Kautionen, Instandhaltung und Reparaturen

Einleitung

Dieses Kapitel ist Ihr praxisorientierter, sachlicher Leitfaden zu Kautionen (waarborgsom), Instandhaltung (onderhoud) und Reparaturen (reparaties) bei niederländischen Mietverhältnissen. Sie erfahren, wer wofür zahlt, wie man Mängel dokumentiert und meldet, wann Sie die Huurcommissie (niederländisches Mietgericht) um eine vorübergehende Mietminderung wegen schwerer Mängel bitten können und wie Sie Ihre Kaution vor ungerechtfertigten Abzügen schützen. Wir zeigen auch, wie nationale Regeln mit neueren Gesetzen wie dem Wet goed verhuurderschap (Good Landlordship Act, 2023) und dem Wet betaalbare huur (Affordable Rent Act, 2024) zusammenwirken und welche Rolle lokale Gemeinden spielen. Das Verständnis dieser Regeln kann Ihnen Hunderte oder sogar Tausende Euro sparen, Stress beim Auszug vermindern und Ihre Wohnrechte sichern.

Rechtlicher Hinweis: Seit dem 1. Juli 2024 hat das Affordable Rent Act Teile des niederländischen Mietrechts neu geordnet und den Zugang zur Huurcommissie für mehr Mieter erweitert. Prüfen Sie stets, ob Ihr Vertrag vor oder nach diesem Datum begonnen hat; das kann die anzuwendenden Verfahren ändern.

Was dieses Kapitel abdeckt

• Wie Kautionen in der Praxis funktionieren (Höhe, Verwahrung, Fristen für Rückzahlung, zulässige Abzüge).
• Die Aufteilung der Verantwortlichkeiten für kleine Reparaturen vs. größere Instandhaltung.
• Wie man Mängel richtig meldet und eskaliert, wenn Reparaturen nicht durchgeführt werden.
• Wann und wie man eine vorübergehende Mietminderung wegen schwerer Mängel beantragt.
• Wie Gemeinden eingreifen können und wann Sie den kantonrechter (Bezirksrichter) benötigen.
• Praktische Checklisten, Beispiele, Vorlagen zum Anpassen und Schritt-für-Schritt-Verfahren.

Kurzer rechtlicher Überblick (Niederlande)

Thema	Kurzregel	Rechtsquelle
Kautionshöchstbetrag	Maximal 2 Monatsmieten (Grundmiete) für Verträge ab 1. Juli 2023 (ältere Verträge: 3).	Rijksoverheid; Volkshuisvesting Nederland
Frist für Rückzahlung	14 Tage nach Ende des Mietverhältnisses; 30 Tage bei Abzügen (mit vollständiger schriftlicher Aufschlüsselung).	Volkshuisvesting Nederland
Zulässige Kautionsabzüge	Nur (1) Mietrückstände, (2) Betriebskosten, (3) vom Mieter verursachte Schäden, (4) EPV (Energie-Performance-Gebühr).	Rijksoverheid
Kleine Reparaturen	Mieter zahlt/führt „kleine herstellingen“ aus (z. B. Entkalken des Duschkopfs, Austauschen von Glühbirnen).	Rijksoverheid; Besluit kleine herstellingen
Größere Instandhaltung/Mängel	Vermieter muss beheben; bei schweren Mängeln können Sie eine vorübergehende Mietminderung beantragen.	Huurcommissie (Gebrekenboek)
Durchsetzung von Reparaturen	Huurcommissie kann die Miete mindern, aber keine Reparaturen erzwingen; Gemeinde oder Gericht können Maßnahmen durchsetzen.	Rijksoverheid

Quellen:

Kaution (Waarborgsom): Regeln, Abzüge & Ihr Schutz

Wie hoch darf die Kaution sein?

• Für Verträge, die am oder nach dem 1. Juli 2023 unterzeichnet wurden, darf die Kaution nicht mehr als zwei Monatsmieten (Grundmiete) betragen. Für Verträge, die vor diesem Datum unterzeichnet wurden, gilt maximal drei Monate, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde. Diese Grenze beruht auf nationalen Leitlinien und Gerichtsentscheidungen und ist in den öffentlichen Informationen der Regierung wiedergegeben.

