Steigende Löhne treiben niederländische Hauspreise nach oben: ABN Amro prognostiziert 8,7% Wachstum
Der niederländische Wohnungsmarkt setzt seinen Aufwärtstrend fort: ABN Amro hat seine Jahresschlussprognose für Hauspreise auf ein Plus von 8,7% angehoben – zuvor hatte die Bank 8% erwartet. Laut dem Chefökonom der Bank sind steigende Löhne die Haupttriebfeder hinter dieser erneuten Preisdynamik. Während das Einkommenswachstum im nächsten Jahr voraussichtlich abkühlen wird, rechnet die Bank dennoch mit einem respektablen Preisanstieg von 3% im Jahr 2026. Dieser Artikel erläutert die treibenden Faktoren, betrachtet Verkaufsvolumen und regionale Verschiebungen und beleuchtet die Perspektiven für Bauunternehmen und Käufer.
Wie Lohnwachstum steigende Hauspreise antreibt
In einem Markt, in dem das Wohnungsangebot mit der Nachfrage nicht mithalten kann, wirkt sich jede Erhöhung der Kaufkraft direkt auf die Preise aus. Jüngste Tarifabschlüsse und Arbeitskräftemangel in Schlüsselbranchen haben die Durchschnittslöhne in den gesamten Niederlanden erhöht. Mit steigenden verfügbaren Einkommen können sich mehr Haushalte für eine Hypothekenfinanzierung qualifizieren oder in größere Wohnungen umziehen.
Die Prognose von ABN Amro für ein Preisplus von 8,7% in diesem Jahr beruht auf zwei Hauptfaktoren:
- Höhere Kaufkraft: Durch steigende Einkommen fühlen sich Käufer wohler dabei, ihr Budget auszudehnen. Selbst kleine Gehaltszuwächse können in einem Niedrigzinsumfeld die Aufnahme höherer Hypotheken rechtfertigen.
- Starker Wettbewerb: Das begrenzte Angebot an Bestandsimmobilien und Neubauten ermöglicht es Verkäufern, Premiumpreise zu verlangen – insbesondere in stark nachgefragten Städten wie Amsterdam, Utrecht und Den Haag.
Ökonomen warnen jedoch, dass das Einkommenswachstum im nächsten Jahr vermutlich langsamer ausfallen wird, unter anderem aufgrund höherer Besteuerung von Anlageimmobilien und vorsichtigerer Haushaltspolitik. Dieses Abbremsen der Lohndynamik dürfte in einen moderateren Preisanstieg von etwa 3% im Jahr 2026 münden.
Trends beim Verkaufsvolumen: Ein Höhepunkt bei Investorentätigkeit
Nicht nur die Preise steigen, auch die Verkaufsvolumina befinden sich auf einem hohen Niveau. Bis einschließlich August dieses Jahres wechselten 149.534 Häuser den Besitzer – 16% mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. ABN Amro rechnet nun damit, dass die Gesamtzahl der Hausverkäufe bis Jahresende um 12,5% steigen wird.
Ein Großteil dieses Anstiegs hängt mit dem Verhalten von Investoren zusammen. In den vergangenen Jahren haben Vermieter vermehrt Immobilien verkauft, bedingt durch strengere Mietregelungen und höhere Steuern auf Zweitwohnungen. Die Welle an Veräußerungen lieferte mehr Angebot für Eigennutzer und entspannte den Preisdruck vorübergehend. Sobald sich dieser Trend stabilisiert, werden die Angebotszuwächse jedoch zurückgehen und der Wettbewerb unter Käufern intensiv bleiben.
Für das kommende Jahr prognostiziert ABN Amro lediglich ein Verkaufswachstum von rund 1%. Wenn die Verkaufswelle der Investoren nachlässt, könnte sich der Markt wieder in einen ausgeglicheneren, aber weiterhin wettbewerbsintensiven Zustand bewegen.
