Stark steigende Leerstände in niederländischem Wohnungsbestand: Über 200.000 Wohnungen stehen leer

Die Niederlande stehen vor einem bemerkenswerten Wohnungsparadoxon. Während die Wartelisten für Mietwohnungen in Großstädten jahrelang sind, standen Mitte 2025 landesweit mehr als 200.000 Wohnungen leer. Laut dem Statistischen Amt der Niederlande (CBS) entspricht diese Zahl einem Anstieg von 3 % im Vergleich zum Jahresbeginn und beläuft sich auf über 21 Millionen Quadratmeter ungenutzter Wohnfläche. Während politische Entscheidungsträger darum ringen, die Wohnungsnot zu lindern, hat der Anstieg leerstehender Immobilien schnelle gesetzgeberische Maßnahmen ausgelöst.

Aktuelle Leerstandszahlen und nationaler Kontext

Am 1. Januar 2025 verzeichnete das CBS 194.500 unbewohnte Wohnungen in den Niederlanden. Bis zum 1. Juli war diese Zahl auf 200.670 gestiegen. Dieser Anstieg fällt in eine Zeit, in der die durchschnittliche Wartezeit für eine Sozialwohnung nun mehr als drei Jahre beträgt und die privaten Mieten weiter steigen. Wohnungsmarktanalysten warnen, dass es nicht nachhaltig ist, einen so großen Bestand an sofort nutzbaren Wohnungen brachliegen zu lassen, während Familien, Studierende und Zugezogene Schwierigkeiten haben, bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Die Leerstandsproblematik beschränkt sich nicht auf ländliche Gebiete oder Ferienwohnungen, sondern ist besonders in den Städten spürbar. Immobilien, die über längere Zeiträume leerstehen – länger als ein Jahr – beliefen sich Anfang 2025 auf rund 64.360, was darauf hindeutet, dass ein erheblicher Anteil der Leerstände langfristig und potenziell vermeidbar ist.

Brennpunkte in den großen Städten

Städtische Zentren tragen überproportional zur Leerstandsstatistik bei. Amsterdam führt mit 21.770 leerstehenden Wohnungen, gefolgt von Rotterdam (10.870), Eindhoven (4.000) und Den Haag (2.640). In diesen Gemeinden haben hohe Immobilienpreise und komplexe Genehmigungsverfahren eine Situation geschaffen, in der Vermieter und Eigentümer mit Vermietung oder Verkauf warten, bis Renovierungspläne vollständig genehmigt sind. Infolgedessen bleiben Einheiten, die den Mietdruck mindern könnten, vom Markt genommen.

Während einige Leerstände vorübergehend sind – etwa aufgrund von Renovierungen, Erbstreitigkeiten oder Änderungen in den Lebensumständen der Bewohner – betonen Wohnungsexperten, dass reibungslosere regulatorische Abläufe Tausende von Einheiten freisetzen könnten. Die Straffung von Baugenehmigungen und Energieausweisen würde Leerstandszeiten verkürzen und das Mietangebot erhöhen.

Politische Reaktion: Einführung der Leerstandssteuer

Um dieses wachsende Ungleichgewicht anzugehen, hat die niederländische Regierung eine gezielte Leerstandssteuer auf Wohnimmobilien genehmigt, die länger als 12 aufeinanderfolgende Monate leerstehen. Die Steuer soll Eigentümer dazu anreizen, Wohnungen wieder in Nutzung zu bringen; der Steuersatz bemisst sich als Prozentsatz des WOZ-Werts (WOZ-Wert = der amtlich festgesetzte Wert für Steuerzwecke).

Funktionsweise der Steuer

Gemeinden können die Leerstandssteuer auf jede Wohnung erheben, die über ein Jahr hinweg nur minimalen Energieverbrauch oder Nutzungsdaten aufweist. Netzbetreiber liefern anonymisierte Daten, um zu bestätigen, ob eine Immobilie tatsächlich unbewohnt ist. Wenn der Eigentümer nicht vermietet, verkauft oder eine aktive Renovierung nachweist, wird die Steuer im folgenden Steuerjahr fällig.

Im Unterschied zu weitreichenden Strafmaßnahmen ist die Leerstandssteuer darauf abgestimmt, zur Zusammenarbeit zu ermutigen. Eigentümer können die Abgabe vermeiden, indem sie einen plausiblen Renovierungszeitplan vorlegen oder den Nachweis von laufenden Mietverträgen erbringen. Diese Flexibilität zielt darauf ab, ungerechte Strafen bei echten Renovierungsverzögerungen zu verhindern und gleichzeitig ruhende Vermieter zum Handeln zu bewegen.

