Wohnungsmangel und Lohnsteigerungen treiben laut ABN Amro ein 8%iges Wachstum der Hauspreise in den Niederlanden

Einführung

Der niederländische Wohnungsmarkt hat sich trotz globaler wirtschaftlicher Unsicherheiten bemerkenswert widerstandsfähig gezeigt. In seinem Halbjahresausblick für den Wohnungsmarkt hat ABN Amro seine Prognose für das Wachstum der Hauspreise im Jahr 2024 auf 8 % erhöht – zuvor lag die Prognose bei 7 %. Diese Anpassung unterstreicht zwei dominierende Faktoren: einen anhaltenden Mangel an verfügbaren Wohnungen und steigende Haushaltseinkommen. Infolgedessen spüren sowohl Käufer als auch Mieter die Auswirkungen eines engeren Angebots, einer veränderten Nachfrage und sich entwickelnder Investorenstrategien.

Steigende Prognose für Hauspreise

Die Ökonomen von ABN Amro stellten fest, dass die Hauspreise in den Niederlanden in den ersten fünf Monaten des Jahres 2024 im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres um 6,6 % gestiegen sind. Starkes Lohnwachstum, eine begrenzte Anzahl neu gebauter Häuser und leicht niedrigere Hypothekenzinsen haben die Gegenwinde durch Handelskonflikte und geopolitische Bedenken überwogen.

Haupttreiber

Wohnungsknappheit

Die Niederlande stehen weiterhin vor einer akuten Wohnungsknappheit, da der Neubau nicht mit dem Bevölkerungswachstum und der Haushaltsbildung Schritt hält. In den letzten fünf Jahren blieb die Fertigstellung neu gebauter Häuser hinter den Regierungszielen zurück. Diese anhaltende Lücke zwischen Angebot und Nachfrage übt in jeder Region – von der Randstad-Region bis hin zu ländlicheren Provinzen – einen Aufwärtsdruck auf die Preise aus.

Lohnwachstum

Die Haushaltseinkommen in den Niederlanden sind dank starker Arbeitsmarktbedingungen und Tarifverträgen stetig gestiegen. Lohnerhöhungen bedeuten, dass potenzielle Käufer über eine größere Kreditaufnahmefähigkeit verfügen, was höhere Hypothekengenehmigungen und erhöhte Preisniveaus unterstützt. Effektiv hat die größere Kaufkraft unter Erstkäufern und aufstrebenden Hausbesitzern Verkäufern das Vertrauen gegeben, höhere Preise zu verlangen – und zu erzielen.

Hypothekenzinsen

Nach einer Phase steigender Hypothekenzinsen begannen die Kreditgeber Anfang 2024, die Zinserhöhungen zu drosseln. Obwohl die Zinsen weiterhin über den Tiefstständen von 2021 liegen, hat der jüngste leichte Rückgang die monatlichen Finanzierungskosten für Hauskäufer gesenkt. Diese Veränderung hat Hypotheken geringfügig erschwinglicher gemacht und sowohl Eigentümer als auch Investoren zum Handeln ermutigt.

Anstieg des Transaktionsvolumens

ABN Amro hat auch seine Prognose für Wohnungs-Transaktionen im Jahr 2024 überarbeitet und einen Anstieg von 12,5 % anstelle der bisherigen Schätzung von 5 % prognostiziert. In den ersten fünf Monaten erreichte das Transaktionsvolumen 90.000 – ein Anstieg von 15,8 % im Jahresvergleich und eines der höchsten Niveaus im letzten Jahrzehnt.

Viele dieser Transaktionen stammen von Vermietern, die Mietobjekte verkaufen. Investoren scheinen ihre Portfolios als Reaktion auf Steueränderungen, regulatorische Unsicherheiten und Kapitalgewinnperspektiven neu auszurichten. Infolgedessen kommen mehr Mietwohnungen auf den Verkaufsmarkt, was die Transaktionszahlen erhöht, aber die Verfügbarkeit von Mietwohnungen verringert.