Betrugswarnung: Wenn Sie bei einem neuen Vertrag um mehr als zwei Monatsmieten Kaution gebeten werden, ist das ein Warnzeichen. Verweisen Sie höflich auf die nationale Regel und verweigern Sie die Zahlung. Bei weiterem Druck melden Sie den Vorfall beim Meldpunt Goed Verhuurderschap Ihrer Gemeinde.

Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?

• Ihr Vermieter muss die volle Kaution innerhalb von 14 Tagen nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen, sofern keine berechtigten Abzüge vorliegen.
• Zieht der Vermieter zulässige Kosten ab, muss er den Restbetrag innerhalb von 30 Tagen zurückzahlen und eine schriftliche, detaillierte Aufschlüsselung vorlegen.

Was darf abgezogen werden (und was nicht)?

Vermieter dürfen nur Folgendes abziehen und müssen jeden Posten schriftlich angeben:

1. Mietrückstände.
2. Fällige Betriebskosten.
3. Vom Mieter verursachte Schäden über normale Abnutzung hinaus.
4. Energie-Performance-Gebühr (EPV), falls anwendbar.

**Verwaltungsgebühren, Reinigungsgebühren für normalen Gebrauch oder vage „Schlüsselbearbeitungskosten“ sind keine legitimen Abzüge.

Rechtlicher Hinweis: Die Regierung erläutert auch, welche zusätzlichen Gebühren beim Unterzeichnen eines Mietvertrags zulässig sind. „Sleutelgeld“ (Key Money) – eine Gebühr nur für die Übergabe der Schlüssel – ist nicht erlaubt; haben Sie sie gezahlt, können Sie sie gerichtlich zurückfordern.

Müssen Vermieter Zinsen auf die Kaution zahlen?

• Keine allgemeine gesetzliche Verpflichtung zur Zahlung von Zinsen. Sie erhalten Zinsen nur, wenn dies in Ihrem Vertrag vereinbart ist. (Mietervereine und Praxisleitfäden bestätigen dies.)

Kann man die Kaution für die letzte Monatsmiete verwenden?

• Zahlen Sie nicht eigenmächtig die letzte Monatsmiete „gegen die Kaution“. Sie bleiben zur Zahlung der Miete verpflichtet; der Vermieter kann danach Mietrückstände mit der Kaution verrechnen. Wenn Sie die Miete einbehalten, riskieren Sie Zahlungsverzug und Inkassokosten. Verwenden Sie stattdessen den formalen Rückgabeweg. (Sie können sich auf die staatliche Liste der zulässigen Kautionsabzüge berufen, die Mietrückstände umfasst, aber die Reihenfolge ist wichtig.)

Wie Sie die Rückgabe der Kaution reibungslos gestalten (Schritt-für-Schritt)

1. Vor Vertragsunterzeichnung: bestehen Sie auf einer opnamestaat (detailliertes Inventar/Protokoll des Zustands) und machen Sie zeitgestempelte Fotos/Videos von jedem Raum, Geräten, Zählern und vorhandenen Schäden. Achten Sie darauf, dass beide Parteien das Protokoll unterschreiben.
2. Einen Monat vor Auszug: fordern Sie eine Vorinspektion (voorinspectie) an, damit Sie kleinere Mängel rechtzeitig beheben können.
3. Am Auszugstag: führen Sie eine gemeinsame Endabnahme durch; vergleichen Sie mit der opnamestaat; geben Sie alle Schlüssel zurück; notieren Sie die endgültigen Zählerstände; fordern Sie die Abrechnung mit Erklärung geplanter Abzüge an.
4. Innerhalb von 14 Tagen: erwarten Sie die volle Kaution zurück, falls keine Abzüge vorgenommen werden. Bei Abzügen erwarten Sie den Restbetrag innerhalb von 30 Tagen mit einer detaillierten Aufschlüsselung.
5. Wenn der Vermieter nicht zahlt: senden Sie eine formelle Zahlungsaufforderung (aanmaning). Die Regierungsseiten verweisen auf Musterschreiben über das Juridisch Loket. Wenn kein Ergebnis erzielt wird, ziehen Sie Klein-Klage vor dem Kantonrechter und melden Sie den Fall beim kommunalen Meldpunt (Good Landlordship).

Pro-Tipp: Zahlen Sie die Kaution stets per Überweisung und bewahren Sie alle Belege und Korrespondenz auf. Bei Streitigkeiten ist Ihre Dokumentation Ihr stärkstes Argument.

