Vermieter verkaufen Mietobjekte und dämpfen das Wachstum der Hauspreise in den Niederlanden im 2. Quartal 2025
Im zweiten Quartal 2025 kam es in den Niederlanden zu einem bemerkenswerten Anstieg des Wohnungsangebots, da Vermieter Mietobjekte verkauften, so der vierteljährliche Bericht des Niederländischen Verbands der Immobilienmakler (NVM) vierteljährlicher Bericht (öffnet in neuem Fenster). Rekordverdächtige 52.000 Häuser kamen im 2. Quartal auf den Markt – weit mehr als in den Vorjahren – und übten damit Druck auf das Preiswachstum aus, obwohl die Gesamtpreise im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2024 um 6,2 % stiegen. Gleichzeitig trugen die gestiegenen Angebote zu einem Anstieg der Transaktionen um 15 % bei, was einen Markt zeigt, der trotz neuer Kapazitäten weiterhin lebhaft ist.
Warum Vermieter Mietobjekte verkaufen
Mehrere Faktoren haben Wohnungsvermietungen für einzelne Vermieter finanziell weniger attraktiv gemacht. Das Gesetz für erschwingliche Mieten führte strengere Mietkontrollen für neue und bestehende Mietverträge ein, was die potenziellen Einnahmen begrenzt. Gleichzeitig hat die höhere Besteuerung von Immobilienvermögen in Box 3 des niederländischen Steuersystems die Nettorenditen von Anlageimmobilien verringert. Sobald Mieter ausziehen, entscheiden sich viele Eigentümer, zu verkaufen, anstatt in notwendige Renovierungen zu investieren oder steigende regulatorische Kosten zu bewältigen. Dieser Ausverkauf betrifft hauptsächlich kleinere Wohnungen und bescheidene Einfamilienhäuser – Einheiten, die typischerweise den strengsten Mietvorschriften unterliegen.
Auswirkungen auf Preise und Transaktionen
Trotz des zusätzlichen Angebots blieb der niederländische Markt überhitzt. Der durchschnittliche Transaktionspreis im 2. Quartal 2025 erreichte 495.000 €, ein Anstieg von 6,2 % im Jahresvergleich, jedoch ein deutlicher Rückgang gegenüber dem jährlichen Anstieg von 14,1 % Mitte 2025. Verbesserte Lohnzuwächse und die Fähigkeit zur Hypothekenaufnahme hielten die Nachfrage der Käufer stark. Das Verkaufsvolumen stieg um 15 %, wobei etwa 42.000 Häuser den Besitzer wechselten – die höchste Quartalszahl der jüngeren Vergangenheit.
Dennoch ist der Wettbewerb hart. Im Durchschnitt wurden Immobilien für 5,6 % über dem Angebotspreis verkauft, was zeigt, dass Käufer bereit sind, ihre Budgets für gut gelegene Häuser zu erweitern. Wohnungen führten mit einem Anstieg der Transaktionsaktivitäten um 23 %, was das starke Interesse von Erstkäufern und jungen Berufstätigen widerspiegelt.
Regionale Unterschiede: Amsterdam verzeichnet leichten Rückgang
Während die meisten Regionen Preissteigerungen erlebten, wich die Metropolregion Amsterdam mit einem leichten Rückgang von 0,4 % im 2. Quartal vom Trend ab. Dennoch bleibt Amsterdam der teuerste Markt des Landes, mit durchschnittlichen Werten weit über dem nationalen Durchschnitt. Außerhalb der Hauptstadt verzeichneten mittelgroße Städte ausgeglichenere Märkte, da neue Angebote Alternativen für preisbewusste Käufer boten.
Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bei Wohnungstypen
Ein wachsendes Problem ist die Diskrepanz zwischen den angebotenen Wohnungstypen und den Bedürfnissen verschiedener Bevölkerungssegmente. Lana Goutsmits-Gerssen, Vorsitzende der NVM-Wohnungsabteilung, hebt drei wichtige Lücken hervor:
- Erschwingliche Mietwohnungen für Haushalte, die nicht sofort kaufen können oder wollen.
- Einstiegswohnungen für Erstkäufer, insbesondere kleinere Wohnungen.
- Zukunftssichere Wohnungen für Senioren, die barrierefreies und pflegeleichtes Wohnen suchen.
Ohne eine größere Vielfalt im Wohnungsbestand könnten Ungleichgewichte bestehen bleiben, sodass einige Käufer und Mieter trotz eines Angebotsüberschusses unterversorgt bleiben.
Stand des Neubaus
Die Verkäufe von Neubauten gingen erstmals seit 2023 zurück. Im 2. Quartal 2025 wurden etwa 6.700 neu errichtete Wohnungen verkauft – 400 weniger als im Vorjahr – während der Durchschnittspreis für ein neues Haus stabil bei 475.000 € blieb. Die Bauträger brachten im Quartal 9.900 neue Wohnungen auf den Markt; fast die Hälfte davon (48 %) waren Wohnungen, doppelt so viele wie vor fünf Jahren.
Allerdings bleiben Wohnungen tendenziell länger auf dem Markt – 60 % bleiben länger als drei Monate gelistet, verglichen mit 36 % bei Reihenhäusern – was erneut die Diskrepanz zwischen Bauangebot und Käuferpräferenzen verdeutlicht. Offensichtlich ist eine breitere Palette von Wohnungstypen erforderlich, um einen gesunden Umsatz sicherzustellen.
Probleme in der Pipeline und politische Empfehlungen
NVM-Mitglieder berichten, dass 61 % ihrer Regionen weiterhin unter unzureichendem Wohnungsangebot leiden. Baugenehmigungen hinken hinterher, und bürokratische Verfahren verzögern Projektstarts. Goutsmits-Gerssen fordert die Politik auf, die Genehmigungsverfahren zu beschleunigen, mehr Bauflächen zu öffnen und ein investitionsfreundliches Klima zu fördern. Ohne solche Maßnahmen droht den Niederlanden, ihre Wohnungsziele weiter zu verfehlen und den tatsächlichen Bedarf ihrer Einwohner nicht zu decken.
Fazit
Die Daten des 2. Quartals 2025 unterstreichen ein Paradoxon: Während der Verkauf von Mietobjekten durch Vermieter den Preisdruck etwas gemildert hat, halten fundamentale Faktoren wie starke Käufernachfrage, regionale Engpässe und Bauengpässe den Markt dynamisch, wenn auch weiterhin angespannt. Die Behebung der Diskrepanz bei Wohnungstypen und die Beschleunigung des Neubaus werden entscheidend sein, um die Preise zu stabilisieren und bezahlbare Optionen für alle anzubieten.
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