Treiben Expats die Hauspreise in den Niederlanden nach oben? Die Debatte um die 30‑Prozent‑Regel
Behauptungen, internationale Arbeitskräfte treibten den Anstieg der niederländischen Immobilienpreise, haben die Forderungen verstärkt, die 30‑Prozent‑Regel abzuschaffen — Experten warnen jedoch, dass die Wohnungsnot tiefere Ursachen hat.
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Treiben Expats die Hauspreise in den Niederlanden nach oben? Die Debatte um die 30‑Prozent‑Regel
Der Anstieg der Hauspreise in den Niederlanden hat eine hitzige Debatte darüber ausgelöst, wer die Schuld trägt. Jüngste Appelle von Mietervereinigungen, Gewerkschaften und Studentengruppen fordern Politiker auf, die 30‑Prozent‑Regel — eine Steuervergünstigung für internationale Arbeitskräfte — abzuschaffen. Sie argumentieren, dass Expats bei Bieterwettkämpfen einen unfairen Vorteil hätten. Doch stützen die Daten diese Behauptung, oder liegt die eigentliche Ursache in umfassenderen politischen Entscheidungen?
Die 30‑Prozent‑Regel verstehen
Die 30‑Prozent‑Regel erlaubt es berechtigten internationalen Angestellten, bis zu 30 Prozent ihres Bruttogehalts für bis zu fünf Jahre steuerfrei zu erhalten (ab 2027 27 Prozent). Eingeführt, um Fachkräfte anzuziehen, kommt sie inzwischen etwa 92.000 Arbeitnehmenden zugute und spart jedem im Durchschnitt rund 12.000 € pro Jahr. Kritiker behaupten, dass Expats mit mehr verfügbarem Einkommen niederländische Käufer in Konkurrenzsituationen überbieten können.
Daten des niederländischen Maklerverbands NVM zeigen jedoch, dass Expats landesweit weiterhin nur 1,6 Prozent der selbstgenutzten Wohnhäuser ausmachen. Während sie im Schnitt 591.000 € in eine Immobilie investieren, verglichen mit 575.000 € anderer Käufer, bleibt ihr Einfluss räumlich konzentriert.
Regionale Brennpunkte und Marktdruck
Expats neigen dazu, sich in Städten mit internationalen Unternehmen und Universitäten zu konzentrieren. In Teilen von Eindhoven und Hoofddorp machen sie zwischen 50 und 75 Prozent der Bewohner aus — sowohl Eigentümer als auch Mieter. In diesen Bereichen wird der Wettbewerb intensiver:
Gut ausgestattete Häuser mit hohen Energieeffizienz‑Bewertungen sind besonders gefragt.
Doppelverdiener‑Haushalte aus den Niederlanden und Expats zielen oft auf dieselben sofort einziehbaren Immobilien.
Lokale Bieterwettkämpfe können die Preise innerhalb von Wochen um mehrere Zehntausend Euro nach oben treiben.
Außerhalb dieser Brennpunkte ist die Nachfrage von Expats jedoch vernachlässigbar. In vielen niederländischen Städten und ländlichen Gegenden bleiben Wohnungen erschwinglich und für einheimische Familien breit zugänglich.
Den Mythos entkräften: Was Experten sagen
Mehrere Ökonomen und internationale Institutionen betonen, dass die Schuldzuweisung an Expats eine komplexe Krise zu sehr vereinfacht. Zentrale strukturelle Treiber sind:
Abzug von Hypothekenzinsen: Steuererleichterungen auf Hypothekenzinsen ermöglichen Käufern, größere Kredite aufzunehmen, was Nachfrage und Immobilienwerte aufbläht. Ein schrittweises Auslaufen dieses Abzugs könnte das Preiswachstum dämpfen, ohne aktuelle Eigenheimbesitzer zu schockieren.
Chronischer Neubau‑Mangel: Aufeinanderfolgende Regierungen versprachen jährlich 100.000 neue Wohnungen, verfehlten dieses Ziel jedoch jedes Jahr. Bei einem geschätzten Bedarf von rund 400.000 Wohnungen bleibt das Angebot stark eingeschränkt.