Auswirkungen für Mieter und Vermieter

Mieter und der Mietmarkt

Mit dem Verkauf von investorengeführten Immobilien könnten einige Mieter mit höheren Mieten oder einer Verdrängung konfrontiert werden, wenn die neuen Eigentümer die Wohnungen für den Eigenbedarf umnutzen. Potenzielle Mieter sollten sich auf eine erhöhte Konkurrenz einstellen und alternative Optionen wie Wohnungsgenossenschaften oder Anträge auf Sozialwohnungen (woningcorporatie) in Betracht ziehen, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.

Zudem sollten Mieter Mietverträge sorgfältig prüfen und sich über Mietpreisdeckelungen informieren. Während es in den Niederlanden keine absoluten Mietkontrollen gibt, sind Mieterhöhungen im regulierten (sozialen) Sektor an Inflationsindizes gebunden und gesetzlich gedeckelt.

Verkauf von Mietobjekten durch Vermieter

Für private Vermieter kann der Verkauf von Mietwohnungen eine Gelegenheit sein, Gewinne angesichts steigender Immobilienwerte zu realisieren. Allerdings gibt es steuerliche Überlegungen – wie die Vermögenssteuer in Box 3 auf Anlageimmobilien –, die die Nettoerträge beeinflussen können. Vermieter sollten auch mögliche Reinvestitionsoptionen und die langfristige Perspektive für Mietrenditen berücksichtigen, die sich abschwächen könnten, wenn die Hauspreise weiterhin schneller steigen als die Mieten.

Prognose für 2025 und darüber hinaus

Mit Blick auf die Zukunft bleibt ABN Amro für 2025 und 2026 zurückhaltender. Die Bank erwartet für beide Jahre ein Preiswachstum von 3 %, was auf erwartete langsamere Lohnsteigerungen und stabile Hypothekenzinsen zurückzuführen ist. Auch die Transaktionsvolumina sollen sich abkühlen und 2026 nur noch um 1 % steigen, da die Welle der Investorenverkäufe nachlässt.

Diese Verlangsamung deutet auf eine allmähliche Neubalance der Marktdynamik hin. Das Angebot könnte sich verbessern, wenn mehr Häuser fertiggestellt werden, während die Nachfrage stabil bleiben könnte, wenn Einkommenswachstum und Finanzierungskosten besser aufeinander abgestimmt sind.

Was das für Mieter und Käufer bedeutet

Für Mieter wird die unmittelbare Herausforderung darin bestehen, sich auf einen engeren Mietmarkt einzustellen, insbesondere in beliebten Städten wie Amsterdam, Rotterdam und Utrecht. Wer langfristige Stabilität sucht, sollte die Möglichkeiten von Sozialwohnungen, der Berechtigung für huurtoeslag (Wohngeld) oder gemeinschaftlichem Wohnen prüfen.

Hauskäufer hingegen müssen das anhaltende Preiswachstum berücksichtigen und ihre Finanzen entsprechend planen. Eine frühzeitige Hypothekenvorabgenehmigung, das Verständnis aller damit verbundenen Kosten (z. B. Grunderwerbsteuer, Notargebühren) und die Zusammenarbeit mit einem kompetenten Hypothekenberater können helfen, die Erschwinglichkeitsrisiken zu steuern.

Fazit

Die aktualisierten Prognosen von ABN Amro unterstreichen die Widerstandsfähigkeit des niederländischen Wohnungsmarktes und die tiefgreifenden Auswirkungen struktureller Faktoren wie Wohnungsknappheit und Lohnwachstum. Obwohl das Wachstumstempo nach 2024 möglicherweise langsamer wird, bleiben die nächsten Jahre entscheidend für Mieter, die zwischen Miete und Kauf abwägen, und für Vermieter, die zwischen Beibehaltung und Verkauf entscheiden.

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