Instandhaltung & Reparaturen: Wer zahlt was?

Auf hoher Ebene teilt das niederländische Recht die Verantwortlichkeiten wie folgt auf:

• Vermieter: große Instandhaltungen und Reparaturen, strukturelle Elemente, Gebäudesicherheit, zentrale Systeme (Dach, Fassade, Außenanstrich, Austausch der Zentralheizung (cv-ketel), größere Lecks, fehlerhafte Verkabelung).
• Mieter: kleine Reparaturen und die alltägliche Pflege, die einfach und kostengünstig selbst durchführbar sind. Diese Aufteilung findet sich sowohl in den staatlichen Leitlinien als auch im Besluit kleine herstellingen (ministerielle Verordnung mit Liste kleiner Reparaturen).

Typische Beispiele (veranschaulichend, nicht abschließend)

Gegenstand / Situation	Meist Mieter	Meist Vermieter
Glühbirnen, Batterien (z. B. Thermostat) ersetzen	✅
Spüle wegen normaler Nutzung entstopfen	✅
Duschkopf entkalken, Lüftungsgitter pflegen	✅
Garten: Rasen mähen, Unkraut jäten, kleine Hecken schneiden	✅
Außenanstrich, Dachleckage reparieren		✅
Austausch/Reparatur der Heizung (cv-ketel)		✅
Schwere Feuchtigkeit/Schimmel durch Baumängel		✅
Fehlerhafte Elektroinstallation		✅
Zerbrochenes Fenster durch Verschulden des Mieters	✅ (Schaden)

Rechtsgrundlage & weitere Beispiele: staatliche Informationen zu Verantwortlichkeiten + Besluit kleine herstellingen.

Pro-Tipp: Ist ein Gerät (z. B. Kühlschrank, Waschmaschine) mit der Wohnung bereitgestellt und im Inventar aufgeführt, ist in der Regel der Vermieter für Reparatur/Austausch verantwortlich, sofern kein vom Mieter verursachter Schaden vorliegt. Kleine Verbrauchsteile (Glühbirnen, Filter) bleiben meist Sache des Mieters.

Mängel melden und Reparaturen durchsetzen

Was zählt als „Mangel“ (gebrek)?

Das niederländische Zivilrecht definiert einen Mangel als einen Zustand der Mietsache, der nicht dem Mieter zuzuschreiben ist und den erwarteten Wohngebrauch der Wohnung beeinträchtigt. Die Huurcommissie verwendet eine spezifischere Definition in ihrem Gebrekenboek, die sich an Listen im Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) und Qualitätsnormen im Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) orientiert. Kurz: Schwere Probleme, die den Wohnkomfort erheblich mindern, können eine vorübergehende Mietminderung bis zur Behebung rechtfertigen.

Ihre Mitwirkungspflicht bei Reparaturen (ja, das ist wichtig)

Bei dringenden Arbeiten müssen Sie Zugang gewähren, damit der Vermieter die Arbeiten durchführen kann (Art. 7:220 BW). Sie behalten dennoch Rechte auf vorübergehende Mietminderung, Kündigung oder Schadensersatz, wenn die Arbeiten Ihre Wohnnutzung unangemessen stören; das Verweigern legitimen Zugangs kann jedoch nachteilig sein. Bei größeren Renovierungsarbeiten (nicht nur dringenden Reparaturen) können Sie sogar Anspruch auf Umzugskosten/Entschädigung haben, falls ein temporärer Umzug nötig wird.

Rechtlicher Hinweis: Vermieter müssen schwere Mängel beheben, aber die Huurcommissie kann keine Reparaturen erzwingen—sie kann lediglich die Miete mindern. Liegt eine Gefahr für Sicherheit oder Gesundheit vor (z. B. statische Mängel, Brandschutz, Hygiene), kann Ihre Gemeinde die Bausubstanz nach dem Bbl durchsetzen. Auch ein Gericht kann Reparaturen anordnen.

Schritt-für-Schritt: Wie Sie Mängel effektiv melden

1. Dokumentieren: Fotos, Videos, Feuchtigkeitsmessungen (falls möglich), Datumsangaben. Führen Sie ein Protokoll der Symptome (z. B. die Heizung fällt nachts aus).

2. Schriftlich melden: E-Mail oder Einschreiben mit klarer Beschreibung, Dringlichkeit und einer angemessenen Frist (bei nicht dringenden Problemen ist 6 Wochen eine gängige Orientierung). Verwenden Sie sachliche, neutrale Formulierungen.

