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Steigende Löhne treiben niederländische Hauspreise nach oben: Was Käufer und Mieter wissen müssen
ABN Amro rechnet jetzt damit, dass die niederländischen Hauspreise 2025 um 8.7% steigen, bedingt durch steigende Löhne, wobei das Wachstum 2026 wegen Angebotsengpässen auf 3% abflacht. Die Verkaufsvolumina werden sich stabilisieren, da der Ausverkauf durch Investoren nachlässt.
Nachrichten
Mehr alleinstehende Ersterwerber in den Niederlanden treten dank verbesserter wirtschaftlicher Bedingungen in den Immobilienmarkt ein, doch viele sind weiterhin auf finanzielle Unterstützung der Eltern angewiesen.
ABN Amro erwartet, dass die Hauspreise in den Niederlanden in diesem Jahr um 8,7% steigen und im nächsten Jahr um 3% zulegen — angetrieben von Lohnsteigerungen und knappem Angebot.
Amsterdams Bevölkerungswachstum verlangsamt sich wegen rückläufiger Migration, während stark steigende Immobilienpreise die Kluft zwischen Mietern und Eigentümern vertiefen.
Amsterdams Rekordwachstum bei der Einwohnerzahl verlangsamt sich, verursacht durch weniger Zuzüge und zunehmende Abwanderung, während die Kluft zwischen Eigentümern und Mietern durch rasant steigende Immobilienpreise größer wird.
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Verstehen Sie die niederländischen Mietbegriffe, bevor Sie den Vertrag unterschreiben.
Mieten in den Niederlanden bringt eigene Regeln, juristische Begriffe und Abkürzungen mit sich, die oft schwierig sind. Das Luntero Miet-Glossar ist Ihr Leitfaden für alle wichtigen Begriffe – von Mietverträgen, Kautionen und Maklergebühren bis zu Nebenkosten, Mietpreisregulierung und Mieterrechten. Ob Sie neu mieten, als Expat umziehen oder versteckte Kosten vermeiden möchten: Unser Glossar hilft Ihnen, klüger zu mieten, besser zu verhandeln und Fehler zu vermeiden.
Der niederländische Immobilienmarkt tritt in eine neue Phase erhöhter Preisdynamik ein. In seiner jüngsten Prognose sagt ABN Amro voraus, dass die durchschnittlichen Hauspreise 2025 um 8.7% steigen werden — gegenüber der früheren Prognose der Bank von 8% — und sich 2026 auf ein Wachstum von 3% abschwächen. Ökonomen führen steigende Löhne als einen der Haupttreiber an, doch ein anhaltender Mangel an Angebot und ein verändertes Anlegerverhalten prägen ebenfalls die Marktdynamik.
Egal, ob Sie ein potenzieller Käufer, ein aktueller Mieter oder ein Vermieter sind: Das Verständnis dieser Trends ist entscheidend, um fundierte Entscheidungen zu treffen. In diesem Artikel erläutern wir die Aussichten von ABN Amro, beleuchten regionale Unterschiede und untersuchen, wie Löhne, Verkaufsvolumina und Wohnungsangebot die Erschwinglichkeit und Verfügbarkeit in den gesamten Niederlanden beeinflussen werden.
Das Wohnungsmarktteam von ABN Amro — unter der Leitung des Ökonomen Mike Langen — hat seine Prognose für die Hauspreise 2025 von 8% auf 8.7% nach oben korrigiert. Die Prognose für 2026 bleibt unverändert bei 3%. Wichtige Punkte sind:
Diese Beschleunigung im Jahr 2025 ist weitgehend auf höhere verfügbare Einkommen zurückzuführen, während die Abschwächung im nächsten Jahr darauf hinweist, dass das Lohnwachstum an Fahrt verlieren und die Wohnungsnachfrage entsprechend abkühlen könnte.
Lohnerhöhungen steigern in der Regel die Kreditaufnahmefähigkeit der Verbraucher. Wenn das Nettoverdienst steigt, können niederländische Käufer unter dem System der Nationalen Hypothekengarantie (NHG) und anderen Kreditvergabekriterien größere Hypotheken aufnehmen. Diese Kaufkraft übt wiederum Aufwärtsdruck auf die Verkaufspreise aus. Weitere Faktoren sind:
Zusammen schaffen diese Elemente eine Rückkopplungsschleife: Höhere Löhne stützen eine stärkere Nachfrage, die sich in einem angebotsknappen Markt direkt in höheren Preisen niederschlägt.
