Vermietungsbestand schrumpft erstmals seit 2010 angesichts Verkäufe durch Vermieter

Erstmals seit über einem Jahrzehnt ist die Zahl privater Mietobjekte in den Niederlanden zurückgegangen. Neue Zahlen des Kadaster zeigen, dass im zweiten Quartal 2024 mehr Wohnungen von Investoren verkauft wurden, als gekauft oder gebaut wurden — ein Trend steigender Veräußerungen, der nun die Erwerbe überholt hat. Diese Verschiebung hat erhebliche Auswirkungen auf Mieter, Vermieter und den gesamten Wohnungsmarkt.

Rückgang des Mietbestands im 2. Quartal: Wichtige Daten

Laut den Q2-Daten des Kadaster verkauften private Investoren 16.370 Mietwohnungen in den Eigentümermarkt — 42 % mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres — und kauften dabei nur 7.800 neue Einheiten. Seit 2010, dem Beginn der Erfassung dieser Transaktionen durch das Kataster, war der Mietbestand bis jetzt stetig gewachsen oder stabil geblieben. Der zunehmende Druck auf die Renditen aus Vermietung hat jedoch 2024 zu einem Rekordverkauf geführt.

Es ist wichtig zu beachten, dass diese Zahlen Häuser ausschließen, die sich im Besitz von woningcorporaties (Wohnungsunternehmen, die sozialen Wohnraum verwalten) befinden. Die gemeldeten Daten umfassen alle anderen Mietwohnungen, einschließlich solcher im mittleren Segment und aus dem privaten Sektor.

Was treibt die Verkaufswelle an?

Mehrere Faktoren haben dazu geführt, dass private Wohnungsinvestitionen in den Niederlanden weniger attraktiv geworden sind:

1. Affordable Rent Act: Lokal bekannt als „Aanpak Toegelaten Woningcorporaties“ (Gesetz für bezahlbare Mieten), erweitert diese Gesetzgebung das punktebasierte Mietsystem — das zuvor nur für Sozialwohnungen galt — auf mittlere Mietsegmente. Immobilien, die früher höhere Renditen erzielten, werden jetzt gedeckelt, was die Einnahmen der Vermieter schmälert und zu Verkäufen führt.

2. Steuerreformen: Änderungen an der box 3-Vermögensbesteuerung, höhere Grunderwerbsteuern und zusätzliche Kaufschutzregelungen haben die Nettorenditen für Investoren reduziert. Insbesondere hat die Umstellung auf einen progressiveren Grunderwerbsteuersatz für Buy-to-Let-Ankäufe die Attraktivität von Immobilieninvestments verringert.

3. Steigende Zinsen: Mit steigenden Kreditkosten in ganz Europa sind Hypotheken für Buy-to-Let-Immobilien teurer geworden und drücken die erwarteten Mieteinnahmen.

4. Marktunsicherheit: Die regulatorische Komplexität und mögliche zukünftige Einschränkungen haben das wahrgenommene Risiko erhöht, insbesondere für kleinere, einzelne Vermieter, die keine Skalenvorteile haben.

Matthieu Zuidema, ein Experte für den Wohnungsmarkt beim Kadaster, merkt an: „Wenn Investoren weniger Einkommen erzielen, tendieren sie dazu, den Markt zu verlassen. Die derzeitige Kombination aus reduzierten Mietobergrenzen und höheren Steuern macht das Halten kleinerer Mietwohnungen zunehmend unrentabel.“

Größe zählt: Größere Wohnungen bleiben im Privatmarkt

Interessanterweise schrumpfen nicht alle Segmente des Mietmarktes gleichermaßen. Daten zeigen, dass über 80 % der von Investoren weiterhin gekauften Immobilien eine Wohnfläche von mehr als 95 Quadratmetern haben. Größere Einheiten erzielen in der Regel höhere Grundmieten im Punktesystem und fallen oft nicht unter die Deckelung für mittlere Mieten, was sie für private Vermieter attraktiver macht.

