El aumento de los salarios impulsa al alza los precios de la vivienda en los Países Bajos: lo que compradores e inquilinos deben saber
ABN Amro ahora espera que los precios de la vivienda en los Países Bajos suban un 8,7% en 2025 debido al aumento de los salarios, con un crecimiento que se ralentizará al 3% en 2026 ante las limitaciones de la oferta. Los volúmenes de ventas se estabilizarán a medida que disminuyan las ventas por parte de inversores.
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El aumento de los salarios impulsa al alza los precios de la vivienda en los Países Bajos: lo que compradores e inquilinos deben saber
El mercado de la vivienda neerlandés entra en una nueva fase de mayor presión sobre los precios. En su último pronóstico, ABN Amro prevé que los precios medios de las viviendas se disparen un 8,7% en 2025—por encima de la anterior proyección del banco del 8%—y que luego se moderen a un crecimiento del 3% en 2026. Los economistas señalan el aumento de los salarios como uno de los principales motores, pero la persistente escasez de oferta y el cambio de comportamiento de los inversores también están moldeando la dinámica del mercado.
Tanto si usted es un posible comprador, un inquilino actual o un propietario, entender estas tendencias es esencial para tomar decisiones informadas. En este artículo, desglosamos la perspectiva de ABN Amro, exploramos las disparidades regionales y examinamos cómo los salarios, los volúmenes de ventas y la oferta de viviendas afectarán la asequibilidad y la disponibilidad en todo Países Bajos.
Último pronóstico de ABN Amro para 2025 y 2026
El equipo de mercado de la vivienda de ABN Amro—liderado por el economista Mike Langen—ha revisado al alza su proyección de precios para 2025, del 8% al 8,7%. El pronóstico para 2026 permanece sin cambios en el 3%. Los puntos clave incluyen:
Crecimiento de precios en 2025: aumento del 8,7% en los precios medios de venta en comparación con 2024.
Crecimiento de precios en 2026: subida proyectada del 3%, reflejando una desaceleración del crecimiento salarial.
Volumen de ventas de viviendas: se espera que aumente un 12,5% en 2025 y luego se ralentice hasta apenas un 1% en 2026.
Esta aceleración en 2025 se debe en gran medida a mayores ingresos disponibles, pero la moderación del próximo año indica que el crecimiento salarial perderá fuerza y la demanda de vivienda podría enfriarse en consecuencia.
Por qué el aumento de los salarios alimenta precios más altos de la vivienda
Los incrementos salariales tienden a aumentar la capacidad de endeudamiento de los consumidores. A medida que el salario neto crece, los compradores neerlandeses pueden optar a hipotecas mayores bajo el esquema de Garantía Hipotecaria Nacional (NHG) y otros criterios de préstamo. A su vez, este poder de puja ejerce presión al alza sobre los precios de venta. Factores adicionales incluyen:
Bajas tasas hipotecarias: aunque las tasas han subido desde mínimos históricos, siguen siendo relativamente atractivas en comparación con los promedios a largo plazo.
Inflación: a medida que aumentan los costos de vida, los salarios reales han logrado superar a la inflación recientemente, preservando el poder adquisitivo.
Mercado laboral ajustado: Países Bajos ha registrado cifras sólidas de empleo, limitando el desempleo y manteniendo el crecimiento de los ingresos en una trayectoria ascendente.
En conjunto, estos elementos crean un bucle de retroalimentación: los salarios más altos sostienen una demanda más fuerte que, en un mercado con oferta limitada, se traduce directamente en precios más elevados.
Tendencias del volumen de ventas: inversores abandonando el mercado
En los primeros ocho meses de 2024, casi 150.000 viviendas cambiaron de manos—un 16% más que en el mismo período del año anterior. Un factor importante de este aumento ha sido la venta masiva de propiedades en alquiler por parte de propietarios privados. Los altos impuestos y una regulación de los alquileres más estricta, como el sistema de puntos que rige los aumentos de alquiler permitidos, han erosionado la rentabilidad para muchos inversores.
ABN Amro anticipa que la oleada de ventas por parte de inversores se estabilizará en gran medida a finales de 2025. Como resultado:
Aumento de ventas en 2025: +12,5% interanual.
Aumento de ventas en 2026: solo alrededor del 1% a medida que disminuye la ola de desinversiones de carteras.
Para los compradores, esto podría significar una competencia ligeramente menor por parte de los inversores, pero la demanda de los compradores para uso propio seguirá siendo fuerte si el crecimiento salarial se mantiene robusto.
Las brechas de precios regionales se están reduciendo
Una nota positiva para la asequibilidad de la vivienda es el cierre de la brecha de precios entre la Randstad (Ámsterdam, Róterdam, La Haya, Utrecht) y las regiones periféricas. Mike Langen señala que, aunque las grandes ciudades todavía imponen primas, las ganancias de precio más rápidas se han desplazado a pueblos más pequeños y áreas rurales donde la oferta está menos tensionada.
Esta convergencia sugiere dos cosas:
Los compradores excluidos de los centros urbanos buscan viviendas más alejadas.
Los promotores pueden encontrar nuevas oportunidades en regiones donde el terreno y los costes de construcción son menores.
Sin embargo, incluso fuera de la Randstad, las nuevas ofertas siguen siendo escasas y los precios continúan subiendo—solo que a un ritmo comparativamente más lento.
Desafíos de la oferta: no alcanzar la meta de 100.000 viviendas
El gobierno neerlandés fijó la ambiciosa meta de construir 100.000 viviendas nuevas anuales para aliviar la escasez. No obstante, los datos recientes muestran que las solicitudes de permisos y las unidades terminadas se quedan cortas. Los principales obstáculos incluyen:
Procedimientos prolongados de planificación y zonificación a nivel de municipio.
Remediación de suelos y evaluaciones ambientales que retrasan el inicio de proyectos.
Escasez de mano de obra cualificada y el aumento de los costes de materiales que elevan los plazos y presupuestos de construcción.
Con el crecimiento de la oferta rezagado respecto a la demanda, tanto compradores como inquilinos enfrentan una batalla cuesta arriba. Hasta que la cartera de nuevas viviendas se fortalezca, es probable que los aumentos de precios y alquileres persistan.
Qué significa esto para inquilinos y compradores
Para los inquilinos, un crecimiento de los ingresos más lento el próximo año podría apretar aún más los presupuestos si los alquileres siguen subiendo. Sin embargo, las salidas de inversores podrían provocar que algunas antiguas propiedades de alquiler se conviertan en viviendas ocupadas por sus propietarios, reduciendo potencialmente la oferta de alquiler a corto plazo.
Los compradores potenciales deberían:
Obtener la preaprobación hipotecaria con antelación para asegurar condiciones favorables.
Explorar regiones emergentes donde el crecimiento de precios está moderándose.
Tener en cuenta los costes de transacción (impuesto de transferencia, honorarios de tasación) y posibles gastos de reforma.
Los propietarios que estén considerando salir del mercado deberían sopesar los beneficios de los precios actuales de venta frente a los retornos de alquiler a largo plazo, especialmente si califican para desgravaciones fiscales o pueden registrar unidades en el sector regulado.
Mirando hacia 2026: perspectiva del mercado
A medida que el crecimiento salarial se modere, ABN Amro espera un mercado más equilibrado en 2026 con:
Incrementos de precios más lentos (3%).
Volúmenes de ventas planos (+1%).
Alivio gradual de las limitaciones de la oferta si la nueva construcción se acelera.
No obstante, cualquier cambio político significativo—como ajustes a los límites de préstamo hipotecario o incentivos para el desarrollo de vivienda—podría alterar esta trayectoria.
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