In den ersten acht Monaten des Jahres 2024 wechselten fast 150.000 Häuser den Besitzer — 16% mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Ein wesentlicher Treiber dieses Anstiegs war der Ausverkauf von Mietobjekten durch private Vermieter. Hohe Steuern und strengere Mietregelungen, wie das punktebasierte System zur Regulierung zulässiger Mieterhöhungen, haben die Rentabilität für viele Investoren verringert.
ABN Amro erwartet, dass sich der Anleger-Ausverkauf bis Ende 2025 weitgehend stabilisiert. Infolgedessen:
Für Käufer könnte dies weniger Konkurrenz durch Investoren bedeuten, aber die Nachfrage von Eigennutzern wird stark bleiben, wenn das Lohnwachstum robust bleibt.
Eine positive Entwicklung für die Erschwinglichkeit ist die sich schließende Preislücke zwischen der Randstad (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht) und den peripheren Regionen. Mike Langen weist darauf hin, dass wichtige Städte zwar weiterhin Aufschläge verlangen, die schnellsten Preiszuwächse jedoch in kleineren Städten und ländlichen Gebieten stattgefunden haben, in denen das Angebot weniger unter Druck steht.
Diese Konvergenz deutet auf zwei Dinge hin:
Dennoch bleiben selbst außerhalb der Randstad neue Angebote knapp, und die Preise steigen weiter — nur in vergleichsweise langsamerem Tempo.
Die niederländische Regierung hat sich ein ehrgeiziges Ziel gesetzt: den Bau von jährlich 100.000 neuen Wohnungen, um Engpässe zu mildern. Aktuelle Daten zeigen jedoch, dass erteilte Genehmigungen und fertiggestellte Einheiten hinterherhinken. Wichtige Hindernisse sind:
Da das Angebot dem Wachstum der Nachfrage hinterherhinkt, stehen Käufer und Mieter gleichermaßen vor Herausforderungen. Solange die Pipeline neuer Wohnungen nicht gestärkt wird, sind weitere Preis- und Mietsteigerungen wahrscheinlich.
Für Mieter könnten ein verlangsamtes Einkommenswachstum im nächsten Jahr und weiter steigende Mieten das Budget zusätzlich belasten. Gleichzeitig könnte die verstärkte Abgabe durch Investoren dazu führen, dass einige ehemalige Mietobjekte in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, was das Mietwohnungsangebot kurzfristig verringern könnte.
Potenzielle Käufer sollten:
Vermieter, die einen Ausstieg aus dem Markt erwägen, sollten die Vorteile aktueller Verkaufspreise gegen langfristige Mieteinnahmen abwägen, insbesondere wenn sie für Steuererleichterungen in Frage kommen oder Einheiten im regulierten Sektor registrieren können.
Da das Lohnwachstum nachlässt, erwartet ABN Amro für 2026 einen ausgeglicheneren Markt mit:
Dennoch könnten bedeutende politische Änderungen — etwa Anpassungen der Hypothekenvergabekappen oder Anreize für Wohnungsbau — diese Entwicklung verändern.
Für Mieter und Käufer, die sich in diesen sich wandelnden Bedingungen zurechtfinden müssen, ist der Zugang zu vollständigen Inseraten und fachkundiger Beratung entscheidend. Entdecken Sie den einfachsten Weg, Ihr nächstes Zuhause in den Niederlanden zu finden, indem Sie Luntero besuchen.
Verstehen Sie die niederländischen Mietbegriffe, bevor Sie den Vertrag unterschreiben.
Mieten in den Niederlanden bringt eigene Regeln, juristische Begriffe und Abkürzungen mit sich, die oft schwierig sind. Das Luntero Miet-Glossar ist Ihr Leitfaden für alle wichtigen Begriffe – von Mietverträgen, Kautionen und Maklergebühren bis zu Nebenkosten, Mietpreisregulierung und Mieterrechten. Ob Sie neu mieten, als Expat umziehen oder versteckte Kosten vermeiden möchten: Unser Glossar hilft Ihnen, klüger zu mieten, besser zu verhandeln und Fehler zu vermeiden.
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