Im Gegensatz dazu stehen kleinere Wohnungen und Häuser — die einst aufgrund der hohen Nachfrage von jungen Berufstätigen und Expats sehr profitabel waren — nun unter strengeren Mietregulierungen. Diese kleinen Einheiten werden massenhaft veräußert, wodurch der Bestand an kompakten, erschwinglichen Mietwohnungen in den Stadtzentren schrumpft.

Auswirkungen für Mieter und Erstkäufer

Dieser Rückzug der Vermieter hat gemischte Effekte:

• Erstkäufer: Kleinere Wohnungen, die in Eigentümerwohnung umgewandelt werden, bieten Chancen für Erstkäufer. Mit einem Überangebot an kompakten Einheiten am Verkaufsmarkt könnten sich die Preise für Einstiegsinteressenten entspannen.
• Mieter: Mieter, die kleine, gut gelegene Wohnungen suchen, sehen eine reduzierte Verfügbarkeit und mögliche Mietsteigerungen im Privatsektor, da weniger Einheiten unter den Regeln ohne Deckelung verbleiben.
• Empfänger von Wohngeld (huurtoeslag): huurtoeslag, die niederländische Wohngeldleistung für einkommensschwache Mieter, kann die Kosten möglicherweise nicht vollständig decken, wenn Vermieter die geforderten Mieten anpassen, um verlorene Einnahmen auszugleichen, was die finanzielle Belastung erhöht.

Gemeinden (gemeenten) und Wohnungsunternehmen werden reagieren müssen, indem sie in sozialen Wohnungsbau investieren oder Mindestverfügbarkeiten regulieren, um schutzbedürftige Mieter zu schützen.

Ausblick: Den Mietmarkt ausbalancieren

Mit dem Rückzug privater Vermieter wird die Rolle der Wohnungsunternehmen und der Neubauentwickler noch wichtiger:

• Beschleunigung von Sozialwohnungsprojekten: Woningcorporaties müssen die Entwicklungen hochfahren, um die Nachfrage zu decken, insbesondere für Familien und Haushalte mit niedrigem Einkommen.
• Förderung zweckgebundener Mietobjekte: Kommunalbehörden könnten institutionelle Großinvestoren anreizen, private Mietwohnungen unter langfristigen Pachtverträgen zu errichten, um Stabilität zu gewährleisten.
• Überprüfung der Regulierung: Gesetzgeber sollten möglicherweise Schwellenwerte für Mietdeckel und Steueranreize überprüfen, um ein besseres Gleichgewicht zwischen Bezahlbarkeit für Mieter und der Wirtschaftlichkeit für Vermieter zu finden.

Zukünftige Anpassungen des Affordable Rent Act oder der Regeln zur Vermögensbesteuerung könnten entweder den Verkaufsdruck dämpfen oder Kleininvestoren weiter abschrecken. Eine enge Überwachung durch das Kadaster und Branchenbeteiligte wird entscheidend sein.

Tipps für Mieter und Vermieter

• Für Mieter: Beginnen Sie früh mit der Suche und legen Sie sich Benachrichtigungen auf mehreren Plattformen an. Die Nachfrage ist am höchsten für kompakte und mittelgroße Wohnungen in der Nähe von Stadtzentren. Prüfen Sie die Antragsberechtigung für huurtoeslag und beantragen Sie diese zeitnah, um finanzielle Unterstützung zu sichern.

• Für Vermieter: Bewerten Sie die Rendite Ihres Portfolios im Lichte der neuen Regelungen. Erwägen Sie professionelles Property Management oder Refinanzierungsoptionen, um höhere Steuer- und Finanzierungskosten abzufedern. Größere Einheiten können bessere Renditen bieten, doch sollten Sie mögliche zukünftige Vorschläge zur Mietkontrolle im Blick behalten.

• Für beide: Nutzen Sie vertrauenswürdige Plattformen wie Luntero, um sich mit verifizierten Anzeigen und seriösen Vermietern oder Mietern zu verbinden.

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