Steigende Löhne treiben niederländische Hauspreise nach oben: Was Käufer und Mieter wissen müssen

Steigende Löhne treiben niederländische Hauspreise nach oben: Was Käufer und Mieter wissen müssen

Der niederländische Immobilienmarkt tritt in eine neue Phase erhöhter Preisdynamik ein. In seiner jüngsten Prognose sagt ABN Amro voraus, dass die durchschnittlichen Hauspreise 2025 um 8.7% steigen werden — gegenüber der früheren Prognose der Bank von 8% — und sich 2026 auf ein Wachstum von 3% abschwächen. Ökonomen führen steigende Löhne als einen der Haupttreiber an, doch ein anhaltender Mangel an Angebot und ein verändertes Anlegerverhalten prägen ebenfalls die Marktdynamik.

Egal, ob Sie ein potenzieller Käufer, ein aktueller Mieter oder ein Vermieter sind: Das Verständnis dieser Trends ist entscheidend, um fundierte Entscheidungen zu treffen. In diesem Artikel erläutern wir die Aussichten von ABN Amro, beleuchten regionale Unterschiede und untersuchen, wie Löhne, Verkaufsvolumina und Wohnungsangebot die Erschwinglichkeit und Verfügbarkeit in den gesamten Niederlanden beeinflussen werden.

Die jüngste Prognose von ABN Amro für 2025 und 2026

Das Wohnungsmarktteam von ABN Amro — unter der Leitung des Ökonomen Mike Langen — hat seine Prognose für die Hauspreise 2025 von 8% auf 8.7% nach oben korrigiert. Die Prognose für 2026 bleibt unverändert bei 3%. Wichtige Punkte sind:

• 2025 Preiswachstum: 8.7% Anstieg der durchschnittlichen Verkaufspreise gegenüber 2024.
• 2026 Preiswachstum: 3% prognostizierter Anstieg, was ein langsameres Lohnwachstum widerspiegelt.
• Verkaufsvolumen von Häusern: Erwarteter Anstieg um 12.5% im Jahr 2025, danach Verlangsamung auf nur 1% Wachstum im Jahr 2026.

Diese Beschleunigung im Jahr 2025 ist weitgehend auf höhere verfügbare Einkommen zurückzuführen, während die Abschwächung im nächsten Jahr darauf hinweist, dass das Lohnwachstum an Fahrt verlieren und die Wohnungsnachfrage entsprechend abkühlen könnte.

Warum steigende Löhne höhere Hauspreise anheizen

Lohnerhöhungen steigern in der Regel die Kreditaufnahmefähigkeit der Verbraucher. Wenn das Nettoverdienst steigt, können niederländische Käufer unter dem System der Nationalen Hypothekengarantie (NHG) und anderen Kreditvergabekriterien größere Hypotheken aufnehmen. Diese Kaufkraft übt wiederum Aufwärtsdruck auf die Verkaufspreise aus. Weitere Faktoren sind:

1. Niedrige Hypothekenzinsen: Obwohl die Zinsen von historischen Tiefständen etwas gestiegen sind, bleiben sie im Vergleich zu langfristigen Durchschnittswerten relativ attraktiv.
2. Inflation: Da die Lebenshaltungskosten steigen, haben reale Löhne es in letzter Zeit geschafft, der Inflation vorauszueilen, wodurch die Kaufkraft erhalten bleibt.
3. Angespannter Arbeitsmarkt: Die Niederlande verzeichnen starke Beschäftigungszahlen, wodurch die Arbeitslosigkeit begrenzt und das Einkommenswachstum auf Kurs gehalten wird.

Zusammen schaffen diese Elemente eine Rückkopplungsschleife: Höhere Löhne stützen eine stärkere Nachfrage, die sich in einem angebotsknappen Markt direkt in höheren Preisen niederschlägt.

Verkaufstrends: Anleger verlassen den Markt

In den ersten acht Monaten des Jahres 2024 wechselten fast 150.000 Häuser den Besitzer — 16% mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Ein wesentlicher Treiber dieses Anstiegs war der Ausverkauf von Mietobjekten durch private Vermieter. Hohe Steuern und strengere Mietregelungen, wie das punktebasierte System zur Regulierung zulässiger Mieterhöhungen, haben die Rentabilität für viele Investoren verringert.