Regionale Preisangleichung: Norden, Süden und alles dazwischen
Eine auffällige Entwicklung auf dem niederländischen Markt ist die Verengung der Preisunterschiede zwischen den Regionen. Während Amsterdam und die Randstad historisch über dem Landesdurchschnitt lagen, haben starke Lohnzuwächse in peripheren Provinzen wie Groningen und Limburg die Preise dort prozentual stärker ansteigen lassen.
Laut dem Wohnungsökonomen von ABN Amro, Mike Langen, könnte diese Konvergenz auf eine breitere Marktabkühlung hindeuten:
„Preisunterschiede werden enger, was oft passiert, wenn ein Markt reift. Die Spannung bleibt jedoch bestehen: Das Angebot hält nicht Schritt.“
Tatsächlich führt das begrenzte Wachstum von Neubauprojekten außerhalb der Stadtzentren dazu, dass Pendler und Remote-Arbeitende in kleineren Städten nach Wert suchen, was die lokalen Preise nach oben treibt und die Spreizung zu urbanen Hotspots verringert.
Die Angebotsherausforderung und das Ziel von 100.000 Wohnungen
Einer der zentralen Treiber der Preisspannung in den Niederlanden ist der anhaltende Mangel an Neubauwohnungen. Das Regierungsziel, jährlich 100.000 Wohnungen zu bauen, wurde bisher nicht erreicht. Jüngste Statistiken zeigen, dass die Anzahl neu erteilter Baugenehmigungen und fertiggestellter Einheiten nur marginal steigt und deutlich hinter dem Ziel zurückbleibt.
Mehrere Faktoren tragen zur Verzögerung beim Angebot bei:
- Planungsverzögerungen: Lange Genehmigungsverfahren auf kommunaler Ebene können Jahre vergehen lassen, bevor der Bau beginnt.
- Fachkräftemangel: Im Bausektor herrscht ein Mangel an Fachkräften in Bereichen wie Tischlerei, Maurerarbeiten und Projektmanagement.
- Steigende Materialkosten: Inflation bei Rohstoffen und logistische Engpässe haben die Baukosten erhöht.
Da das Angebot kaum wächst, wird das Missverhältnis zwischen Nachfrage und Verfügbarkeit weiterhin Druck auf die Preise ausüben, selbst wenn das Lohnwachstum im nächsten Jahr nachlässt.
Was Käufer und Mieter wissen sollten
Für potenzielle Hauskäufer mögen die Schlagzeilen beunruhigend wirken, doch es gibt Strategien, um sich in einem aufgeheizten Markt zurechtzufinden:
- Hypotheken-Vorabgenehmigung einholen: Die Kenntnis Ihrer Kreditaufnahmefähigkeit im Voraus stärkt Ihre Verhandlungsposition.
- Suche erweitern: Blicken Sie über Großstädte hinaus auf aufstrebende Regionen, in denen die Preise noch relativ erschwinglich sind.
- Langfristigen Wert bedenken: Selbst wenn das Preiswachstum im nächsten Jahr moderater ausfällt, war der niederländische Immobilienmarkt historisch gesehen eine stabile Anlage.
Mieter stehen hingegen vor einer anderen Herausforderung. Da die Verkaufspreise steigen, werden möglicherweise mehr Investoren Immobilien zum Verkauf anbieten statt zu vermieten, was das Mietangebot verknappen könnte. Es ist daher wichtig, neue Inserate genau zu beobachten.
Ausblick für 2026 und darüber hinaus
- Prognose 2025: ABN Amro korrigiert das Jahresschlusswachstum der Hauspreise auf 8,7%, getragen von starken Lohnzuwächsen und verbleibendem Investorenangebot.
- Prognose 2026: Das Einkommenswachstum dürfte langsamer ausfallen, sodass die Preisanstiege auf rund 3% begrenzt werden. Die Verkaufszahlen sollten sich stabilisieren, wenn die Verkaufswelle der Investoren endet.
Während sich das Tempo der Preissteigerungen wahrscheinlich abschwächt, deutet das zugrunde liegende Missverhältnis von Angebot und Nachfrage darauf hin, dass die Hauspreise in den Niederlanden mittelfristig weiter steigen werden.
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