3. Nachfassen: Falls keine Reaktion, senden Sie eine Erinnerung mit Bezug auf Ihre ursprüngliche Meldung und Frist.

4. Gezielt eskalieren:

   • Bei schweren Mängeln erwägen Sie eine Anwendung bei der Huurcommissie für eine vorübergehende Mietminderung (siehe nächster Abschnitt).
   • Bei gefährlichen/unsauberen Zuständen melden Sie zusätzlich die Gemeinde (Handhaving) zur Durchsetzung.

5. Selbst reparieren? Nur bei kleinen, zumutbaren Arbeiten, die eigentlich Sache des Vermieters sind, und wenn Sie vorher ordnungsgemäß informiert haben—dann können Sie die Kosten zurückfordern. Bewahren Sie Rechnungen und Fotos auf; informieren Sie den Vermieter vorher.

Pro-Tipp: Verwenden Sie die Huurcommissie „Gebrekencheck“, um zu prüfen, ob Ihr Fall als A/B/C-Kategorie-Mangel qualifiziert und welche Beweismittel erwartet werden.

Vorübergehende Mietminderung bei schweren Mängeln (Huurcommissie)

Wenn schwere Mängel bestehen bleiben, kann die Huurcommissie die Miete vorübergehend mindern, bis die Mängel behoben sind. Nach dem Gebrekenboek 2025:

• Kategorie A (sehr schwer) → die Miete kann auf 20 % der aktuellen Miete reduziert werden.
• Kategorie B (schwer) → die Miete kann auf 30 % reduziert werden.
• Kategorie C (sonstige schwere Mängel) → die Miete kann auf 40 % reduziert werden.

Die genaue Kategorie hängt von der Art des Mangels ab (z. B. Heizungsausfall, schwere Feuchtigkeit, unsichere Elektroinstallation) und basiert auf den Listen im Bhw und den Normen im Bbl.

Wer kann antragen? Dank des Affordable Rent Act (Wbh) decken die Mängelverfahren der Huurcommissie nun explizit Verträge ab, die am oder nach dem 1. Juli 2024 im sozialen und middenhuur-Bereich geschlossen wurden; es gibt außerdem Leitlinien und Verfahren für den freien Sektor (inkl. separater Seiten für Free-Sector-Mieter). Prüfen Sie stets die Huurcommissie-Seite, die zu Ihrem Sektor und Vertragsdatum passt.

Wie man einen Antrag stellt (Schritt-für-Schritt)

1. Vermieter zuerst informieren (schriftlich) und eine angemessene Frist zur Reparatur setzen (in der Regel 6 Wochen, sofern nicht dringend).
2. Beweise sammeln: datierte Fotos, Videos, Gutachten, Korrespondenz, Nachweise über angebotenen Zugang.
3. Fall bei der Huurcommissie einreichen (Online-Formular). Beschreiben Sie die Mängel klar; laden Sie Beweise hoch; geben Sie an, wann Sie gemeldet haben.
4. Inspektion: Die Huurcommissie kann eine Wohnungsbesichtigung durchführen.
5. Entscheidung: Werden die Mängel anerkannt, verfügt die Kommission eine vorübergehende Mietminderung gemäß Kategorieprozentsatz bis zur Behebung.
6. Nach der Reparatur: Der Vermieter kann die Wiederherstellung der ursprünglichen Miete beantragen; Sie können widersprechen, falls die Reparatur unvollständig ist.

Rechtlicher Hinweis: Die Huurcommissie behandelt Betriebskosten und Mängel im sozialen/midden- und stellt Verfahren für den freien Sektor bereit; bestimmte Durchsetzungsmaßnahmen (z. B. Reparaturen erzwingen) bleiben jedoch Aufgabe der Gemeinde oder des Gerichts.

Gemeinden, Good Landlordship & lokale Unterstützung

Nach dem Wet goed verhuurderschap muss jede Gemeinde ein Meldpunt Goed Verhuurderschap betreiben, an das Missstände (z. B. überhöhte Kaution, Belästigung, Diskriminierung, Weigerung zur Regelbefolgung) gemeldet werden können. Gemeinden können untersuchen und Bußgelder verhängen und in einigen Regionen Verhuurvergunningen (Vermietungsgenehmigungen) einsetzen, um Standards zu heben. Beispiele: Rotterdam hat in bestimmten Vierteln eine Genehmigung eingeführt, während Amsterdam auf Durchsetzung über sein Meldpunt und Partnerorganisation !WOON setzt. Prüfen Sie die Website Ihrer Stadt, wie Sie melden können.