ABN Amro erwartet, dass sich der Anleger-Ausverkauf bis Ende 2025 weitgehend stabilisiert. Infolgedessen:

• 2025 Verkaufsanstieg: 12.5% im Jahresvergleich.
• 2026 Verkaufsanstieg: nur etwa 1%, da die Welle von Portfolio-Ausverkäufen nachlässt.

Für Käufer könnte dies weniger Konkurrenz durch Investoren bedeuten, aber die Nachfrage von Eigennutzern wird stark bleiben, wenn das Lohnwachstum robust bleibt.

Regionale Preisunterschiede verringern sich

Eine positive Entwicklung für die Erschwinglichkeit ist die sich schließende Preislücke zwischen der Randstad (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht) und den peripheren Regionen. Mike Langen weist darauf hin, dass wichtige Städte zwar weiterhin Aufschläge verlangen, die schnellsten Preiszuwächse jedoch in kleineren Städten und ländlichen Gebieten stattgefunden haben, in denen das Angebot weniger unter Druck steht.

Diese Konvergenz deutet auf zwei Dinge hin:

• Käufer, die sich Stadtzentren nicht mehr leisten können, suchen vermehrt nach Wohnungen weiter außerhalb.
• Bauträger könnten neue Chancen in Regionen finden, in denen Boden- und Baukosten niedriger sind.

Dennoch bleiben selbst außerhalb der Randstad neue Angebote knapp, und die Preise steigen weiter — nur in vergleichsweise langsamerem Tempo.

Herausforderungen beim Angebot: Das Ziel von 100.000 Wohnungen verfehlt

Die niederländische Regierung hat sich ein ehrgeiziges Ziel gesetzt: den Bau von jährlich 100.000 neuen Wohnungen, um Engpässe zu mildern. Aktuelle Daten zeigen jedoch, dass erteilte Genehmigungen und fertiggestellte Einheiten hinterherhinken. Wichtige Hindernisse sind:

• Langwierige Planungs- und Zonierungsverfahren auf Ebene der Gemeinde (kommunal).
• Bodenentsorgung und Umweltprüfungen, die Projektstarts verzögern.
• Mangel an qualifizierten Arbeitskräften und steigende Materialkosten, die Bauzeiten und Budgets in die Höhe treiben.

Da das Angebot dem Wachstum der Nachfrage hinterherhinkt, stehen Käufer und Mieter gleichermaßen vor Herausforderungen. Solange die Pipeline neuer Wohnungen nicht gestärkt wird, sind weitere Preis- und Mietsteigerungen wahrscheinlich.

Was das für Mieter und Käufer bedeutet

Für Mieter könnten ein verlangsamtes Einkommenswachstum im nächsten Jahr und weiter steigende Mieten das Budget zusätzlich belasten. Gleichzeitig könnte die verstärkte Abgabe durch Investoren dazu führen, dass einige ehemalige Mietobjekte in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, was das Mietwohnungsangebot kurzfristig verringern könnte.

Potenzielle Käufer sollten:

• Frühzeitig eine Hypothekenvorzusage einholen, um günstige Konditionen zu sichern.
• Aufstrebende Regionen erkunden, in denen das Preiswachstum moderater ist.
• Transaktionskosten (Grunderwerbsteuer, Bewertungsgebühren) und mögliche Renovierungskosten einkalkulieren.

Vermieter, die einen Ausstieg aus dem Markt erwägen, sollten die Vorteile aktueller Verkaufspreise gegen langfristige Mieteinnahmen abwägen, insbesondere wenn sie für Steuererleichterungen in Frage kommen oder Einheiten im regulierten Sektor registrieren können.

Ausblick auf 2026

Da das Lohnwachstum nachlässt, erwartet ABN Amro für 2026 einen ausgeglicheneren Markt mit:

• langsameren Preissteigerungen (3%),
• stagnierenden Verkaufsvolumina (+1%),
• einer allmählichen Entspannung der Angebotsengpässe, falls der Neubau an Fahrt gewinnt.

Dennoch könnten bedeutende politische Änderungen — etwa Anpassungen der Hypothekenvergabekappen oder Anreize für Wohnungsbau — diese Entwicklung verändern.

Für Mieter und Käufer, die sich in diesen sich wandelnden Bedingungen zurechtfinden müssen, ist der Zugang zu vollständigen Inseraten und fachkundiger Beratung entscheidend. Entdecken Sie den einfachsten Weg, Ihr nächstes Zuhause in den Niederlanden zu finden, indem Sie Luntero besuchen.