espera que los precios de la vivienda en los Países Bajos suban un 8,7% este año y un 3% el próximo, impulsados por el crecimiento salarial y la escasa oferta.
ABN Amro ahora prevé que los precios de la vivienda en los Países Bajos subirán un 8,7 % en 2025 por el aumento de los salarios, con un crecimiento que se desacelera al 3 % en 2026 debido a las limitaciones de la oferta. Los volúmenes de ventas se estabilizarán a medida que disminuyan las ventas por parte de inversores.
El crecimiento demográfico de Ámsterdam se está ralentizando debido a la reducción de la migración, mientras que el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda profundiza la división entre inquilinos y propietarios.
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El mercado de la vivienda neerlandés entra en una nueva fase de mayor presión sobre los precios. En su último pronóstico, ABN Amro prevé que los precios medios de las viviendas se disparen un 8,7% en 2025—por encima de la anterior proyección del banco del 8%—y que luego se moderen a un crecimiento del 3% en 2026. Los economistas señalan el aumento de los salarios como uno de los principales motores, pero la persistente escasez de oferta y el cambio de comportamiento de los inversores también están moldeando la dinámica del mercado.
Tanto si usted es un posible comprador, un inquilino actual o un propietario, entender estas tendencias es esencial para tomar decisiones informadas. En este artículo, desglosamos la perspectiva de ABN Amro, exploramos las disparidades regionales y examinamos cómo los salarios, los volúmenes de ventas y la oferta de viviendas afectarán la asequibilidad y la disponibilidad en todo Países Bajos.
El equipo de mercado de la vivienda de ABN Amro—liderado por el economista Mike Langen—ha revisado al alza su proyección de precios para 2025, del 8% al 8,7%. El pronóstico para 2026 permanece sin cambios en el 3%. Los puntos clave incluyen:
Esta aceleración en 2025 se debe en gran medida a mayores ingresos disponibles, pero la moderación del próximo año indica que el crecimiento salarial perderá fuerza y la demanda de vivienda podría enfriarse en consecuencia.
Los incrementos salariales tienden a aumentar la capacidad de endeudamiento de los consumidores. A medida que el salario neto crece, los compradores neerlandeses pueden optar a hipotecas mayores bajo el esquema de Garantía Hipotecaria Nacional (NHG) y otros criterios de préstamo. A su vez, este poder de puja ejerce presión al alza sobre los precios de venta. Factores adicionales incluyen:
En conjunto, estos elementos crean un bucle de retroalimentación: los salarios más altos sostienen una demanda más fuerte que, en un mercado con oferta limitada, se traduce directamente en precios más elevados.
En los primeros ocho meses de 2024, casi 150.000 viviendas cambiaron de manos—un 16% más que en el mismo período del año anterior. Un factor importante de este aumento ha sido la venta masiva de propiedades en alquiler por parte de propietarios privados. Los altos impuestos y una regulación de los alquileres más estricta, como el sistema de puntos que rige los aumentos de alquiler permitidos, han erosionado la rentabilidad para muchos inversores.
ABN Amro anticipa que la oleada de ventas por parte de inversores se estabilizará en gran medida a finales de 2025. Como resultado:
Para los compradores, esto podría significar una competencia ligeramente menor por parte de los inversores, pero la demanda de los compradores para uso propio seguirá siendo fuerte si el crecimiento salarial se mantiene robusto.
Una nota positiva para la asequibilidad de la vivienda es el cierre de la brecha de precios entre la Randstad (Ámsterdam, Róterdam, La Haya, Utrecht) y las regiones periféricas. Mike Langen señala que, aunque las grandes ciudades todavía imponen primas, las ganancias de precio más rápidas se han desplazado a pueblos más pequeños y áreas rurales donde la oferta está menos tensionada.
Esta convergencia sugiere dos cosas:
Sin embargo, incluso fuera de la Randstad, las nuevas ofertas siguen siendo escasas y los precios continúan subiendo—solo que a un ritmo comparativamente más lento.
El gobierno neerlandés fijó la ambiciosa meta de construir 100.000 viviendas nuevas anuales para aliviar la escasez. No obstante, los datos recientes muestran que las solicitudes de permisos y las unidades terminadas se quedan cortas. Los principales obstáculos incluyen:
Con el crecimiento de la oferta rezagado respecto a la demanda, tanto compradores como inquilinos enfrentan una batalla cuesta arriba. Hasta que la cartera de nuevas viviendas se fortalezca, es probable que los aumentos de precios y alquileres persistan.
Para los inquilinos, un crecimiento de los ingresos más lento el próximo año podría apretar aún más los presupuestos si los alquileres siguen subiendo. Sin embargo, las salidas de inversores podrían provocar que algunas antiguas propiedades de alquiler se conviertan en viviendas ocupadas por sus propietarios, reduciendo potencialmente la oferta de alquiler a corto plazo.
Los compradores potenciales deberían:
Los propietarios que estén considerando salir del mercado deberían sopesar los beneficios de los precios actuales de venta frente a los retornos de alquiler a largo plazo, especialmente si califican para desgravaciones fiscales o pueden registrar unidades en el sector regulado.
A medida que el crecimiento salarial se modere, ABN Amro espera un mercado más equilibrado en 2026 con:
No obstante, cualquier cambio político significativo—como ajustes a los límites de préstamo hipotecario o incentivos para el desarrollo de vivienda—podría alterar esta trayectoria.
Para inquilinos y compradores que navegan por estas condiciones cambiantes, el acceso a listados completos y asesoramiento experto es fundamental. Descubra la forma más fácil de encontrar su próxima vivienda en Países Bajos explorando Luntero.
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