Beendigung Ihres Mietverhältnisses: Kündigungs- und Mitteilungsregeln

Einleitung

Dieses Kapitel führt Sie durch die Beendigung eines Mietverhältnisses in den Niederlanden — von der formgerechten Kündigung und dem Verständnis der Kündigungsregeln durch den Vermieter bis zur Durchführung der Endabnahme und der Rückforderung Ihrer Kaution. Da das niederländische Mietrecht starke gesetzliche Schutzvorschriften bietet und präzise Verfahren vorschreibt, können kleine Fehler (z. B. die Kündigung an die falsche Partei senden oder eine Frist versäumen) teuer werden. Hier finden Sie die rechtlichen Regeln, Schritt-für-Schritt-Handlungen, Musterzeitpläne, städtische Besonderheiten und praktischen Taktiken, die Ihnen helfen, reibungslos auszuziehen und Ihre Chancen auf die vollständige Kautionsrückzahlung zu maximieren.

Warum das wichtig ist: Das niederländische Recht schützt Mieter, aber dieser Schutz wirkt nur, wenn Sie Formvorgaben einhalten. Eine ordnungsgemäße schriftliche Kündigung, die richtige Kündigungsfrist und eine gut dokumentierte Übergabe halten Sie rechtlich auf der sicheren Seite — und vermeiden Streitigkeiten.

Wichtige Begriffe auf einen Blick

• Schriftliche Kündigung ist Pflicht. E‑Mail ist in Ordnung, wenn der Vermieter den Empfang bestätigt; andernfalls verwenden Sie eingeschriebenen Brief.
• Ihre Kündigungsfrist = Ihr Zahlungsintervall für die Miete (meist ein Monat; mindestens 1, maximal 3 Monate).
• Seit dem 1. Juli 2024 sind die meisten neuen Verträge wieder unbefristet; Vermieter können diese nur aus bestimmten gesetzlichen Gründen kündigen und müssen vor Gericht gehen, wenn Sie nicht zustimmen.
• Kaution (waarborgsom): nationale Höchstgrenze von 2 Monatskaltmieten seit 1. Juli 2023; Rückzahlung innerhalb von 14 Tagen, oder innerhalb von 30 Tagen bei Abzügen, mit einer aufgeschlüsselten Abrechnung.
• Abrechnung der Nebenkosten (servicekosten): Vermieter müssen die Jahresabrechnung bis zum 1. Juli für das Vorjahr vorlegen; bei Widerspruch können Sie die Huurcommissie einschalten (Zuständigkeit je nach Sektor/Vertragsdatum unterschiedlich).
• Probleme mit dem Verhalten des Vermieters? Jede Gemeinde hat inzwischen eine Stelle für goed verhuurderschap (Good Landlordship), an die Sie sich wenden können.

Wie die Kündigung durch den Mieter funktioniert (Opzegging door de huurder)

1) Die gesetzliche Kündigungsfrist

Ihre Kündigungsfrist entspricht Ihrem Mietzahlungsintervall, typischerweise ein Monat (mindestens 1 Monat, maximal 3). Dies gilt für unbefristete Verträge und, gegebenenfalls, auch für ältere befristete Verträge. Vertragsklauseln, die strengere Fristen vorsehen als das Gesetz, setzen die gesetzlichen Grenzen nicht außer Kraft.

Rechtstipp: Wenn Ihre Miete monatlich am 1. fällig ist, läuft Ihre einmonatige Kündigungsfrist typischerweise bis zum Ende des nächsten Zahlungszeitraums. Viele Vermieter verlangen, dass das Mietverhältnis am letzten Tag eines Monats endet; prüfen Sie Ihren Vertrag. Mietervereinigungen empfehlen oft, eine volle Kalendermonatsfrist einzuhalten, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Beispiel

• Sie schicken am 15. August die Kündigung per E‑Mail für ein Mietverhältnis mit monatlicher Miete, die am 1. fällig ist.
• Ihre Kündigungsfrist beträgt einen vollen Monat; die meisten Vermieter setzen das Ende auf den 30. September. (Schriftlich bestätigen lassen, um Missverständnisse zu vermeiden.)

