Cómo la Aplicación Más Estricta de Impuestos Afecta la Accesibilidad a Hipotecas para Freelancers y Autónomos Holandeses
Los freelancers y autónomos holandeses enfrentan una reducción en su capacidad de endeudamiento hipotecario debido a la intensificación del control del Belastingdienst sobre el falso trabajo autónomo. Exploramos los impactos y ofrecemos estrategias para mejorar tus posibilidades de aprobación hipotecaria.
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Aumento de la vacancia en la vivienda en los Países Bajos: más de 200.000 viviendas desocupadas
A pesar de una grave escasez de viviendas, más de 200.000 viviendas en los Países Bajos permanecían desocupadas a mediados de 2025, lo que llevó al gobierno a introducir un impuesto a la vacancia.
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A pesar de una creciente escasez de vivienda, más de 200.000 viviendas en los Países Bajos estaban desocupadas a mediados de 2025. El nuevo impuesto sobre viviendas vacías del gobierno pretende poner en uso estas propiedades.
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Más de 200.000 viviendas vacías en los Países Bajos: causas, impacto y nuevo impuesto a la vacancia
A pesar de una creciente escasez de vivienda, más de 200.000 viviendas en los Países Bajos permanecían vacías a mediados de 2025. El nuevo impuesto a la vacancia del gobierno pretende volver a poner estas propiedades en uso.
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Cómo la Aplicación Más Estricta de Impuestos Afecta la Accesibilidad a Hipotecas para Freelancers y Autónomos Holandeses
Los freelancers y profesionales autónomos desempeñan un papel vital en la economía holandesa, pero recientes cambios regulatorios están creando nuevos desafíos a la hora de asegurar una hipoteca. La autoridad fiscal nacional, conocida como Belastingdienst, ha intensificado su escrutinio sobre el falso trabajo autónomo (schijnzelfstandigheid). Esta ofensiva obliga a algunos independientes a aceptar puestos asalariados, a menudo con ingresos netos más bajos, reduciendo en última instancia su capacidad de endeudamiento y poder de compra de vivienda.
Entendiendo la ofensiva del Belastingdienst
El falso trabajo autónomo ocurre cuando un freelancer trabaja efectivamente como un empleado, bajo las mismas condiciones, horarios y responsabilidades, pero sin los beneficios de un contrato formal. Para combatir esta práctica, el Belastingdienst ha actualizado sus directrices y aumentado las auditorías. Si un individuo es reclasificado como empleado, sus declaraciones fiscales, contribuciones sociales y declaraciones de ingresos pueden cambiar sustancialmente.
Información oficial sobre el estatus de autónomo puede encontrarse en el sitio web del Belastingdienst.
Cómo los prestamistas calculan la capacidad hipotecaria para autónomos
Los proveedores de hipotecas en los Países Bajos siguen criterios estrictos al evaluar a un solicitante autónomo. Los factores clave incluyen:
Promedio de ingresos de tres años: Los prestamistas suelen promediar las ganancias netas de los últimos tres años para determinar una base de ingresos confiable.
Fluctuaciones de ganancias: Los años con pérdidas o baja facturación reducen el promedio, limitando potencialmente la capacidad de endeudamiento.
Ingresos disponibles: Las contribuciones sociales obligatorias más altas, así como los gastos comerciales, reducen el ingreso neto disponible para el pago de la hipoteca.
En contraste, los empleados asalariados tienen un salario bruto predecible y deducciones menores, lo que facilita a los bancos calcular el riesgo y aprobar préstamos mayores.
Impacto real: De 80.000 € a 55.000 €
Jan Thale Haandrikman, director del proveedor de servicios financieros Van Bruggen, destacó un ejemplo impactante: una secretaria freelance que gana 80.000 € anuales en ganancias cambia a un contrato laboral con un salario anual de 55.000 €. Bajo el régimen de autónomos, el promedio de tres años podría soportar una hipoteca de aproximadamente 400.000 €. En comparación, un ingreso asalariado de 55.000 € podría reducir el poder máximo de endeudamiento en alrededor de 100.000 €, dejando la propiedad fuera del alcance de muchos.
Esta brecha a menudo influye en decisiones críticas: aceptar un trabajo por estabilidad o permanecer autónomo y enfrentar evaluaciones fiscales más estrictas.
Recuperación tras la pandemia y aumento de tarifas diarias
Curiosamente, muchos profesionales autónomos en sectores afectados, como la hostelería, cultura y eventos, están experimentando una recuperación. Los prestamistas ya no incluirán los años de pandemia con menores ingresos (2020–2021) en sus cálculos de tres años a partir de 2025. Unido a recientes aumentos en tarifas por hora y diarias, los solicitantes autónomos podrían ver una mejora en la elegibilidad hipotecaria el próximo año.
"Nuestros asesores notan que las personas autónomas de estos sectores serán más propensas a calificar para una hipoteca mayor en 2025", dijo Haandrikman a De Telegraaf.
Pros y contras de cambiar a un contrato asalariado
Aunque tomar un contrato fijo puede reducir la capacidad de endeudamiento, también trae ciertas ventajas:
Pros:
Estabilidad de ingresos durante las recesiones
Seguro de discapacidad cubierto por el empleador
Prueba clara de ingresos para los prestamistas
Contras:
Salario bruto a menudo menor comparado con las ganancias freelance
Reducción en el monto máximo de la hipoteca
Posible pérdida de gastos comerciales deducibles de impuestos
Evalúa estos factores cuidadosamente. En algunos casos, un enfoque híbrido —mantener una pequeña práctica freelance mientras se obtienen beneficios de empleado— puede ofrecer un equilibrio entre seguridad y potencial de endeudamiento.
Consejos para fortalecer tu solicitud de hipoteca
Ya sea que elijas permanecer completamente independiente o cambiar a un rol asalariado, considera estas estrategias para mejorar tus perspectivas hipotecarias:
Documenta tus finanzas meticulosamente: Mantén estados precisos de pérdidas y ganancias, declaraciones de IVA y extractos bancarios.
Construye un depósito más grande: Un pago inicial mayor reduce la relación préstamo-valor (LTV) y disminuye el riesgo para el prestamista.
Consulta a un asesor hipotecario especializado: Elige un asesor con experiencia en solicitudes de autónomos; pueden personalizar estrategias y comunicarse con los prestamistas.
Explora prestamistas alternativos: Algunos bancos y proveedores hipotecarios especializados ofrecen términos más flexibles para freelancers y ZZP’ers (zelfstandigen zonder personeel).
Controla tus gastos personales: Demostrar disciplina en el gasto y ahorros saludables tranquiliza a los prestamistas sobre la capacidad de pago.
Preparándote para futuros cambios fiscales y hipotecarios
El panorama regulatorio en evolución en los Países Bajos hace esencial mantenerse informado. Sigue las actualizaciones oficiales del Belastingdienst y mantén comunicación abierta con tu asesor fiscal. A medida que cambien las directrices, la planificación anticipada puede proteger tus objetivos de propiedad y evitar sorpresas de último momento.
Conclusión
Los freelancers y autónomos holandeses enfrentan retos únicos al solicitar una hipoteca, especialmente ante la ofensiva del Belastingdienst contra el falso trabajo autónomo. Entendiendo cómo los prestamistas calculan los ingresos, sopesando los pros y contras del trabajo asalariado e implementando prácticas financieras estratégicas, puedes navegar estos desafíos y mejorar tus posibilidades de obtener un préstamo para vivienda.
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