Pro-Tipp (Amsterdam & größere Städte): Wenn Ihr Vermieter bei Reparaturen oder der Rückzahlung der Kaution mauert, reichen Sie parallel eine Huurcommissie-Klage (für Mängel/Betriebskosten) und eine Stadtbeschwerde nach dem Good Landlordship ein. Parallele Verfahren beschleunigen oft das Ergebnis.

Betriebskosten, Jahresabrechnung und Ihre Kaution

Betriebskosten (servicekosten) sind Gebühren für Leistungen wie Reinigung von Gemeinschaftsflächen, Hausmeisterkosten oder gemeinsame Versorgungsleistungen. Vermieter müssen eine Jahresabrechnung der Betriebskosten innerhalb von sechs Monaten nach Kalenderjahresende vorlegen. Wenn Sie widersprechen oder die Abrechnung fehlt, können Sie dies anfechten—die Huurcommissie hat detaillierte Verfahren und ein Policy-Book 2025, das regelt, was zulässig ist. Werden echte Betriebskostennachforderungen festgestellt, können diese bei Auszug von Ihrer Kaution abgezogen werden (mit Aufschlüsselung).

Kurze Checkliste: Betriebskosten

• Fordern Sie die Jahresabrechnung an, falls Sie sie bis 30. Juni nicht erhalten haben.
• Bitten Sie um Einsicht in die Rechnungen, die der Abrechnung zugrunde liegen.
• Wenn Sie Posten bestreiten, schreiben Sie zuerst den Vermieter an; bleibt der Widerspruch ungelöst, bei der Huurcommissie klagen.

Regionale & kulturelle Hinweise, die wichtig sind

• In den Niederlanden kann „unmöbliert“ (kaal) sehr karg sein—manchmal keine Bodenbeläge, Vorhänge oder Leuchten. Klären Sie, was inbegriffen ist, und sorgen Sie dafür, dass die opnamestaat jedes Element und dessen Zustand aufführt.
• Viele niederländische Vermieter erwarten, dass Mieter kleine Instandhaltungen selbst übernehmen: Glühbirnen wechseln, Armaturen entkalken, kleine Verstopfungen entfernen, Gartenpflege. Planen Sie hierfür ein kleines jährliches Budget ein.
• Kommunale Durchsetzung ist real: Städte wie Amsterdam und Rotterdam haben aktive Programme im Rahmen des Good Landlordship und können Beschwerden untersuchen. Nutzen Sie diese Stellen, wenn nötig.

Durchgerechnete Beispiele

Beispiel 1 — Heizungsdefekt im Winter

Ihre Heizung fällt wiederholt aus und der Vermieter unternimmt wochenlang nichts.

• Schritt 1: Schriftliche Meldung mit 7-Tage-Frist (dringend).
• Schritt 2: Zugang anbieten; führen Sie ein Protokoll über kalte Duschen und Fehlercodes.
• Schritt 3: Nach Ablauf der Frist bei der Huurcommissie eine vorübergehende Mietminderung beantragen; Heizungsausfall fällt häufig in schwere Kategorien.
• Schritt 4: Bei Gefahr auch die Gemeinde informieren.
• Ergebnis: Die Miete wird vorübergehend gesenkt (z. B. auf 20–40 % je nach Kategorie) bis zur Behebung; nach Reparatur beantragt der Vermieter die Wiederherstellung.

Beispiel 2 — Kautionsabzüge für „Reinigung“ und „Verwaltung"

Sie ziehen aus und hinterlassen normale Abnutzung. Der Vermieter zieht €250 für „Reinigung“ und €150 für „Verwaltung“ ab.

• Regel: Nur Mietrückstände, Betriebskosten, vom Mieter verursachte Schäden und EPV sind abziehbar; Verwaltungs-/Reinigungsgebühren für normalen Gebrauch sind nicht zulässig.
• Vorgehen: Fordern Sie die Rückzahlung unter Bezug auf die 14/30-Tage-Regel und die Liste der zulässigen Abzüge; falls nötig, ziehen Sie gerichtliche Schritte und eine Meldung bei der Gemeinde in Betracht.