2) Form und Zustellung

Sie können die Kündigung per E‑Mail, normalem Brief oder Einschreiben (aangetekend) zustellen. E‑Mail/normaler Brief sind rechtlich nur gültig, wenn der Vermieter den Empfang bestätigt. Zur Absicherung senden Sie Einschreiben und bewahren den Beleg auf; Sie können zusätzlich eine identische E‑Mail schicken.

3) Wer muss unterschreiben?

Wenn zwei oder mehr Mieter im Vertrag stehen, verlangen Vermieter üblicherweise, dass alle Mieter die Kündigung unterschreiben. Wenn ein Vermieter kündigt, muss er jeden Mitmieter separat informieren; ein einzelnes Schreiben reicht nicht aus.

4) Kann man vorzeitig durch Vereinbarung beenden?

Ja. Sie und Ihr Vermieter können sich schriftlich auf einen früheren Auszug einigen (beëindigingsovereenkomst). Lehnt der Vermieter ab, gelten die gesetzlichen Kündigungsregeln.

Wie die Kündigung durch den Vermieter funktioniert (Opzegging door de verhuurder)

1) Die eingeschränkten gesetzlichen Gründe

Ein Vermieter kann ein Wohnmietverhältnis nicht einfach „beenden“. Er muss einen der gesetzlichen Gründe vorweisen, z. B. erhebliche Vertragsverletzung (z. B. wiederholter Mietrückstand), dringend eigen gebruik (dringender Eigenbedarf), Umgestaltung/Reentwickelung, die Ablehnung eines angemessenen neuen Mietangebots oder zielgruppenspezifische Zeitverträge (z. B. Campus‑, Jugend‑, Großfamilienwohnungen), wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Verkauf ist kein gültiger Kündigungsgrund; koop breekt geen huur.

2) Kündigungsfristen für Vermieter

Will ein Vermieter einen unbefristeten Vertrag beenden, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist mindestens 3 Monate, plus 1 zusätzlicher Monat pro vollem Mietjahr (maximal 6 Monate). Wenn Sie innerhalb von 6 Wochen nicht zustimmen, muss der Vermieter vor Gericht ziehen; ohne Ihre schriftliche Zustimmung oder einen Gerichtsbeschluss läuft das Mietverhältnis weiter.

3) Gerichtsbeteiligung und Räumung (ontruiming)

Eine tatsächliche Räumung erfordert einen Gerichtsbeschluss und die Vollstreckung durch einen gerichtlichen Gerichtsvollzieher; ein Vermieter darf nicht eigenmächtig Schlösser austauschen oder Versorgungsleitungen kappen, um Sie zum Auszug zu zwingen. Findet das Gericht den Kündigungsgrund (z. B. dringender Eigenbedarf) für berechtigt, kann es gegebenenfalls auch eine Entschädigung (Umzugs‑ und Wiedereinrichtungskosten) zusprechen.

Betrugswarnung: Ein Vermieter, der droht, Schlösser zu wechseln oder Ihr Hab und Gut zurückzubehalten, ohne einen Gerichtsbeschluss zu haben, handelt rechtswidrig. Rufen Sie in dringenden Fällen die Polizei (0900‑8844) an und holen Sie rechtlichen Rat.

Befristete vs. unbefristete Verträge nach dem 1. Juli 2024

Die neue Regel: unbefristete Verträge als Standard

Seit dem 1. Juli 2024 sind unbefristete Verträge wieder die Regel für die meisten neuen Mietverträge (Wet vaste huurcontracten). Befristete Verträge sind stark eingeschränkt und auf bestimmte Zielgruppen (z. B. Campus, Jugend) oder besondere Situationen (Diplomatenklausel) mit strengen Bedingungen beschränkt.

• Für ältere befristete Verträge (vor der Gesetzesänderung vereinbart) musste der Vermieter das Enddatum in dem 1–3‑Monate‑Fenster vor Ablauf bestätigen. Wenn er dies versäumte, läuft das Mietverhältnis in der Regel unbefristet weiter.

Städtische Besonderheit: Universitäten und Anbieter von Studentenwohnheimen (z. B. in Amsterdam, Utrecht, Groningen) verwenden campus contracts, die mit dem Ende Ihres Studiums enden; die Regelungen sind kodifiziert und werden mit dem Kündigungsgrund „dringend eigen gebruik“ verknüpft.