Umsetzung durch Gemeinden

Die Vereinigung der Niederländischen Gemeinden (VNG) unterstützt das neue Instrument und fordert die kommunalen Parlamente auf, die Steuer zügig einzuführen. Gemeinden werden lokale Vorschriften ausarbeiten, Meldefristen festlegen und Widerspruchsverfahren für Eigentümer einrichten, die die Leerstandsbezeichnung anfechten. Indem die Steuer an regionale Wohnungsdruckverhältnisse angepasst wird, können Gemeinden Anreize besser an die lokalen Marktbedingungen ausrichten.

Einige Städte, wie Amsterdam, planen, die Steuer ab 2026 durch ein Genehmigungssystem für Zweitwohnungen zu ergänzen. Hauseigentümer, die freiwillig eine Zweitwohnung erwerben, müssen nun eine Genehmigung einholen, mit dem Ziel, den Anstieg investitionsgetriebener Leerstände in begehrten innerstädtischen Vierteln einzudämmen.

Unterstützende Maßnahmen und Anreize

Über die Besteuerung hinaus prüft die Regierung unterstützende Programme, um leerstehende Wohnungen auf den Markt zu bringen. Dazu gehören:

• Renovierungszuschüsse: Niedrigverzinsliche Darlehen oder Subventionen für Eigentümer, die Energiekennwerte verbessern und Renovierungen innerhalb festgelegter Fristen abschließen.
• Partnerschaften mit sozialer Wirkung: Kooperationen zwischen woningcorporaties (Wohnungsbaugesellschaften) und privaten Investoren zur Umwandlung langjährig leerstehender Einheiten in bezahlbare Mietwohnungen.
• Digitale Leerstandsregister: Onlineplattformen, auf denen Gemeinden als leerstehend eingestufte Einheiten listen, sodass gemeinnützige Organisationen und Wohnungsportale diese Immobilien mit potenziellen Mietern oder Käufern zusammenbringen können.

Durch die Kombination fiskalischer Abschreckungen mit finanzieller Unterstützung wollen die Entscheidungsträger ein Gleichgewicht finden zwischen der Förderung der Nutzung von Immobilien und der Unterstützung der Eigentümer bei kostspieligen Aufwertungen.

Kritik und Herausforderungen

Trotz breiter politischer Zustimmung stößt die Leerstandssteuer bei einigen Vermietern und Branchenverbänden auf Kritik. Edward Touw, Direktor des privaten Vermieterverbands VastgoedBelang, argumentiert, dass langandauernde Leerstände oft durch kommunale Verzögerungen bei der Erteilung von Renovierungs- oder Teilungsgenehmigungen entstehen. Er warnt, dass die Bestrafung von Eigentümern für Faktoren, die außerhalb ihrer Kontrolle liegen, eine ungerechte Durchsetzung zur Folge haben könnte.

Professor Peter Boelhouwer, eine Autorität im Bereich Wohnungssysteme, stimmt zu, dass die meisten Leerstände unbeabsichtigt sind: „Viele Wohnungen stehen aufgrund laufender Renovierungen oder Nachfolgefragen nach Todesfällen leer. Sehr wenige werden absichtlich vom Markt genommen.“ Kritiker fordern die Gemeinden auf, Planungsprozesse zu straffen und bürokratische Hürden zu reduzieren, bevor sie strafende Steuern verhängen.

Auch die Durchsetzung bringt praktische Herausforderungen mit sich. Die Verifizierung echter Leerstände anhand von Energiedaten erfordert die Koordination mit Netzbetreibern und robuste Datenschutzmaßnahmen. Gemeinden müssen klare Widerspruchswege, transparente Kriterien und eine einheitliche Anwendung sicherstellen, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Die Balance finden: Wohnungsangebot freisetzen

Der rasche Anstieg leerstehender Wohnungen macht den dringenden Bedarf an ganzheitlichen Wohnungspolitiken deutlich. Während die Leerstandssteuer einen entschiedenen Schritt darstellt, brachliegenden Bestand zu aktivieren, hängt ihr Erfolg von einer fairen Umsetzung neben gestrafften Vorschriften und finanziellen Anreizen ab. Gemeinden, die klare Vorgaben, zeitnahe Genehmigungen und gezielte Unterstützung kombinieren, werden wahrscheinlich die schnellste Reduzierung langfristiger Leerstände erreichen.

Da die Niederlande versuchen, wachsende Bewohnerzahlen unterzubringen, ist eine sinnvolle Zusammenarbeit zwischen National- und Kommunalregierungen, Wohnungsbaugesellschaften, Vermietern und Mietern unerlässlich. Wenn Regelungen rechtzeitige Renovierungen, verantwortungsbewusste Vermietung und transparente Verwaltung belohnen, können leerstehende Immobilien Teil der Lösung und nicht nur ein Symptom der Krise werden.

Abschließender Aufruf zum Handeln:

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