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El crecimiento poblacional de Ámsterdam se ralentiza mientras se amplía la brecha de riqueza: lo que inquilinos y compradores deben saber
El crecimiento poblacional récord de Ámsterdam está desacelerándose, impulsado por menos recién llegados y un aumento de la emigración, mientras la brecha entre propietarios e inquilinos se profundiza por el alza vertiginosa de los precios de la vivienda.
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Más compradores primerizos solteros en los Países Bajos están entrando en el mercado inmobiliario gracias a la mejora de las condiciones económicas, pero muchos siguen dependiendo del respaldo financiero de sus padres.
ABN Amro ahora espera que los precios de la vivienda en los Países Bajos suban un 8,7% en 2025 debido al aumento de los salarios, con un crecimiento que se ralentizará al 3% en 2026 ante las limitaciones de la oferta. Los volúmenes de ventas se estabilizarán a medida que disminuyan las ventas por parte de inversores.
ABN Amro espera que los precios de la vivienda en los Países Bajos suban un 8,7% este año y un 3% el próximo, impulsados por el crecimiento salarial y la escasa oferta.
ABN Amro ahora prevé que los precios de la vivienda en los Países Bajos subirán un 8,7 % en 2025 por el aumento de los salarios, con un crecimiento que se desacelera al 3 % en 2026 debido a las limitaciones de la oferta. Los volúmenes de ventas se estabilizarán a medida que disminuyan las ventas por parte de inversores.
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Alquilar en los Países Bajos conlleva reglas, términos legales y abreviaciones que pueden ser complicadas. El Glosario de Alquiler Luntero es su guía para todos los términos esenciales: desde contratos de arrendamiento, depósitos y honorarios de agencia hasta gastos de servicios, control de alquileres y derechos de los inquilinos. Ya sea que alquile por primera vez, se mude como expatriado o quiera evitar costos ocultos, nuestro glosario le ayuda a alquilar de manera más inteligente, negociar mejor y prevenir errores.
Ámsterdam ha sido durante mucho tiempo un imán para expatriados, estudiantes y profesionales que buscan la vibrante cultura, el próspero mercado laboral y el excelente transporte público que ofrece la capital neerlandesa. Sin embargo, según el último informe Estado de la Ciudad de Ámsterdam 2024–2025 de la agencia de estadística O&S, el impulso del crecimiento poblacional ha disminuido notablemente, mientras que las disparidades de riqueza continúan ampliándose, especialmente entre propietarios e inquilinos.
Desde 2000, la población de Ámsterdam creció un 28 %, alcanzando aproximadamente 935.000 residentes, el doble de la tasa nacional de crecimiento del 14 % en el mismo período. Durante años, la ciudad añadía aproximadamente 10.000 personas al año, impulsada por la inmigración internacional y la migración interna desde otras partes de los Países Bajos. Sin embargo, el año pasado se produjo una fuerte desaceleración: solo se sumaron 2.600 nuevos residentes, una caída drástica en comparación con la media de la última década.
O&S identifica dos razones principales para el descenso de los recién llegados:
Mientras tanto, aumentó la emigración, con 2.300 residentes adicionales que abandonaron el país. Factores como la menor demanda laboral en ciertos sectores, políticas migratorias más estrictas y los altos costes de vida pueden estar contribuyendo a estos cambios.
A pesar de la desaceleración actual, se espera que la población de Ámsterdam siga creciendo hasta alcanzar alrededor de 1,1 millones para 2055. Para acomodar esta expansión, el parque de viviendas de la ciudad aumentó en más de 6.000 viviendas el año pasado, situando el total en 487.000 domicilios. Las proyecciones estiman que serán necesarias 117.000 viviendas adicionales en las próximas tres décadas.
Cumplir estos objetivos requerirá un esfuerzo coordinado entre las autoridades municipales (gemeente), las asociaciones de vivienda social (woningcorporaties) y los promotores privados. Priorizar unidades de alquiler asequible y viviendas familiares para ingresos medios puede ayudar a equilibrar el mercado y frenar las subidas especulativas de precios.
Uno de los desafíos más apremiantes que destaca el informe es la creciente desigualdad de riqueza, impulsada en gran parte por la subida desmesurada del valor de la propiedad. El precio medio de la vivienda en Ámsterdam se sitúa ahora en torno a 618.000 €, muy por encima de la media nacional de 451.000 €. Como resultado:
Las estadísticas revelan que el 17 % de los hogares en Ámsterdam se clasifica como de bajos ingresos, mientras que el 15 % goza de un estatus de ingresos altos. Alarmantemente, uno de cada tres residentes tiene dificultades para llegar a fin de mes y, entre los hogares de bajos ingresos, tres cuartas partes informan de dificultades para cubrir los gastos mensuales.
Para los inquilinos, la combinación de oferta limitada y alta demanda se traduce en una competencia más dura y ofertas más elevadas por las viviendas disponibles. Comprender los derechos del inquilino según la legislación de alquiler neerlandesa (huurrecht) es crucial, al igual que comprobar la elegibilidad para la prestación por alquiler (huurtoeslag) para compensar el aumento de los costes.
Los propietarios, mientras tanto, operan en un entorno cada vez más regulado. Las nuevas normas destinadas a proteger a los inquilinos podrían afectar la fijación de rentas y las prácticas de finalización de contratos. Incorporar características sostenibles y tecnología de hogar inteligente puede justificar incrementos moderados del alquiler y atraer a inquilinos a largo plazo.
Más allá de la vivienda, el informe constata que el bienestar general de los residentes de Ámsterdam se está recuperando tras la pandemia. Dos tercios de los adultos se describen a sí mismos como felices, ligeramente por debajo de la media nacional, pero la satisfacción con la vida se mantiene estable en 7,2 sobre 10. Los residentes también valoran sus vecindarios con una media de 7,5, lo que indica una satisfacción generalizada con las comodidades locales y la cohesión.
Sin embargo, la confianza en la seguridad y la limpieza del vecindario ha disminuido ligeramente, especialmente en el distrito histórico Centrum y en Osdorp. Mejoras locales en el transporte público, la gestión de residuos y la programación social pueden ayudar a reforzar estas percepciones.
Para asegurar un crecimiento equilibrado, los actores de Ámsterdam deben priorizar:
Combinando políticas proactivas con la participación comunitaria, Ámsterdam puede mantener su atractivo sin sacrificar la inclusión ni la asequibilidad.
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