Gesetzliche Anforderungen in den Niederlanden (Kurzübersicht)

Anforderung	Was es bedeutet	Quelle
Kündigungsfrist des Mieters	Entspricht dem Mietzahlungsintervall; min 1 Monat, max 3 Monate.
Kündigung durch Vermieter (unbefristet)	Mindestens 3 Monate, plus +1 Monat pro vollem Mietjahr (max 6); wenn der Mieter nicht innerhalb von 6 Wochen zustimmt, muss der Vermieter vor Gericht.
Gesetzliche Gründe des Vermieters	Erhebliche Vertragsverletzung, dringender Eigenbedarf, Umgestaltung, Ablehnung eines angemessenen Angebots, Zielgruppenkontrakte; Verkauf ist kein Grund.
Kautionsobergrenze	Max 2 Monatskaltmieten (seit 1. Juli 2023).
Rückzahlung der Kaution	14 Tage nach Vertragsende; bei Abzügen: 30 Tage und aufgeschlüsselte Abrechnung (ausstehende Miete, Schäden, Nebenkosten, Reinigung).
Abrechnung der Nebenkosten	Jahresabrechnung bis 1. Juli; Zuständigkeit der Huurcommissie hängt von Sektor/Vertragsdatum ab.
Kommunale Beschwerdestelle	Jede Gemeinde hat eine Stelle für Wet goed verhuurderschap (Good Landlordship) zur Meldung.

Beendigung Ihres Mietverhältnisses: Schritt‑für‑Schritt‑Anleitung

Schritt 1 — Prüfen Sie Ihren Vertrag und das Zahlungsintervall

• Ermitteln Sie Ihr Mietzahlungsintervall (bei den meisten Mieten monatlich). Ihre Kündigungsfrist entspricht diesem Intervall.
• Prüfen Sie, wer im Mietvertrag steht. Bei Mitmietern planen Sie, dass alle die Kündigung unterschreiben.

Schritt 2 — Kündigung vorbereiten und versenden

• Verfassen Sie ein eindeutiges Kündigungsschreiben: Absender, Mietadresse, gewünschtes Kündigungsdatum, Kündigungsfrist, Nachsendeadresse, Bitte um Vorabnahme und Angaben zur Kautionsrückzahlung.
• Senden Sie Einschreiben und eine identische E‑Mail. E‑Mail ist nur gültig, wenn der Vermieter den Empfang bestätigt. Bewahren Sie Nachweise auf.

Schritt 3 — Inspektionen terminieren

• Fordern Sie eine Vorabnahme (voorinspectie) und eine Endabnahme (eindinspectie) an.
• Gab es bei Einzug keinen Einzugszustandsbericht (opnamestaat), liegt die Beweislast für bereits vorhandene Mängel überwiegend beim Vermieter.

Schritt 4 — Wohnung vorbereiten

• Führen Sie kleine Instandsetzungen durch, die der Mieter zu tragen hat (kleinere, einfache, kostengünstige Arbeiten) nach dem Besluit kleine herstellingen (z. B. Glühbirne oder Klobrille ersetzen, kleine Löcher schließen). Große Instandhaltungen sind Sache des Vermieters.
• Normale Abnutzung wird in der Regel nicht Ihnen berechnet; Schäden dagegen schon. Bewahren Sie Quittungen und Fotos auf.

Schritt 5 — Übergabe und Schlüssel

• Bei der Endabnahme notieren Sie Zählerstände, halten Streitpunkte im Endabnahmeprotokoll fest und geben alle Schlüssel zurück.
• Vereinbaren Sie den Zeitpunkt der Kautionsrückzahlung und das Konto (niederländische oder ausländische IBAN). Gesetzliche Fristen von 14/30 Tagen gelten.

Schritt 6 — Nach dem Auszug

• Nebenkosten: Erhalten Sie Ihre Jahresabrechnung bis zum 1. Juli des Folgejahres; Sie können diese bei der Huurcommissie anfechten (s. Zuständigkeitsregeln unten).
• Wenn Ihre Kaution nicht fristgerecht oder ohne aufgeschlüsselte Abrechnung zurückgezahlt wird, senden Sie eine formelle Mahnung (ingebrekestelling). Sie können über die kommunale Good Landlordship‑Stelle oder den Kantonrechter eskalieren.