Regulatorische Verzögerungen: Komplexe Bebauungsregeln und langwierige Genehmigungsverfahren können Wohnungsbauprojekte um Jahre verzögern und blockieren so die rechtzeitige Bereitstellung von Wohnraum.
In einem Bericht von 2024 kam der Sonderberichterstatter der UN für angemessenen Wohnraum zu dem Schluss, dass politische Entscheidungen — und nicht die Nachfrage durch Einwanderung — hauptverantwortlich für die „akute Wohnungsnot“ in den Niederlanden sind. Der Mangel ist über zwei Jahrzehnte entstanden, wobei mehrere Marktinterventionen unbeabsichtigt die Preise nach oben trieben.
Politikvorschläge zur Stabilisierung der Preise
Anstatt Expats ins Visier zu nehmen, diskutieren politische Entscheidungsträger Reformen mit breiterer Wirkung:
Reduzierung der Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen: Parteien wie GroenLinks‑PvdA und CDA schlagen vor, Abzüge schrittweise zu verringern oder zu deckeln. Experten sind sich einig, dass ein gestufter Ansatz bestehende Eigenheimbesitzer schützt und zugleich den Markt über die Zeit abkühlt.
Beschleunigung des Wohnungsbaus: Eine Vereinfachung der Bebauungsanforderungen und ein beschleunigtes Genehmigungsverfahren können Gemeinden helfen, ihre Bauziele zu erreichen. Anreize für energieeffiziente, bezahlbare Einheiten könnten zudem private Investitionen anziehen.
Förderung von Mietalternativen: Die Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus und von Miet‑kauf‑Modellen bietet eine Entlastungsoption für Mieter mit mittlerem Einkommen, die vom Kaufmarkt ausgeschlossen sind.
Durch die Bekämpfung der grundlegenden Ursachen — Angebotsengpässe und Steuerungleichgewichte — sollen diese Maßnahmen allen Wohnungssuchenden in den Niederlanden zugutekommen, unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit.
Wirtschaftliche Bedürfnisse und Wohnungs‑Gerechtigkeit in Einklang bringen
Es besteht weitgehende Übereinstimmung darüber, dass internationales Fachpersonal eine wichtige Rolle in der niederländischen Wirtschaft spielt. Arbeitgeberverbände VNO‑NCW und MKB‑Nederland warnen vor Arbeitskräftemangel, wenn die Niederlande für Expats weniger attraktiv werden. Gleichzeitig ist ein fairer Zugang zu Wohnraum für niederländische Bürger politisch und gesellschaftlich entscheidend.
Ein Gleichgewicht zu finden bedeutet:
Anreize beizubehalten, die Fachkräfte anziehen, gleichzeitig sicherzustellen, dass sie lokale Märkte nicht verzerren.
Steuereinnahmen sinnvoll zu investieren — in Infrastruktur, sozialen Wohnungsbau und kommunale Dienstleistungen.
Gemeinden in gezielte Lösungen für Expats‑Brennpunkte einzubinden, wie zum Beispiel spezielle Expat‑Wohnkomplexe oder gemischt genutzte Entwicklungen.
Blick nach vorn
Die Debatte um Expats und die 30‑Prozent‑Regel wird bei Wahlen und politischen Überprüfungen voraussichtlich wieder aufkommen. Experten sind sich jedoch einig, dass die Abschaffung dieser Steuervergünstigung allein die Wohnungsnot nicht lösen wird. Eine Kombination aus angebotsseitigen Reformen, Steueranpassungen und gestrafften Planungsprozessen ist für eine nachhaltige Entlastung erforderlich.
Ob Sie nun als internationale Arbeitskraft den niederländischen Markt erkunden oder als einheimische Familie Ihr erstes Zuhause suchen — das Verständnis dieser Dynamiken kann Ihnen helfen, fundierte Entscheidungen zu treffen und für ausgewogene Politiken einzutreten.
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