Wie man dokumentiert, um Erfolg zu haben (und die Kaution zu schützen)

1. Vor Einzug:

   • Fordern Sie eine schriftliche opnamestaat an und fügen Sie Foto-/Video-Beweise bei.
   • Notieren Sie Zählerstände und testen Sie Geräte.
   • Vermerken Sie Gerüche, Feuchtigkeit oder Belüftungsprobleme.

2. Während der Mietzeit:

   • Führen Sie ein Wartungsprotokoll (Daten, Probleme, Kommunikation).
   • Führen Sie kleine Reparaturen zeitnah durch (Glühbirnen, Entkalken) und bewahren Sie Belege auf.

3. Vor dem Auszug:

   • Fordern Sie eine Vorinspektion (voorinspectie) an und beheben Sie kleine festgestellte Mängel.
   • Reinigen Sie gründlich; schließen Sie kleine Löcher; stellen Sie vom Mieter eingebrachte Gegenstände ggf. wieder her.

4. Bei Übergabe:

   • Führen Sie eine gemeinsame Abnahme durch und geben Sie alle Schlüssel zurück.
   • Fragen Sie, wann die Kaution zurückgezahlt wird (erwarten Sie 14 Tage, falls keine Abzüge).

Pro-Tipp: Bewahren Sie alle Mitteilungen schriftlich auf. Bei Telefonaten fassen Sie noch am selben Tag per E-Mail zusammen („Wie um 14:15 besprochen…“). Das signalisiert Ernsthaftigkeit und schafft Beweismittel.

Zugangsrechte vs. Ihr Recht auf ungestörten Gebrauch

Das niederländische Recht balanciert Ihre Mitwirkungspflicht bei dringenden Arbeiten mit Ihrem Recht auf woongenot (ruhigen Wohngebrauch). Für dringende Arbeiten müssen Sie mitwirken (7:220 BW), können aber gleichzeitig Mietminderung oder Entschädigung verlangen, wenn Zeitpunkt oder Verhalten des Vermieters unangemessen ist. Bei Renovierungen können Gerichte zur Mitwirkung verpflichten, wenn der Plan angemessen ist, und Sie können Anspruch auf Umzugs-/Wiedereinrichtungsentschädigung haben, falls ein temporärer Umzug nötig wird.

Häufige Fehler (und wie man sie vermeidet)

• Zu hohe Kaution zahlen: Mehr als 2 Monate bei neuen Verträgen ist nicht erlaubt—gehen Sie weg oder melden Sie es.
• Keine Inventarliste bei Einzug: Ohne opnamestaat und Fotos sind Streitigkeiten beim Auszug schwerer zu gewinnen.
• Auf die Huurcommissie vertrauen, um Reparaturen zu “erzwingen”: Sie kann die Miete mindern, aber keine Reparaturen anordnen. Nutzen Sie Gemeinde oder Gericht zur Durchsetzung.
• Betriebskosten-Streitigkeiten nicht eskalieren: Wird die Jahresabrechnung nicht bis 30. Juni vorgelegt, fordern Sie sie an und eskalieren Sie ggf. an die Huurcommissie.
• Die Kaution als letzte Monatsmiete verwenden: Das kann Sie zum Schuldner machen. Zahlen Sie die Miete; setzen Sie die 14/30-Tage-Regel durch.

Unterschiede nach Wohnungsart & Vertragsdatum

Segment	Verträge vor 1. Juli 2024	Verträge ab 1. Juli 2024	Umfang Huurcommissie (Mängel)
Sozial	Regulierte Mieten; Huurcommissie etabliert	Regulierte Mieten bleiben bestehen	Ja (vorübergehende Mietminderung bei schweren Mängeln)
Middenhuur	Nicht anwendbar als Kategorie	Neu reguliert durch Wbh; Punktesystem gilt	Ja (Verfahren unter Wbh)
Freier Sektor	Historisch begrenzt; einige Verfahren verfügbar	Bleibt über neuer Schwelle unreguliert; Mängelverfahren existieren	Leitlinien & Verfahren verfügbar; siehe Free-Sector-Seiten

Hinweis: Prüfen Sie stets die Huurcommissie-Seite, die zu Ihrem Sektor und Vertragsdatum passt; das Gebrekenboek 2025 beschreibt die A/B/C-Kategorien und den sektoralen Umfang nach Wbh.