Das Endabnahmeprotokoll (Eindinspectie & Oplevering)

Eine sorgfältige Endabnahme verhindert Streitigkeiten. Bitten Sie den Vermieter, 2–4 Wochen vor Vertragsende eine Vorabnahme durchzuführen, um Punkte zu identifizieren, die Sie günstig beheben können. Am Tag der Endabnahme:

• Gehen Sie mit dem Vermieter Raum für Raum durch.
• Vergleichen Sie mit dem Einzugszustandsbericht. Wenn kein solcher Bericht existiert, ist die Position des Vermieters schwächer, bereits vorhandene Mängel geltend zu machen.
• Fotografieren Sie jeden Raum und Zählerstände.
• Notieren Sie zurückgegebene Schlüssel.

Pro‑Tipp: Bringen Sie Spachtelmasse, grundlegendes Werkzeug und ein kleines Reinigungsset für letzte Ausbesserungen mit. Ein 20‑minütiger Ausbesserungsauftrag kann mehr als 100 € an Abzügen sparen.

Kaution (Waarborgsom): Regeln, Abzüge und Rückforderung

Nationale Regeln, die Sie kennen sollten

• Obergrenze: Vermieter dürfen maximal 2 Monatskaltmieten als Kaution verlangen (seit 1. Juli 2023). Dies gilt landesweit.

• Rückzahlungsfristen:

  • 14 Tage nach Vertragsende, wenn keine Abzüge erfolgen.
  • 30 Tage, wenn Abzüge vorgenommen werden; der Vermieter muss eine aufgeschlüsselte Abrechnung vorlegen.

• Zulässige Abzüge umfassen ausstehende Miete, Reparatur von Schäden, Nebenkosten und Reinigung, wenn die Reinigung tatsächlich notwendig war.

Betrugswarnung: „Obligatorische Tiefenreinigungspakete“ oder Verwaltungsgebühren, die automatisch von jeder Kaution abgezogen werden, sind nicht rechtmäßig, sofern sie nicht mit tatsächlichen Kosten in Ihrem Fall verknüpft und ordentlich aufgeschlüsselt sind. Treten solche Fälle auf, senden Sie einen schriftlichen Widerspruch und eskalieren Sie ggf. weiter.

Wenn Ihre Kaution nicht zurückgezahlt wird

1. Senden Sie eine formelle Zahlungsaufforderung mit 14‑tägiger Frist und Ihrer IBAN.
2. Melden Sie missbräuchliche Praktiken der kommunalen Good Landlordship‑Stelle.
3. Klagen Sie beim Kantonrechter auf Rückzahlung der Kaution plus gesetzliche Zinsen und ggf. Kosten. (Die Huurcommissie entscheidet nicht über Kautionsrückzahlungen.)

Nebenkosten (Servicekosten) nach dem Auszug

• Ihr Vermieter muss die jährliche Nebenkostenabrechnung bis zum 1. Juli für das vorangegangene Kalenderjahr senden. Wenn Sie mitten im Jahr ausgezogen sind, erhalten Sie trotzdem eine anteilige Abrechnung.
• Wenn Sie widersprechen, schreiben Sie zunächst an den Vermieter und fordern Sie eine Korrektur; dieser hat 3 Wochen zur Antwort.
• Ist das Problem nicht gelöst, können Sie die Huurcommissie einschalten. Für den sozialen Sektor ist die Entscheidung verbindlich. Für Verträge ab dem 1. Juli 2024 sind Entscheidungen für alle Sektoren verbindlich. Für freie Sektor‑Verträge vor dem 1. Juli 2024 kann die Huurcommissie nur tätig werden, wenn Ihr Vertrag diese Zuständigkeit vorsieht; dann ist die Entscheidung meist beratend.

Rechtstipp: Halten Sie Ihre Nachsendeadresse aktiv. Wenn Sie eine Nebenkostenabrechnung oder einen Bescheid wegen einer alten Adresse verpassen, können Verfahrensrechte verloren gehen.

Zuständigkeiten beim Auszug: Wer macht was?

Nach niederländischem Recht sind kleinere Alltagsreparaturen Sache des Mieters, während größere Instandhaltungen (und erhebliche Mängel) Sache des Vermieters sind. Das Besluit kleine herstellingen listet typische kleinere Posten; alles, was nicht auf dieser Liste steht und nicht von geringer Natur ist, fällt grundsätzlich in die Verantwortung des Vermieters.

Aufgabe beim Auszug	Verantwortung des Mieters?	Anmerkungen
Glühbirnen, Duschschläuche, Klobrillen ersetzen	Ja	Typische kleine Reparaturen nach dem Besluit; kostengünstig und einfach.
Kleine Nagellöcher füllen; Aufkleber/Haken entfernen	Ja	Zählt als kleine Reparatur, wenn günstig und selbst ausführbar.
Wände komplett neu streichen wegen normaler Alterung	Nein	Abnutzung ≠ Schaden; großflächiges Streichen ist normalerweise Aufgabe des Vermieters.
Wasserschaden durch von Ihnen verursachte Leckage	Ja	Dem Mieter zurechenbare Schäden können von der Kaution abgezogen werden.
Austausch defekter Heizung, Außenanstrich	Nein	Große Instandhaltung gehört dem Vermieter.

Kündigung, Gründe und Verfahren im Vergleich

Szenario	Ihre Kündigung	Rolle des Vermieters	Was tun, wenn Sie nicht einverstanden sind?
Sie beenden einen unbefristeten Vertrag	In der Regel 1 Monat (entsprechend dem Zahlungsintervall)	Vermieter bestätigt das Enddatum; Übergabe planen	Streitigkeiten gehen im Zweifel vor Gericht, z. B. bei Meinungsverschiedenheiten über Schäden.
Vermieter kündigt einen unbefristeten Vertrag	—	Braucht gesetzlichen Grund + gesetzliche Frist (≥3 Monate + Zuschlag pro Jahr); muss vor Gericht ziehen, wenn Sie nicht zustimmen	Sie können ablehnen und sich vor Gericht verteidigen; ohne Gerichtsbeschluss läuft das Mietverhältnis weiter.
Älterer befristeter Vertrag (vor 2024)	Sie können mit gesetzlicher Frist kündigen	Vermieter musste das Ende 1–3 Monate vor Ablauf bestätigen; unterbliebene Bestätigung → Fortsetzung als unbefristet	Wenn der Vermieter nicht bestätigt hat, haben Sie meist unbefristeten Schutz.
Campus/jugendliche/Zielgruppe	Vertrag prüfen; Standardkündigungsfrist gilt	Beendigung möglich auf spezifischen gesetzlichen Gründen im Zusammenhang mit der Zielgruppe	Sie können eine unrechtmäßige Kündigung vor Gericht anfechten.

Städtische & regionale Besonderheiten

• Amsterdam (und andere Großstädte) betreiben sichtbare Good Landlordship‑Beschwerdeportale für Probleme wie überhöhte Kautionen, Einschüchterung oder diskriminierende Praktiken. Kommunale Inspektoren können Vermieter verwarnen oder bestrafen.
• Studentenstädte (Groningen, Utrecht, Delft, Amsterdam): Campusverträge sind häufig und an den Studentenstatus gekoppelt; der Verlust dieses Status kann einen zulässigen Kündigungsgrund auslösen, mit den entsprechenden Fristen und Verfahrensregeln.

Anmeldung und Umzug (BRP): Melden Sie sich bei der Gemeinde

Bei einem Umzug müssen Sie Ihre neue Adresse bei der Gemeinde (BRP) frühestens 4 Wochen vorher und spätestens 5 Tage nach dem Umzug melden. Wenn Sie die Niederlande für 8+ Monate innerhalb von 12 Monaten verlassen, müssen Sie sich abmelden (emigratie) — in der Regel spätestens 5 Tage vor der Abreise. Versäumte BRP‑Aktualisierungen können Bußgelder und Probleme mit Leistungen, Steuern und Versicherungen nach sich ziehen.