Kostenrichtwerte (indikativ)

Dies sind typische Marktspannen 2025 für gängige Arbeiten; genaue Angebote variieren nach Stadt und Zustand des Gebäudes:

• Schließzylinder ersetzen: €75–€180 (Basis), mehr für hochsichere Systeme.
• Kleine Sanitärarbeiten (leckende Siphon, Dichtung): €50–€150.
• Entkalken/Wartung von Duschthermostaten: €80–€200.
• Heizungswartung: €90–€160; Heizungsaustausch (Vermieter) kann in die Tausende gehen.
• Endreinigung bei Auszug (kleine Wohnung): €150–€350.

Pro-Tipp: Wenn Sie eine kleinere Reparatur, für die Sie verantwortlich sind, in Auftrag geben, bewahren Sie Rechnungen auf—das zeigt Sorgfalt und vermeidet spätere Streitigkeiten.

Stadtmeldungen & Hilfe (Beispiele)

• Amsterdam — Beschwerden über Vermieterfehlverhalten oder unbeantwortete Reparaturen über das kommunale Meldpunt einreichen; die lokale Partnerorganisation !WOON kann Mietern helfen.
• Rotterdam — Nutzt gezielte Verhuurvergunningen in bestimmten Gebieten, um Standards zu heben, und betreibt ein kommunales Meldpunt.

Betrugswarnung: Weigern Sie sich, Bargeld für „Sleutelgeld“ zu zahlen, und melden Sie es; dies ist nach niederländischen Regeln keine zulässige Gebühr.

Gesetzliche Anforderungen in den Niederlanden (Tiefentabelle)

Anforderung	Praktische Bedeutung	Quelle
Kautionsobergrenze	Max 2 Monate Grundmiete für Verträge ab 1. Juli 2023 (ältere: 3).	Rijksoverheid; Volkshuisvesting
Rückzahlungsfristen	14 Tage (keine Abzüge) / 30 Tage (mit aufgeschlüsselten Abzügen).	Volkshuisvesting
Zulässige Abzüge	Nur Mietrückstände, Betriebskostenrückstände, vom Mieter verursachte Schäden, EPV.	Rijksoverheid
Aufschlüsselungspflicht	Vermieter muss jeden Abzug schriftlich begründen.	Rijksoverheid
Kleine Reparaturen	Mieter übernimmt kleine herstellingen gemäß Verordnung/Liste.	Rijksoverheid; Besluit kleine herstellingen
Schwere Mängel	Huurcommissie kann Miete vorübergehend mindern (A: 20%, B: 30%, C: 40%).	Huurcommissie Gebrekenboek 2025
Durchsetzung von Reparaturen	Gemeinde (Bbl/Omgevingswet) oder Gericht kann Reparaturen erzwingen; Huurcommissie nicht.	Rijksoverheid
Betriebskostenabrechnung	Jahresabrechnung binnen 6 Monaten nach Jahresende.	Huurcommissie

Quellenhinweis:

Schritt-für-Schritt: Wenn Ihr Vermieter nicht repariert

1. Schreiben Sie eine klare Mängelanzeige; setzen Sie eine angemessene Frist (oft 6 Wochen, bei Gefahr kürzer). Fügen Sie Fotos bei und bieten Sie Zugangszeiten an.
2. Erinnern Sie nach Fristablauf; drohen Sie mit Huurcommissie-Antrag und Meldung an die Gemeinde.
3. Bei der Huurcommissie einen Antrag auf vorübergehende Mietminderung stellen gemäß passender Kategorie.
4. Die Gemeinde kontaktieren (Handhaving, Meldpunt Goed Verhuurderschap), wenn es um Sicherheits-/Gesundheitsfragen geht.
5. Bei dringenden Arbeiten Zugang gewähren, Sie sind zur Mitarbeit verpflichtet (7:220 BW), können aber gleichzeitig Mietminderung/Entschädigung geltend machen.
6. Wenn sich nichts ändert, erwägen Sie gerichtliche Schritte beim kantonrechter—insbesondere um Reparaturen zu erzwingen oder Verluste einzuklagen. (Der Huurcommissie-Bescheid stärkt Ihre Beweislage vor Gericht.)