Pro‑Tipp: Aktualisieren Sie Ihre Angaben bei der Belastingdienst, Bank, Versicherer und in MijnOverheid, um Rücksendungen und verpasste Fristen zu vermeiden.

Häufige Fehler (und wie man sie vermeidet)

1. Kündigung zu spät oder an den falschen Empfänger senden. Datumieren Sie die Kündigung, schicken Sie sie eingeschrieben und adressieren Sie sie an den vertraglich genannten Vermieter (oder dessen Verwalter).
2. Annehmen, die Kaution könne beliebig hoch sein. Das ist nicht möglich — 2 Monatskaltmieten sind die Obergrenze. Fordern Sie Korrektur und melden Sie Verstöße bei der Gemeinde.
3. Für Abnutzung zu viel bezahlen. Sie sind für Schäden, nicht für normale Alterung verantwortlich. Nutzen Sie die Abnahme, um die Unterscheidung zu dokumentieren.
4. Nebenkostenfristen ignorieren. Erwarten Sie die Abrechnung bis zum 1. Juli; ist sie fehlerhaft oder fehlt sie, folgen Sie dem Huurcommissie‑Weg.
5. Glauben, ein Vermieter könne ohne Gericht räumen. Das kann er nicht — Räumung erfordert einen Gerichtsbeschluss und einen Gerichtsvollzieher. Geben Sie die Schlüssel nicht unter Druck ab.
6. BRP‑Meldung vergessen. Verspätete Anmeldung kann Bußgelder und verlorene Leistungen verursachen; melden Sie sich rechtzeitig.

Streitfälle und wo Sie Hilfe bekommen

• Huurcommissie: Zuständig für Streitigkeiten über Nebenkosten, Mietpreise (Zuständigkeit je nach Sektor/Vertragsdatum). Beginn über MijnHuurcommissie.
• Kommunale Good Landlordship‑Stelle: Melden Sie Missstände wie überhöhte Kautionen, Einschüchterung oder Diskriminierung; Gemeinden können verwarnen/belehnen.
• Kantonrechter: Rückforderung der Kaution, Kündigungsstreitigkeiten, unrechtmäßige Räumungsdrohungen.
• Het Juridisch Loket: Kostenlose Erstberatung und Musterbriefe.

Praktische Checklisten & Werkzeuge

Übergabe‑Checkliste für Mieter (ausdrucken & mitnehmen)

• ☐ Schriftliche Kündigung gesendet (eingeschrieben + E‑Mail), von allen Mietern unterschrieben.
• ☐ Vorabnahme terminiert; auszuführende Punkte notiert.
• ☐ Kleine Reparaturen erledigt (Glühbirnen, kleine Löcher, Dichtungen).
• ☐ Endabnahme gebucht; Zählerstände vorbereitet.
• ☐ Schlüssel gezählt und bereit; Ersatzschlüssel organisiert.
• ☐ Nachsendeadresse mitgeteilt; Kautions‑IBAN bestätigt. 14/30‑Tage‑Regel notiert.
• ☐ Nebenkosten‑Abrechnungstermin (bis 1. Juli) vorgemerkt.
• ☐ BRP‑Umzug gemeldet (4 Wochen vorher bis 5 Tage danach).

Kostenschätzung (orientierend)

• Kleine Reparaturen (Material DIY): €20–€100
• Basisreinigung (2–4 Stunden): €80–€200
• Professionelle Grundreinigung (nur wenn wirklich nötig und aufgeschlüsselt): €150–€400
• Handwerker kleines Ausbessern/Streichen: €50–€200 (Dies sind grobe Richtwerte zur Budgetplanung; bestehen Sie bei Abzügen auf Aufschlüsselung.)

Pro‑Tipp: Bei geltend gemachten Abzügen fordern Sie Fotos, Rechnungen und Vorher/Nachher‑Nachweise an. Keine Unterlagen = kein Abzug.

Wie Sie Miete oder Nebenkosten nach dem Auszug anfechten

1. Schreiben Sie an den Vermieter und benennen Sie konkrete Fehler (z. B. falsche Wohnfläche, doppelt berechnete Reinigung, falsch zugeteilte Nebenkosten).
2. Der Vermieter hat 3 Wochen Zeit, auf Einwendungen zu Nebenkosten zu antworten.
3. Wenn keine Einigung erzielt wird, reichen Sie Beschwerde bei der Huurcommissie ein. Für den sozialen Sektor und Verträge ab dem 1. Juli 2024 (alle Sektoren) sind Entscheidungen verbindlich; für ältere freie Sektor‑Verträge ist die Huurcommissie oft nur beratend, sofern der Vertrag keine Zuständigkeit vorsieht.

Muster‑Zeitplan (unbefristeter Monatsmietvertrag, Ende 30. September)

• 15. Aug – Einschreiben zur Kündigung senden, Ende 30. Sep beantragen; Vorabnahme anfordern.
• 25. Aug – Voorinspectie und Mängelliste.
• 28–29. Sep – DIY‑Reparaturen & leichte Reinigung.
• 30. Sep (AM) – Eindinspectie, Zählerstände, Schlüsselübergabe; Kautions‑IBAN und Fristen (14/30 Tage) bestätigen.
• Bis 14. Okt – Kaution vollständig zurückgezahlt, falls keine Abzüge.
• Bis 30. Okt – Bei Abzügen: aufgeschlüsselte Abrechnung und Restbetrag erhalten (oder Widerspruch).
• Bis 1. Juli nächstes Jahr – Nebenkostenabrechnung für das vergangene Jahr erhalten (auch bei Umzug mitten im Jahr).

Besondere Situationen

Diplomatenklausel / Tussenhuur

Eine Diplomatenklausel erlaubt es einem Eigentümer, seine Wohnung vorübergehend zu vermieten und später wegen dringend eigen gebruik wieder in Besitz zu nehmen. Gültig ist dies nur bei einer korrekt formulierten Klausel und Nachweis der Rückkehr des Eigentümers. Mieter können missbräuchliche Anwendungen anfechten.

Studentenwohnheim (Campusvertrag)

Wenn Sie keinen Studentenstatus mehr haben, kann der Anbieter die Zielgruppenvorschriften nutzen, um das Mietverhältnis zu beenden, mit den gesetzlichen Fristen und — falls angefochten — vor Gericht. Prüfen Sie stets Ihre Statusdokumente und mögliche Rechtsbehelfe.

Verkauf der Wohnung durch den Vermieter

Verkauf bricht den Mietvertrag nicht (koop breekt geen huur). Ihr Vertrag läuft mit dem neuen Eigentümer weiter; ein Vermieter kann Sie nicht allein wegen eines Verkaufs kündigen.

Häufige Fragen „Ist das erlaubt?“ (Kurze Antworten)

• „Mein Vermieter verlangt eine ‚Endreinigungsgebühr‘, egal ob die Wohnung sauber ist oder nicht.“ Das ist nicht rechtmäßig als pauschale Gebühr; nur tatsächliche, notwendige Reinigung kann mit Belegen abgezogen werden.

• „Sie haben drei Monatskaution verlangt.“ Unrechtmäßig seit dem 1. Juli 2023. Fordern Sie Korrektur und melden Sie den Fall ggf. der Gemeinde.

• „Ich bin im freien Sektor; kann ich die Huurcommissie für Nebenkosten nutzen?“ Ja, wenn Ihr Vertrag am/ab dem 1. Juli 2024 geschlossen wurde (verbindlich). Bei freien Sektor‑Verträgen vor dem 1. Juli 2024 hängt es vom Vertrag ab und ist meist nur beratend.

Tabellen zur weiteren Verwendung

Zusammenfassung Kündigung & Beendigung

Partei	Standardkündigungsfrist	Zusätzliche Bedingungen
Mieter	= Mietzahlungsintervall (meist 1 Monat)	Schriftliche Kündigung; E‑Mail nur gültig mit Empfangsbestätigung; alle Mieter müssen unterschreiben.
Vermieter	3 Monate + 1 Monat pro vollem Mietjahr (max 6)	Muss den gesetzlichen Grund angeben; akzeptieren Sie nicht innerhalb von 6 Wochen, muss der Vermieter vor Gericht ziehen.