Schritt-für-Schritt: Wenn Ihre Kaution nicht zurückgezahlt wird

1. Tag 15 nach Auszug (keine Abzüge) oder Tag 31 (bei Abzügen): senden Sie eine freundliche Erinnerung mit Hinweis auf die 14/30-Tage-Regel und setzen eine Zahlungfrist von 3 Werktagen.
2. Als Nächstes: senden Sie eine formelle Zahlungsaufforderung; die Regierungsseiten verweisen auf Vorlagen des Juridisch Loket.
3. Beschwerde bei der Gemeinde (Meldpunt Goed Verhuurderschap) einreichen; diese kann untersuchen.
4. Vor das kantonrechter ziehen, um Zahlung samt gesetzlicher Zinsen/Kosten einzuklagen; fügen Sie opnamestaat, Foto-Nachweise und die Regierungsregeln zu Abzügen/Rückzahlungsfristen bei.

Verantwortlichkeits-Checkliste (druckfreundlich)

• Vor Unterzeichnung: Kaution ≤ 2 Monate, opnamestaat, welche Ausstattung enthalten ist (Bodenbelag, Leuchten, Geräte), Erwartungen an kleine Reparaturen, Reaktionszeiten bei Reparaturen.
• Während der Mietzeit: kleine Reparaturen ausführen, schwere Mängel schnell dokumentieren und melden, Zugang für dringende Arbeiten gewähren.
• Betriebskosten: Jahresabrechnung prüfen; bei Bedarf Einsicht in Rechnungen verlangen; an die Huurcommissie eskalieren.
• Bei Auszug: Endabnahme durchführen, alle Schlüssel übergeben, Kautionsrückzahlung innerhalb 14 Tagen (oder 30 bei Abzügen) verlangen.

Häufig gestellte Fragen

Behandelt die Huurcommissie Kautionsstreitigkeiten? Nein. Sie behandelt Mängel, Betriebskosten und verschiedene preisrechtliche Fragen. Kautionsstreitigkeiten gehen an die Gemeinde (bei Fehlverhalten) oder an Gerichte zur Rückforderung. Nutzen Sie Huurcommissie-Entscheide und Regierungsleitlinien als Teil Ihrer Beweismittel.

Mein Vermieter beharrt, Reinigung sei “Schaden”. Normale Abnutzung ist nicht abziehbar. Der Vermieter muss nachweisen, dass es sich um einen vom Mieter verursachten Schaden handelt, um von der Kaution abzuziehen. Fordern Sie die aufgeschlüsselte Abrechnung und Belege.

Ich bin im freien Sektor—kann ich trotzdem bei der Huurcommissie eine Mietminderung wegen Mängeln beantragen? Es gibt Verfahren und Leitlinien für Mieter im freien Sektor; prüfen Sie die Huurcommissie-Seiten für den freien Sektor und reichen Sie gegebenenfalls einen Mängelfall ein.

Wichtige Erkenntnisse

• Kautionen: Max 2 Monate Grundmiete (neue Verträge seit 1. Juli 2023). Rückzahlung innerhalb von 14 Tagen oder 30 Tagen mit schriftlich aufgeschlüsselten Abzügen. Nur 4 Posten sind abziehbar: Mietrückstände, Betriebskostenrückstände, vom Mieter verursachte Schäden und EPV.
• Reparaturen: Mieter übernehmen kleine Reparaturen; Vermieter trägt große Instandhaltung und schwere Mängel. Bei anhaltenden Mängeln kann die Huurcommissie die Miete vorübergehend mindern (A: 20%, B: 30%, C: 40%) bis zur Behebung.
• Durchsetzung: Die Huurcommissie kann Reparaturen nicht erzwingen; Gemeinden (Good Landlordship/Bbl) und Gerichte können dies. Nutzen Sie das kommunale Meldpunt bei Vermieterfehlverhalten.
• Beweise entscheiden: Opnamestaat, Fotos und schriftliche Anzeigen sind entscheidend in Kautions- und Mängelfällen.
• Beachten Sie Fristen: Betriebskostenabrechnungen sind bis 30. Juni bereitzustellen; fehlt oder ist fehlerhaft—anfechten via Huurcommissie.

Mieten sollte berechenbar, nicht schmerzhaft sein. Befolgen Sie die Schritte, nutzen Sie die offiziellen Wege und Sie werden die meisten Kautions- und Mängelfragen schnell und fair lösen—und dabei Ihre Mietrechte wahren.