Gesetzliche Grenzen & Fristen

Thema	Grenze/Frist	Anmerkungen
Kautionshöhe	≤ 2 Monate Kaltmiete	Seit 1. Juli 2023.
Kautionsrückzahlung	14 Tage (ohne Abzüge) / 30 Tage (mit Aufschlüsselung)	Abzüge: ausstehende Miete, Schäden, Nebenkosten, Reinigung.
Nebenkostenabrechnung	Bis 1. Juli jährlich	Anfechtbar über die Huurcommissie.
Vermieterbestätigung bei älterem Zeitmietvertrag	1–3 Monate vor Vertragsende	Unterlassene Bestätigung → unbefristete Fortsetzung.

Zuständigkeiten beim Auszug (Checkliste)

Bereich	Mieter muss	Vermieter muss
Kleine Reparaturen	Kleine, kostengünstige Posten (z. B. Glühbirnen, Löcher)	—
Große Instandhaltung	—	Gebäudeinstandhaltung (z. B. Heizung), Außenanstrich.
Abnutzung	Nicht in Rechnung zu stellen	Normale Alterung akzeptieren, außer bei darüber hinausgehenden Schäden.
Kaution	IBAN angeben; bei Abzügen Aufschlüsselung fordern	Rückzahlung innerhalb 14/30 Tage; Abzüge aufschlüsseln.

Fortgeschritten: Wenn der Vermieter kündigt — Ihr Verteidigungswerkzeugkasten

1. Fordern Sie den Kündigungsgrund schriftlich an. Vermieter müssen den gesetzlichen Grund für die Kündigung angeben (nicht nur „wir wollen die Wohnung zurück“).
2. Bleiben Sie standhaft. Wenn Sie nicht binnen 6 Wochen schriftlich zustimmen, muss der Vermieter vor dem Kantonrechter klagen. Eine Räumung ohne Gerichtsbeschluss ist unzulässig.
3. Sammeln Sie Beweise. Bewahren Sie Mietquittungen, Aussagen von Nachbarn (bei angeblicher Belästigung) und Unterlagen auf, die „dringend eigen gebruik“ entkräften.
4. Prüfen Sie Entschädigungsansprüche. Wird Eigenbedarf anerkannt, kann das Gericht einen Umzugszuschuss festlegen. Fordern Sie diesen gegebenenfalls ein.

Pro‑Tipp: Selbst wenn Sie auszuziehen planen, kann es sinnvoll sein, eine spätere Beendigungsfrist oder Entschädigung zu verhandeln, wenn der Kündigungsgrund schwach ist oder der Zeitrahmen eng ist.

Nach dem Umzug: Administrative Essentials

• BRP‑Aktualisierung: Melden Sie Ihre neue Adresse frühestens 4 Wochen vorher bis 5 Tage nach dem Umzug; bei langfristiger Auswanderung vorab abmelden.
• Versorger: Zählerstände ablesen; Verträge kündigen oder übertragen.
• Steuern: Rechnen Sie mit anteiligen lokalen Gebühren (z. B. afvalstoffenheffing) je nach Gemeinde.
• Post: Richten Sie Nachsendeauftrag ein; aktualisieren Sie MijnOverheid und Dienste, die an DigiD gekoppelt sind.

Wichtige Erkenntnisse

• Kündigungsfrist = Zahlungsintervall: in der Regel ein Kalendermonat für Mieter; senden Sie die Kündigung eingeschrieben und bewahren Sie Belege.
• Vermieter braucht gesetzliche Gründe und oft einen Gerichtsbeschluss; Sie können Kündigungen ohne gültigen Grund ablehnen.
• Kaution: 2‑Monats‑Obergrenze landesweit; 14/30‑Tage‑Rückzahlungsfristen mit Aufschlüsselung. Fordern Sie unrechtmäßige Abzüge heraus.
• Nebenkosten: Jahresabrechnung bis 1. Juli; bei Fehlern an die Huurcommissie wenden.
• Kommunale Unterstützung: Jede Stadt hat eine Good Landlordship‑Meldestelle für Vermieterfehlverhalten.
• BRP: Aktualisieren Sie Ihre Registrierung rechtzeitig, um Bußgelder und administrative Probleme zu vermeiden.